Ústav pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem

Prezentace na téma: "Ústav pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem"— Transkript prezentace:

1 Ústav pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem
NÁVRH na přiblížení se ceně obvyklé v místě a čase použitím metody čisté současné hodnoty při ocenění lesního porostu tržní hodnotou Jiří Matějíček Ústav pro hospodářskou úpravu lesů Brandýs nad Labem 2019

2 Proč? nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé
kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy

3 CENA OBVYKLÁ [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb
CENA OBVYKLÁ [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)] Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se NEPROMÍTAJÍ VLIVY mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

4 Komentář MF k určování obvyklé ceny (2014)
Různé druhy cen Komentář MF k určování obvyklé ceny (2014)

5 Problémy při ocenění Znalost správné definice ceny, kterou stanovujeme, je naprosto klíčová pro správné ocenění Pokud jsou jednotlivé druhy cen zaměňovány, neodpovídá výsledné ocenění zadání

6 Cena obvyklá Viz ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ustanovení § 2 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, pro účely hospodářské soutěže. Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen).

7 Postup určení obvyklé ceny
Určuje se výhradně porovnáním (za předpokladu fungujícího trhu) jako STATISTICKÉ VYHODNOCENÍ nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu.

8 Cena mimořádná Viz ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

9 Cena zjištěná Někdy nesprávně označována jako cena administrativní či úřední, je cena určená podle oceňovacích předpisů (zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška); viz ustanovení § 2 odst. 3 zákona o oceňování majetku. Cena určená podle tohoto zákona jinak, než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Zjištěná cena je cena, kterou určíme podle ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku v souladu s jeho ustanovením § 1 a podle jeho prováděcí vyhlášky jiným způsobem, než obvyklou cenu.

10 Cena průměrná Cena stanovená průměrem buď aritmetickým, nebo váženým, apod. Není totožná s obvyklou cenou!!!

11 Cena sjednaná Peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Sjednává se pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran, popřípadě číselným kódem příslušné jednotné klasifikace, pokud tak stanoví zvláštní předpis (dále jen "určené podmínky"). Podle určených podmínek mohou být součástí ceny zcela nebo zčásti náklady pořízení, zpracování a oběhu zboží, zisk, příslušná daň a clo.

12 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. Na rozdíl od obvyklé ceny se do ní mohou promítnout zvláštní vlivy.

13 Jak postupovat, když je znaleckým úkolem určit cenu obvyklou (pozn
Jak postupovat, když je znaleckým úkolem určit cenu obvyklou (pozn.: o cenu zjištěnou není zájem) bez existence srovnatelných obchodních případů?

14 TRŽNÍ HODNOTA Je často zaměňována za obvyklou cenu
Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (odhad do budoucnosti) Tržní hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové ocenění), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním

15 MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY 2017

16 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-1
Obecné standardy IVS 101 Rozsah prací IVS 102 Šetření a soulad IVS 103 Příprava zpráv IVS 104 Standardy a hodnoty IVS 105 Oceňovací přístupy a metody Standardy pro jednotlivá aktiva IVS 200 Podniky a obchodní podíly IVS 210 Nehmotná aktiva IVS 300 Budovy a zařízení IVS 400 Práva k nemovitým věcem IVS 410 Developerské projekty IVS 500 Finanční nástroje

17 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-2
IVS 104 Standardy a hodnoty Standard hodnoty definovaný IVS Tržní hodnota Tržní nájemné Spravedlivá hodnota Investiční hodnota Synergická hodnota Likvidační hodnota

18 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-3
TRŽNÍ HODNOTA Mezinárodní oceňovací standardy 2017 IVS 104 Standardy a hodnoty Tržní hodnota je definována pro účel těchto standardů následovně: je odhadovaná částka, za kterou by měly být aktivum nebo závazek směněny k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci uskutečněné v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Definice tržní hodnoty musí být aplikována v souladu s následujícím koncepčním rámcem:

