Oceňování zemědělského půdního fondu v ČR

Půda Půda jakožto plocha zemského povrhu je limitovaným přírodním zdrojem Z lidské perspektivy je vysoce cenná, protože představuje potenciál k zajištění široké škály benefitů ve prospěch jednotlivců i společnosti v současnosti i do budoucnosti Půda je předmětem obchodování jako jiné zboží a musí mít tedy cenu vyjádřenou v penězích Na poč. 90. let byla zavedena tzv. úřední cena půdy s definovanými účely Úřední cena fakticky nahrazovala neexistující tržní cenu Otázkou zůstává, do jaké míry se projevuje vliv administrativní ceny v tržní ceně

ZPF ZPF = multifunkční význam pro zemědělství i společnost Základní funkcí zemědělské půdy je její výrobní charakter pro zemědělskou výrobu Celospolečenské zájmy = další funkce zemědělské půdy – údržba krajiny (travní porosty), ochrana půdy proti různým degradačním faktorům Nově vzniklá omezení jsou hodnocena jako výroba veřejných statků včetně finančních podpor

Vzniká disproporce mezi vnímáním kvality zemědělské půdy jako produkčního faktoru a mezi vnímáním hodnoty půdy se započtením hodnoty veřejných statků = promítnutí potenciálně i do vlastního ocenění půdy

Oceňování půdy závisí na produkční funkci půdy i dalších souvislostí daných environmentálními požadavky, oceněním veřejných statků nebo požadavky na tvorbu spravedlivé daňové politiky i zájmu vlastníků půdy Analýza stavu souvislostí při ocenění půdy ukazuje na poměrně velkou závislost ceny na vývoji ročních výnosů a nákladů a na dotační politice, která se silně projevuje u travních porostů

Znalost objektivní hodnoty (ceny) půdy je v ekonomice podniků důležitá také z důvodu externího financování (majetek včetně půdy je možné použít jako zástavu na úvěr a nepřímo tak určuje, kolik si zemědělství může vypůjčit) V souvislosti se stabilizací podmínek zemědělských podniků na půdě dochází k postupnému navyšování vlastní půdy na úkor nájemní

Hodnota půdy bude tudíž v celkové hodnotě majetku zemědělských podniků vzrůstat Momentálně (2011) činí hodnota vlastní půdy a trvalých kultur na celkových aktivech podniku 10 %

Postupně jsou tvořeny 4 klíčové roviny hodnocení půdy: Hodnocení pro stanovení primární efektivity zemědělské výroby (lokální potřeby KPÚ, objektivní hodnoty pro hodnocení podniků v souvislosti s případnou potřebou stanovení objektivní výše podpor) Hodnocení pro potřeby ochrany půdy (sazby za odvody zemědělské půdy a pro hodnocení environmentálních plateb) Hodnocení pro potřeby veřejných statků (prolíná se s environmentálním omezením a LFA, souvislost s hodnotou krajiny) Hodnocení pro majetkové potřeby (vlastníci půdy, daňová a správní hodnota pro potřeby státu, které se odvíjí od aktuálních tržních a výnosových cen)

Systém bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ)

Bonitace ZPF byla započata v návaznosti na usnesení vlády ČSR č. 101 ze dne Bonitací ZPF se rozumí klasifikace a oceňování půd pro účely daňové a cenotvorné a pro účely směny pozemků (při pozemkových úpravách) Základní jednotkou bonitační klasifikace je bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ)

Současný způsob hodnocení půdy v ČR založený na BPEJ představuje v rámci světového měřítka unikátní systém Mapování a vymezování BPEJ bylo provedeno v letech ve všech k.ú. (kromě vojenských újezdů – postupné domapování po r. 1990) Od roku 1985 se provádí aktualizace vymezení a mapování BPEJ Změny: posun v klimatických podmínkách, degradační vlivy na půdu, větší zastoupení antropicky vytvořených půd, které nejsou dosud klasifikovány

Systém BPEJ je jediný skutečně funkční systém hodnocení půd Zohledňuje poslední výsledky výzkumu Jedná se o progresivní hodnocení do budoucna, kdy se zvažuje ekonomické hodnocení i mimoprodukčních funkcí BPEJ jako nového nástroje na ochranu půd a stanoviště

