Dostupnost bydlení Eva Zamrazilová Národní rozpočtová rada Žofínské fórum 11. prosince 2018

Dostupnost bydlení v EU - celostátní Zdroj: Numbeo Zdroj: Numbeo ČR má v rámci EU nejvyšší počet let potřebných k pořízení bytu (90 m2) k mediánu příjmu domácnosti (PIR – price to income ratio) ČR má v rámci EU 2. nejnižší poměr mezi průměrným příjmem domácnosti a splátkou 20leté hypotéky potřebné k pořízení tohoto bytu (při 100 % LTV)

Dostupnost bydlení v EU – hlavní město Zdroj: Numbeo Zdroj: Numbeo Praha má v rámci EU 5. nejvyšší počet let potřebných k pořízení bytu (90 m2) k mediánu příjmu domácnosti v hlavním městě ČR má v rámci EU 6. nejnižší poměr mezi průměrným příjmem domácnosti a splátkou 20leté hypotéky potřebné k pořízení tohoto bytu (při 100 % LTV)

Ceny nájmu k průměrné čisté mzdě   1 ložnice centrum mimo centrum 3 ložnice centrum 3 ložnice Bratislava 0,6 0,5 1,0 0,7 Budapešť 1,2 0,8 Paříž 0,4 1,1 Praha Vídeň 0,3 Zdroj: Numbeo Nejdražší velkoměsta Paříž a Vídeň nabízejí relativně levnější pronájmy než Praha, Budapešť nebo Bratislava Z relace mezi průměrnou čistou mzdou a průměrným důchodem (40 %) je evidentní nedostupnost nájemního bydlení pro populaci důchodců Stárnutí populace rozměr problému dále zintenzivní

Vývoj cen nemovitostí Růst oproti roku 2015 Zdroj: ČSÚ Růst oproti roku 2015 Celkově ČR: 43 % Praha: 50 % ČR bez Prahy: 33 % Růst tažen kombinací silné poptávky a slabé nabídky Poptávka silná Nízké úrokové sazby Nulové zhodnocení úspor na běžných finančních produktech. Nízké úroky na hypotékách. Nemovitosti se staly investičním produktem Nabídka slabá (stavební řízení atd…)

Bytová výstavba v ČR Zdroj: ČSÚ Zdroj: ČSÚ Vzestup cen tažen zejména nesouladem poptávky a nabídky Nabídka dokončených bytů teprve v roce 2018 dosáhne úroveň 2006

Náklady a ceny Zdroj: ČSÚ Náklady na výstavbu se čím dál výrazněji odtrhávají od vývoje cen bytů Cenový faktor na nákladové straně není zásadní

Vklady domácností a nové úvěry na bydlení Zdroj: ČNB, ARAD Od Q4/2012 roste objem nových úvěrů na bydlení Náhodná koincidence se snížením základní úrokové sazby na „technickou nulu“ ?

Obecní bydlení - privatizace Obce do roku 2011 prodaly zhruba 80 % bytů, které na ně stát na začátku 90. let převedl, od té doby podíl obecních bytů na celkovém bytovém fondu dále klesl Jen krajská města takto od revoluce prodala přes 300 tisíc obecních bytů Praha v roce 1991 získala 194 tisíc bytů, do soukromých rukou bylo dosud převedeno 160 tisíc z nich (magistrát i MČ) Z dnešního pohledu se zdá privatizace bytů v ČR příliš zbrklá a rozsáhlá, tehdy ale byla argumentem nákladná údržba a nutnost do bytového fondu investovat Štěpení společnosti na lidi, kteří získali vlastní bydlení relativně levně (restituce a privatizace) a na ty, pro které se stává čím dál méně dostupným - Zdroj: https://ekonom.ihned.cz/c1-66248960-radnice-vetsinu-bytu-prodaly-nyni-s-privatizaci-pomalu-konci, citují Ústav územního rozvoje a KPMG

Obecní bydlení – výstavba a rizika Výstavba obecních bytů je považována jako jedno z možných řešení bytové otázky Relativně levné úvěry, nicméně délka stavebního řízení může znamenat vyšší cenu v době realizace dražší, dalším rizikem je cena peněz při refinancování Obce (i kraje) jako celek nyní hospodaří velmi dobře, ke konci října činil přebytek územních rozpočtů 18 mld. Kč, obce proto mnohdy mají na výstavbu dokonce vlastní peníze Všeobecným rizikem je ale již započaté zpomalování hospodářského růstu. To se projeví i na příjmech a hospodaření obcí Další riziko – situace na trhu práce – zpožďování a prodražování projektových i stavebních prací Při plánování výstavby obecních bytů je proto třeba obezřetné zvažování projektů

Závěrem Silná tendence k vlastnickému bydlení dána historicky Deformační vlivy restitucí a dlouhého období deregulace (vztahy nájemce – majitel) Z pohledu trhu práce sice podvazuje mobilitu ale snižuje emigraci Růst cen bytů pokračuje nepřetržitě od Q1/2013 Volná měnová politika („nezamýšlené důsledky“) podněcovaly nabidku i poptávku Velmi nízké zhodnocení úspor – byty investičním aktivem Stádní chování konzervativní populace („Keep up with the Joneses“) Nájemní bydlení není dostupnou variantou – dominují investoři Omezování hypoték vhodné především u „investičních“ bytů Nižší motivace splácet, vyšší citlivost na hospodářský vývoj Negativní dopady finanční nedostupnosti bydlení - zpětná vazba na veřejné finance Vazba na budoucí demografický vývoj – dle průzkumů nejdříve bydlení - poté rodina

Děkuji za pozornost Eva Zamrazilová eva.zamrazilova@unrr.cz