19 …..je odhadovaná částka „Odhadovanou částkou“ se rozumí cena vyjádřená v penězích splatná za aktivum v tržní transakci uskutečněné v souladu s principem tržního odstupu. Tržní hodnota je nejpravděpodobnější cena přiměřeně dosažitelná na trhu k datu ocenění v souladu s definicí tržní hodnoty. Jedná se o nejlepší cenu přiměřeně dosažitelnou prodávajícím a nejvýhodnější cenu přiměřeně dosažitelnou kupujícím. Tento odhad výslovně vylučuje možnost navýšení nebo snížení odhadované ceny na základě zvláštních podmínek nebo okolností, například atypického financování, ujednání o prodeji a zpětném pronájmu, zvláštních zřetelů nebo ústupků ze strany jakékoli osoby zapojené do prodeje nebo jakéhokoli prvku hodnoty, který je dostupný pouze určitému vlastníku nebo kupci.

20 ….. za kterou by měly být aktivum nebo závazek směněny
Tím, že „by měly být aktivum nebo závazek směněny“, se rozumí skutečnost, že hodnota aktiva nebo závazku je odhadovaná částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena. Jedná se o cenu v transakci, která splňuje všechny prvky definice tržní hodnoty k datu ocenění.

21 …..k datu ocenění Slovy „ k datu ocenění“ je vyjádřen požadavek časově závislé hodnoty k danému datu. Vzhledem k tomu, že se trhy a podmínky na trhu mohou měnit, může být odhadovaná hodnota v jiném časovém okamžiku nesprávná nebo nepřiměřená. Částka ocenění odráží stav a okolnosti trhu k datu ocenění, nikoli k jakémukoli jinému datu.

22 …..mezi ochotným kupujícím
„Ochotným kupujícím“ se rozumí kupující, který je ke koupi motivován, ale nikoli nucen. Tento kupující není ani příliš dychtivý, ani rozhodnutý koupit za každou cenu. Jedná se také o kupujícího, který nakupuje v souladu s realitou aktuálního trhu a s aktuálními očekáváními trhu, nikoli ve vztahu k imaginárnímu nebo hypotetickému trhu, jehož existenci nelze prokázat nebo očekávat. Předpokládaný kupující by nezaplatil cenu vyšší, než vyžaduje trh. Mezi ty, kdo tvoří „trh“, patří i současný vlastník.

23 ….. a ochotným prodávajícím
„Ochotný prodávající“ není ani příliš dychtivý prodávající, ani prodávající z donucení, který je připraven prodat za každou cenu, ani prodávající připravený počkat si na cenu, která není na současném trhu považována za přiměřenou. Ochotný prodávající je motivován prodat aktivum v tržních podmínkách za nejlepší cenu dosažitelnou na volném trhu po náležitém marketingu bez ohledu na to, jak vysoká tato cena může být. Součástí této úvahy nejsou faktické okolnosti, ve kterých se nachází skutečný vlastník, protože ochotný prodávající je hypotetický vlastník.

24 …...v transakci uskutečněné v souladu s principem tržního odstupu
„Transakce uskutečněná v souladu s principem tržního odstupu“ je transakce mezi stranami, které mezi sebou nemají konkrétní nebo zvláštní vztah, např. vztah mateřské a dceřiné společnosti nebo pronajímatele a nájemce, který může vést k cenové úrovni netypické pro daný trh nebo zvýšené cenové úrovni. Předpokládá se, že transakce, ve které jde o tržní hodnotu, probíhá mezi stranami, které mezi sebou nemají žádný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

25 ….. po náležitém marketingu
Slovy „po náležitém marketingu“ se rozumí, že aktivum bylo vystaveno na trhu nejvhodnějším způsobem, aby se dispozice s ním uskutečnila za nejlepší cenu přiměřeně dosažitelnou v souladu s definicí tržní hodnoty. Metoda prodeje je považována za nejvhodnější k dosažení nejlepší ceny na trhu, na který má prodávající přístup. Délka doby vystavení není pevná, ale liší se podle druhu aktiva a tržních podmínek. Jediným kritériem je, že doba musí být dostatečná k tomu, aby si aktivum mohlo získat pozornost dostatečného počtu účastníků trhu. Doba vystavení předchází datu ocenění.