BPEJ = podklad pro zákonná opatření, vyhlášky a opatření resortních i mimoresortních orgánů Využití tohoto systému je velmi široké v praxi v mnoha aplikacích Systém BPEJ je nutné inovovat (většinou jde o působení negativní – eroze, zábory, utužení apod., ale dochází i k pozitivnímu vývoji při rekultivacích a zúrodňování ploch) Plochy výrazně antropogenně ovlivněných půd se neustále zvětšují V bonitačním systému chybí skupiny půd, jež jsou zásadním způsobem pozměněné nebo nově vytvořené

Bonitace ZPF má v současnosti podobu bonitačního informačního systému (BIS), složeného ze 2 vzájemně propojených částí : a) půdně kartografického IS (cca map) b) numerické datové báze (agroekologický a ekonomický blok)

Po roce 1989 se ukázalo, že použitá přesnost (  3 ha u BPEJ nekonstrastního charakteru a  0,5 ha u kontrastních BPEJ) je nedostatečná Od r je aktualizace vymezení a mapování BPEJ pojata jako trvalá činnost řízená Ústředním pozemkovým úřadem MZe ČR (provádí ji pozemkové úřady a VÚMOP, v.v.i.) Mapy BPEJ se nachází na pozemkových úřadech a v digitální podobě na katastrálních úřadech V mapách jsou BPEJ popsány 5-místným kódem

Nedostatkem v přesnosti a spolehlivosti bonitační klasifikace, zejména u pozemků menší výměry, je vymezování a mapování BPEJ v době rozvoje zemědělské velkovýroby V současnosti rebonitace a upřesňování BPEJ tak, aby lépe vyhovovaly novým vlastnickým vztahům i podmínkám hospodaření malých farem Daňová povinnost (daň z pozemků) – nikoliv dle BPEJ, ale dle průměrné ceny BPEJ v katastrálním území

Klimatický region – území s přibližně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin HPJ: klasifikační soustava bonitace představuje 78 HPJ, které z genetického a agronomického hlediska tvoří 13 základních skupin Hlavní půdně klimatická jednotka (HPKJ) je označována jako vyšší taxonomická jednotka bonitační soustavy, která je charakterizována HPJ v kombinaci s příslušným klimatickým regionem (300 HPKJ) Půdně ekologická jednotka (PEJ) – specifický územní celek s určitou hodnotou produkčního potenciálu

Kód BPEJ Metodika stanovení ÚCZP vycház í z BPEJ, charakterizovaných 5-místným kódem, který zahrnuje informace o - 1. číslice: klimatickém regionu (0-9) číslice: hlavní půdní jednotce (01-78) -4. číslice: svažitosti a expozici -5. číslice: hloubce půdy (půdního profilu) a skeletovitosti včetně ekonomických charakteristik

BPEJ jako základ úředních cen BPEJ vznikly v 80. letech minulého století především jako nástroj řízení zemědělské politiky Vyjadřují kvalitu půdy na základě popisu hlavních půdních jednotek, zařazení ke klimatickým regionům a podle konfigurace pozemku vlivem svažitosti, expozice, hloubky půdy a skeletovitosti (Klečka 1980, Mašát 1973) v systému nákladů a výnosů na výrobu

Úřední ceny zemědělských pozemků (ÚCZP) Použití ve všech případech, kdy nelze použít individuální (tržní) cenu půdy, zejména pro: stanovení základu daně z nemovitostí (z pozemků), výpočet odvodů daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí, odvod daně z příjmu FO, je-li cena sjednaná nižší než cena podle cenového předpisu, zjištění ceny pozemku při jeho vyvlastnění pro veřejné účely, směny pozemků při komplexních pozemkových úpravách, stanovení odvodů za odnětí zemědělské půdy zemědělské výrobě, stanovení majetkové podstaty při uplatnění zákona o konkurzu a vyrovnání, projekční a rozpočtovou činnost, regulaci využití zemědělské půdy (uvádění půdy do klidu, převod do jiných druhů pozemků apod.)