26 ….. kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě
Formulace „kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě“ předpokládá, že jak ochotný kupující, tak ochotný prodávající jsou přiměřeně informováni o povaze a charakteristikách aktiva, o skutečných a potenciálních způsobech jeho využití a o stavu trhu k datu ocenění. Dále se u obou předpokládá, že své informace využijí uvážlivě, a budou tak usilovat o cenu, která je pro jejich příslušnou pozici v dané transakci co nejpříznivější. Uvážlivost se hodnotí vzhledem ke stavu trhu k datu ocenění, nikoli zpětně z hlediska zkušeností nabytých k nějakému pozdějšímu datu. Není například nezbytně neuvážlivé, pokud prodávající na trhu s padajícími cenami prodá aktiva za cenu, která je nižší než předchozí tržní úrovně. V takových případech, stejně jako u ostatních směn na trzích s měnícími se cenami, bude uvážlivý kupující nebo prodávající jednat v souladu s nejlepšími tržními informacemi, které jsou v dané době k dispozici.

27 …..a nikoli v tísni. Vyjádření „a nikoli v tísni“ znamená, že obě strany jsou motivovány transakci provést, ale žádná z nich není k jejímu dokončení tlačena nebo nenáležitě nucena.

28 TRŽNÍ HODNOTA dle mezinárodních standardů (IVS 104 Standardy hodnoty)
je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek (aktivum nebo závazek) směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci uskutečněné v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, když každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.

29 Koncept tržní hodnoty a trh
Koncept tržní hodnoty předpokládá cenu sjednanou na volném a konkurenčním trhu, kde účastníci jednají svobodně. Trhem by pro aktivum mohl být mezinárodní trh nebo místní trh. Trh by mohl být tvořen mnoha kupujícími a prodávajícími, nebo by mohl být charakterizován omezeným počtem účastníků trhu. Trh, na kterém se předpokládá vystavení aktiva k prodeji, je takový, na kterém se pomyslně směňované aktivum obvykle směňuje.

30 Atributy (charakteristiky) aktiva
Tržní hodnota neodráží atributy aktiva, které mají hodnotu pro určitého vlastníka nebo kupce, ale ostatním kupujícím na trhu nejsou dostupné. Takového výhody se mohou týkat fyzických, zeměpisných, ekonomických nebo právních charakteristik aktiva. Tržní hodnota vyžaduje, aby takové prvky hodnoty nebyly brány v potaz, protože k jakémukoli danému datu je předpokládána pouze existence ochotného kupujícího, nikoli konkrétního ochotného kupujícího.

31 Vstupní údaje-1 Povaha a zdroj vstupních údajů ocenění musí být ve shodě se standardem hodnoty, který zase musí zohledňovat účel ocenění. K vytvoření názoru o hodnotě mohou být například použity různé přístupy a metody, jestliže využívají údaje odvozené z trhu. Tržní přístup bude využívat vstupní údaje odvozené z trhu ze své definice.

32 Vstupní údaje-2 Ke stanovení tržní hodnoty pomocí výnosového přístupu by měl být tento přístup aplikován s použitím vstupních údajů a předpokladů, které by měli účastníci. Ke stanovení tržní hodnoty pomocí nákladového přístupu by měly být náklady aktiva se stejnou užitečností a odpovídající amortizací určeny analýzou tržních nákladů a amortizace.

33 Metody a vstupní údaje Nejrelevantnější a nejvhodnější oceňovací metoda nebo metody musí být dány dostupnými údaji a okolnostmi týkajícími se trhu pro oceňované aktivum. Každý použitý přístup nebo metoda, pokud vycházejí z patřičně analyzovaných údajů odvozených z trhu, by měly vést ke stanovení tržní hodnoty.

34 Nejvyšší a nejlepší využití (Highest and Best Use – HBU)
Tržní hodnota (The Market Value) IVS 2017, Obecné standardy, bod 30.4

35 Tržní hodnota aktiva odráží jeho nejvyšší a nejlepší využití
Nejvyšší a nejlepší využití je takové využití aktiva, které maximalizuje jeho potenciál a které je možné, právně přípustné a finančně proveditelné. Nejvyšší a nejlepší využití může být pokračováním stávajícího způsobu využití aktiva nebo nějakým alternativním způsobem využití. To je dáno využitím, které by účastník trhu pro dané aktivum zamýšlel při určování ceny, kterou by byl ochoten nabídnout.

36 Premisa hodnoty/předpokládané využití
Premisa hodnoty neboli předpokládané využití popisuje okolnosti toho, jak jsou aktivum nebo závazek využívány. Různé standardy hodnoty mohou vyžadovat určitou premisu hodnoty nebo dovolovat, aby bylo vzato do úvahy více premis hodnoty

37 Některé běžné premisy hodnoty jsou:
nejvyšší a nejlepší využití, současný způsob využití/stávající způsob využití řízená likvidace, a nucený prodej.

38 Premisa hodnoty - nejvyšší a nejlepší využití
Nejvyšší a nejlepší využití je takové využití, z hlediska účastníka, které by u aktiva přineslo nejvyšší hodnotu. I když se tento koncept aplikuje nejčastěji u nefinančních aktiv, protože mnoho finančních aktiv nemá alternativní využití, mohou existovat okolnosti, za kterých je třeba vzít do úvahy i nejvyšší a nejlepší využití finančních aktiv

39 HBU-1 Nejvyšší a nejlepší využití musí být fyzicky možné (pokud je to namístě), finančně proveditelné, právně přípustné a vést k nejvyšší hodnotě. Pokud by se lišilo od současného způsobu využití, byla by hodnota aktiva ovlivněna náklady na jeho převod na nejvyšší a nejlepší využití.

40 HBU-1 Nejvyšší a nejlepší využití aktiva oceňovaného samostatně se může lišit od jeho nejvyššího a nejlepšího využití v rámci skupin aktiv, kdy musí být zohledněn jeho přínos k celkové hodnotě skupiny.

41 HBU-2 Určení nejvyššího a nejlepšího využití zahrnuje uvážení následujících ohledů: Fyzická možnost určitého způsobu využití se stanoví s ohledem na to, co by bylo považováno za přiměřené účastníky, Při zvažování požadavku právní přípustnosti je třeba vzít do úvahy veškerá právní omezení využití aktiva, např. vyplývající z územního plánování, i pravděpodobnost, že dojde ke změně těchto omezení.

42 HBU-3 Určení nejvyššího a nejlepšího využití zahrnuje uvážení následujících ohledů: c) Požadavek na finanční proveditelnost využití zohledňuje to, zda alternativní využití, které je fyzicky možné a právně přípustné, přinese typickému účastníkovi dostatečný výnos, po zohlednění nákladů na převod na toto využití, nad rámec výnosu ze stávajícího způsobu využití.

43 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-4
IVS 104 Standardy a hodnoty Jiný standard hodnoty Reálná hodnota (mezinárodní standardy účetního výkaznictví) Reálná tržní hodnota (OECD) Reálná tržní hodnota (Finanční správa USA) Spravedlivá hodnota (právní/zákonná v různých jurisdikcích) Premisa hodnoty Předpokládané využití Nejvyšší a nejlepší využití Současný způsob využití/stávající způsob využití Řízená likvidace Nucený prodej

44 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-5
IVS 104 Standardy a hodnoty Faktory specifické pro určité subjekty Synergie Předpoklady a zvláštní předpoklady Transakční náklady

45 Transakční náklady Většina standardů hodnoty představuje odhadovanou směnnou cenu aktiva bez ohledu na náklady prodávajícího na prodej nebo náklady kupujícího na koupi a bez očištění o případné daně placené kteroukoli stranou v přímém důsledku transakce.