Z výčtu je patrné, že jeden univerzální ceník a filosofie BPEJ lze realizovat pouze obtížně Je namístě nastavit systém, který bude vzájemně provázaný a bude cílově vyhovovat výše uvedeným potřebám

Aktuální úřední cena Je normativně stanovená cena na základě kapitalizace rentního efektu (čistého výnosu) stanoveného pro jednotlivé BPEJ podle vybraných 13 plodin Ceny jsou pro BPEJ na území ČR aktualizovány oceňovacími vyhláškami Cena půdy je tvořena v části dosažených záporných rentních efektů na základě předpokladu, že cena půdy nesmí klesnout pod Kč/ha, později byla částka upravena na Kč/ha Metodiku stávajícího stanovení ceny a hodnoty zemědělské půdy popsal Němec (2001) a Štolbová (2005)

Historicky byly BPEJ použity ve smyslu ekonomicky nutných nákladů a tržeb pro hodnocení podniků za účelem stanovení podpor Tyto podpory nebyly tedy do ocenění zahrnuty, jinak by nebylo možné hodnocení pro účel potřeby stanovení podpor použit Obdobný význam má hodnocení půdy i pro účely LFA, které v sobě rovněž zahrnuje potřebu objektivního hodnocení ekonomických podmínek podnikání na zemědělské půdě bez podpor

Problémem aktuálního ocenění půdy je tak především v jejich použití pro daňové a další účely v případě aplikace zákona o cenách, kdy jsou ceny BPEJ používány pro majetkové účely

Systém BPEJ – současnost a jejich budoucnost

Klimatické charakteristiky Hodnocení dynamiky klimatických charakteristik použitých k bonitaci je postavena na ČHMÚ vytvořené technické řadě klimatických dat v gridové síti 10 x 10 km pro období 1961 – 2010 Významně se zvětšila plocha území – velmi teplý region Důležitější než průměrná roční hodnota u srážek je např. nedostatek vláhy v klíčových vývojových fázích plodin

Zvýšený výskyt sucha Již nelze jednoznačně vymezit klimatické regiony ČR podle dosavadních kritérií na základě klimatických dat od roku 1961 Důvodem jsou rostoucí teploty a prakticky neměnné srážkové úhrny

Pedologické charakteristiky Na základě několikaletého výzkumu je navrhováno rozšíření BPEJ o nové HPJ, které doposud nebyly hodnocené Jedná se o půdy vzniklé zejména při procesu vodní eroze (koluvizemě – vznik sedimentací a akumulací erodovaných materiálů v dolních částech svahů – obsahují materiál ornic ležících nad nimi, pod akumulovaným mateiálem se nachází pohřbené profily původních půd) a

půdy člověkem výrazně ovlivněné či vytvořené (kultizemě a antropozemě) – skupina půd vzniklých uměle z člověkem nakupených substrátů získaných při těžební, stavební a průmyslové činnosti nebo při hromadění odpadů

Otázky Jaké vlivy působily na tvorbu tržní ceny zemědělské půdy v ČR v letech Jak významným faktorem je administrativní cena zemědělské půdy ve výsledné tržní ceně Jak velké jsou rozdíly v cenách a jejich růstu mezi ČR a vybranými zeměmi EU Odpovědi: Srovnání časových řad vývoje cen půdy Aplikovaný regresní model vysvětlující tržní cenu půdy v ČR Jaké determinanty a s jakou váhou ovlivňují tržní ceny půdy

Hrubý roční rentní efekt (HRRE)

HRRE představuje rozdíl mezi normativní hodnotou produkce z 1 ha v Kč při dané struktuře plodin a daných ha-výnosech a souhrnem vstupů pro jejich výrobu Pro indikaci produkčních schopností půdy jsou při stanovení HRRE užity výnosy hlavních zemědělských plodin pěstovaných v ČR Výnosy hlavních zemědělských plodin vč. TTP jsou vyjádřeny pro BPEJ vhodné pro jejich pěstování na základě výsledků dlouhodobého sledování vlivu půdně klimatických podmínek na výnosy plodin.