46 Mezinárodní oceňovací standardy 2017-6
Odkaz na webovou stránku Ekopress-u, pro objednání titulu „Mezinárodní oceňovací standardy 2017“

47 Publikace IVS 2017

48 Metody odhadu tržní hodnoty

49 Metody odhadu tržní hodnoty-1
Metoda porovnávací Problém: neexistence veřejné databáze sjednaných cen lesa (lesních majetků) srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn.: Ing. Zádrapa, Ph.D. Společnost znalců a poradců v lesnictví a myslivosti

50 Metody odhadu tržní hodnoty-2
Výnosové metody Problém: použití klasické výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

51 Výnosové ocenění Rozlišit mezi: výnosovým oceněním lesa
= výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R R R r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p ,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

52 Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního porostu (jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) = metoda Net Present Value (NPV) = metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: modelové ocenění na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit

53 Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku
= celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např.: - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

54 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1)
Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: r t C =  ——————— t (1 + i t) t    kde C = cena přírodního zdroje rt = očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t it = očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

55 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ
Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value - NPV) lesního porostu má podobu T Vt - N t C =  ————— t= (1 + i t) t kde V = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu, ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy) k určitému okamžiku.

56 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU
Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje určení současné hodnoty lesního porostu v daném věku jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za stanovené kalkulační období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou při stanovení výnosové hodnoty lesa vypočtenou kapitalizací roční renty !!!

57 Metoda čisté současné hodnoty

58 Obecně metoda hodnocení efektivnosti investic
nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika

59 POJMY analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis
určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow diskontování (faktor času a finanční matematika) časové okno (time window) nejvyšší a nejlepší využití HBU = Highest and Best Use

60 Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza cash flow)
Obecná struktura CBA: Vymezení modelu (projektu) Stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) Fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) Výpočet peněžního ohodnocení Diskontování Použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

61 Stanovení peněžního toku – Cash flow pro podnik → lesní porost
Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – STANOVIT PRAVIDLA ! provést reálnou prognózu budoucího vývoje Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF  renta

62 Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B)
Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů pro porost (různý dle dřevin….) Kč Au Df De Dd Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c Pf c u

63 Kalkulační období pro CBA
v rámci doby obmýtní na definované časové okno

64 Časové okno na celou dobu obmýtní
Diskontování budoucích výnosů 100 let

65 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
70 let

66 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
40 let

67 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
20 let

68 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
10 let

69 ? obmýtí TRH: zjištěná cena X cena obvyklá

70 Kalkulační období pro CBA
v rámci doby obmýtní na definované časové okno

71 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu

72 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
ve středním věku porostu 30 let

73 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
v předmýtním a mýtním období 30 let

74 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
v době očekávaného smýcení a zalesnění 30 let

75 Výhody „časového okna“
zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj např. místo 100 let → 30 let) (ne pro komparativní vyhodnocení za celé období produkčního cyklu  obmýtí) zkrácení nejistot a spekulací při prognóze vývoje – při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

76 VSTUPY DO MODELU ČSH

77 Vstupní údaje ekonomického modelu
Kalkulace peněžního toku – kalkulační období Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) Produkce (růstové tabulky) Způsob sortimentace Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady, způsob prodeje dříví a lokalita) Náklady (pěstební, těžební, správní) Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko)

78 Způsob hospodaření Pěstební činnost do zajištěné kultury
(HS, přirozená obnova, nezdar zalesnění, technologie výsadby, ochrana kultur) Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj.)

79 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….)
Au Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c Pf c u

80 Vstupní veličiny pro kalkulaci CBA na 1 ha (např. model pro vyhlášku)
Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu Těžební náklady Správní náklady Výnosy Hodnota mýtní výtěže a) komerční probírky b) smýcení porostu Diskontní úroková míra Pozn.: odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

81 Náklady na zalesnění Vlastní kalkulace přímých a celkových nákladů na zajištěnou kulturu diferencovaně podle místních stanovištních podmínek (dle jednotlivých dřevin a hospodářských souborů) dřevinná skladba přirozená obnova, nezdar ceny sazenic technologie výsadby ochrana kultur (oplocování)

82 Tabulka 6.1.1 – Zelená zpráva za rok 2017 Průměrné vlastní náklady vybraných výkonů (v Kč/t.j.)
Výkon - činnost t.j. 2014 2015 2016 2017 Obnova lesa ha 66 747 74 524 77 997 82 682 Péče o lesní kultury 8 650 8 631 8 721 9 398 Prořezávky 9 083 9 500 9 944 10 097 Ochrana lesa 131 122 171 193 Celkem pěstební činnost ha lesa 1 949 1 881 1 974 2 127 Těžba dřeva m3 195 191 192 185 Přibližování dřeva 228 243 237 Celkem TN 423 434 429 422 Odvoz dřeva 156 157 170 Oprava a údržba lesních cest 762 747 866 947

83 Těžební náklady (starší údaje)
Těžba Přibližo- vání Manipu- lace Povýrob- ní úpra va pra- coviště Přímé náklady náklady+ režie Celkové (cena) SM, JD 72 102 45 6 225 315 380 BO, MD 57 95 203 284 343 Tvrdé listnáče 64 131 246 344 416 Měkké listnáče 79 114 244 342 412

84 Tabulka 6.1.2 Průměrné vlastní náklady vybraných výkonů podle kategorií vlastníků (v Kč/t.j)
Výkon - činnost t.j. Státní lesy Obecní lesy Soukromé lesy Průměr Obnova lesa ha 88 912 64 163 81 767 82 682 Péče o lesní kultury 9 810 9 482 8 581 9 398 Prořezávky 11 056 8 062 10 097 Ochrana lesa 229 160 144 193 Celkem pěstební činnost ha lesa 2 429 1 796 1 755 2 127 Těžba dřeva m3 168 201 204 185 Přibližování dřeva 232 217 260 237 Celkem TN 400 418 464 422 Odvoz dřeva 138 162 196 170 Opravy a údržba lesních cest 1 107 386 972 947

85 Náklady pro oceňovací modely pro 13 skupin dřevin dle věkových stupňů (soubor NAKLADY.DAT)
SD C1 C2 C3 C4 C5 P1 P2 P3 ON TN SN ZD 01 146400 20700 6300 3300 700 8700 818 2600 SM 02 235100 19900 6800 5000 13800 JD 03 148200 6400 DG 04 232100 20000 8100 7600 770 BO 05 139400 5600 3400 500 MD 06 201600 19000 3900 2000 5300 836 DB 07 173100 15600 5100 2900 7800 BK 08 113000 20100 9800 10600 3600 JS 09 55100 13900 4200 3000 1100 BR 10 45900 15300 3100 AK 11 89500 18800 5200 800 OL 12 92600 18900 7700 5500 3700 OS 13 40600 12700 4900 TP

86 Správní náklady šetření u SVOL na jaře 2007
definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj.) 73 respondentů odpovědělo původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

87 Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006)
Aritmetický průměr…… Kč/ha/rok Vážený aritm. průměr… Kč/ha/rok Median ………………… Kč/ha/rok (střední hodnota) Modus ………………… Kč/ha/rok (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** V zahraničí je pro oceňování stanovena horní hranice

88 Výnosy – produkce (růstové tabulky)
Skupina dřevin Růstové tabulky Obmýtí Průměrná bonita *) Smrk Černý,Pařez,Malík 1996 3 Jedle Borovice 4 Modřín Schober 1946 2 Douglaska Bergel 1969 Buk Dub Jasan Schwappach 1919 Olše Osika Schwappach 1903 Akát Fekete 1937 7 Bříza

89 Výnosy – sortimentace sur. dříví
Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakosti Tyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupních V. tř.j. 6 + 5 4 3 2 1 SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Procentické zastoupení jednotlivých sortimentů dle Pařezových porostních sortimentačních tabulek (dřevina, d1.3, kvalita) Další možnosti sortimentace: vlastní časové řady Tabulky pro sortimentaci TF prof. Simanova (použití při NIL) c) atd.