Reálný HRRE z výroby každoročně kolísá vzhledem k vývoji cen vstupů a výstupů

Na absolutní hodnotu rentních efektů má vliv i podpora zemědělské produkce, která tvoří stále významnější položku Absolutní velikost podpor nemá na rentabilitu výroby zásadní vliv, protože se podle ní upravuje tržní hodnota vstupů i výstupů Velikost podpor se však výrazným způsobem projevuje ve výši dosahovaných rentních efektů bez podpor, které dosahují převážně záporných hodnot Výraznější dopad na vývoj vnitřních relací mezi BPEJ však má vztah mezi rentabilitou výroby na orné půdě a travních porostech

Pokud se mají ceny BPEJ udržovat v aktuálním stavu, potom se mohou ceny navrhovat následujícím způsobem: A. Návrh fixní bodové hodnoty Ocenění 1 bodu provést podle vývoje tržních cen půdy a zjištěné průměrné hodnoty tržní ceny v daných podmínkách na 1 bod zjištěný ze stanovených HRRE Metodika návrhu bodové hodnoty na základě přepočtu HRRE na bodový systém (Voltr 1998) B. Odhad odpovídající úřední ceny půdy v daném roce podle nákladově výnosového vztahu podle HRRE – lze odhadnout i na základě :

Indexu vývoje cen vstupů a výstupů sledovaných plodin v daném roce Roční aktualizace HRRE pro jednotlivá BPEJ včetně vývoje ploch oceňovaných plodin (tento způsob výpočtu předpokládá roční změnu relací BPEJ) Vzhledem ke značné časové náročnosti i požadavkům na aktualizaci podkladových hodnot je vhodnější spíše varianta A Použitím návrhu cen podle původní metodiky výpočtu v oblasti záporných rentních efektů rovněž vzniká problém indexace navržených cen, kterou není možné provést lineární metodou vzhledem k hyperbolickému průběhu závislosti ceny půdy na HRRE v této oblasti.

Tržní ceny zemědělské půdy tvoří další složku hodnocení půdy, protože na rozdíl od původního stanovení cen BPEJ v sobě obsahují vliv kapitalizace podpor a dalších efektů investičního chování vlastníků půdy

Tržní ceny na začátku prodejů odpovídaly ceně podle vypočtených rentních efektů, v dalším vývoji však dochází k rychlejšímu vývoji tržních cen travních porostů Travní porosty jsou jedním z hlavních nástrojů boje proti degradaci půdy a především vodní erozi Podpora travních porostů je nutná pro údržbu krajiny, cena travních porostů je však podstatně méně závislá na produkční schopnosti půdy než orná půda je více závislá na aktuální podpoře

Vývoj podpor však zásadním způsobem neovlivňuje dlouhodobý poměr výnosů a nákladů na výrobu na orné půdě Požadavky na tvorbu cen jsou dány především potřebou stability vzájemných relací mezi kvalitou půdně klimatických podmínek Komplexní řešení nabízí systém hodnocení půdy podle nákladově výnosových vztahů

Vývoj hodnotových vztahů podle navržených hrubých ročních rentních efektů (HRRE) ukazuje poměrně stabilní hodnocení půdního fondu pro ornou půdu Navržený systém hodnoty půdy je nejlépe vyjádřit bodovou hodnotou půdy, které trendově odpovídá relacím podle bodového systému VÚMOP Vlastní aktuální hodnocení BPEJ je navrhováno provést v závislosti na úrovni tržních cen k jednomu bodu. Vzhledem k rozdílnému vývoji tržních cen orné půdy a travních porostů se navrhovalo samostatné ocenění orné půdy a travních porostů – nebylo realizováno

Hlavní výzkumné otázky (hlavní závěry pro oceňování půdy v budoucnosti) Může mít systém hodnocení půdy pro všechny uvedené účely společný základ? Jsou BPEJ a její ekonomické hodnocení vhodnou univerzální základnou pro hodnocení půdy? Lze nastavit objektivní ekonomickou výnosovou cenu BPEJ bez vlivu podpor? Jak provádět aktualizaci hodnocení?

Další otázky: - podle čeho má být nastavena hodnota půdy? - jako použít hodnotu půdy např. pro provádění KPÚ nebo náhrad za vynětí ze ZPF? - jakou hodnotu použít pro vlastnické ocenění půdy? - je nutno rozlišovat mezi hodnotou se započtením veřejných statků a bez tohoto započtení, tedy zejména hodnotou s pokryvem TTP a s ornou půdou nebo trvat na univerzálním hodnocení?