90 Zastoupení sortimentů v dodávkách surového dříví v ČR v letech 2014-2016 v % (Zdroj: ČSÚ)
Ukazatel Jehličnaté dříví Listnaté dříví 2014 2015 2016 2017 Kulatina1) 59,0 62,0 29,6 28,0 30,0 Z toho: I.-II. tř. jak. 1 6 III. tř. jak. A/B 63 47 III. tř. jak. C 18 28 III. tř. jak. D 19 Vláknina a ostatní průmyslové dříví2) 32,3 31,0 29,0 23,3 26,0 25,0 Palivové dříví 8,7 11,0 10,0 9,0 47,2 46,0 47,0 44,0

91 Ceny sortimentů surového dříví pro oceňovací modely (návrh vyhlášky 2014) dvouleté průměry cen podle ČSÚ Dřevina I/II.tř. Sloupy III.tř. – +6. tl.st. III.tř. - 5. tl.st. 4. tl.st. III.tř. - 3.tl.st. III.tř. - 2.tl.st. III.tř. - 1.tl.st. TYC VL PAL SM 3 000 1 320 1 260 2 160 1 950 1 840 1 630 530 920 770 JD DG BO 2 400 1 310 890 1 520 1 100 480 MD 3 500 1 250 2 250 2 100 2 050 1 450 950 460 DB 8 000 1 720 2 650 2 190 1 670 1 350 670 1 000 BK 980 1 500 1 400 1 290 1 190 1 090 620 JS 1 150 1 750 1 600 720 AK 2 000 1 050 1 850 1 550 600 900 BR 1 740 1 220 990 700 OL OS TP

92 Ceny sortimentů surového dříví pro oceňovací modely (návrh vyhlášky 2014) pětileté průměry cen podle ČSÚ Dřevina I/II.tř. Sloupy III.tř. – +6. tl.st. III.tř. - 5. tl.st. 4. tl.st. III.tř. - 3.tl.st. III.tř. - 2.tl.st. III.tř. - 1.tl.st. TYC VL PAL SM 2 900 1 180 1 130 1 930 1 740 1 650 1 460 470 850 640 JD DG BO 2 240 1 210 820 1 500 1 400 1 020 450 920 MD 3 530 2 120 1 980 1 840 1 370 900 430 DB 8 000 1 750 2 690 2 220 1 700 1 270 680 970 890 BK 2 400 980 1 290 1 190 1 090 620 JS 3 100 1 810 740 AK 2 070 2 068 1 910 1 600 1 030 830 790 BR 1 760 1 230 1 050 1 000 700 OL OS TP

93 Tabulka 6.1.5 Ukazatele ekonomiky
Státní lesy Obecní lesy Soukromé lesy 2015 2016 2017 Podíl celkových nákladů na výkonech (v %) 58,07 64,14 72,38 88,97 91,04 90,16 79,00 82,06 83,27 Podíl tržeb za dřevo z celkových výkonů (v %) 76,74 76,93 76,87 61,89 58,80 60,17 71,59 75,46 78,55 Průměrné zpeněžení dříví (v Kč/m3) 1417 1 226 1 191 1590 1 486 1 404 1645 1 562 1 488 Podíl celkových nákladů na výkonech v lesnické činnosti (v %) 51,82 58,59 64,37 67,37 68,56 67,54 60,94 66,34 69,98

94 Průměrné ceny dodávek surového dříví (hlavních sortimentů za JEHL
Průměrné ceny dodávek surového dříví (hlavních sortimentů za JEHL. a LIST. dřeviny) v ČR za období v Kč/m3 (Zdroj: ČSÚ) Rok 2014 Rok 2015 Rok 2016 Rok 2017 Jehl. List. Dodávky dříví celkem 1674 1399 1600 1377 1492 1453 1420 1539 Kulatina 2104 1990 2024 2009 1886 2273 1786 2392 Vláknina a ostatní průmyslové dříví 1108 1195 1048 1152 868 1139 846 1179 Palivové dříví 852 1128 834 1122 801 1135 755 1161

95 Průměrná cena dřeva za ČR na lokalitě OM (Zdroj: Věstník MZe)
Skutečnost roku Cena dřeva na P v Kč/m3 Náklady na výrobu a přiblížení v Kč/m3 Cena dřeva na OM 2014 1194 423 1617 2015 1049 434 1483 2016 1108 429 1537 2017 923 422 1345

96 Zjednodušení postupu výpočtu
obtíže se získáváním vstupních údajů cena obvyklá se vztahuje k trhu s nemovitostmi v místě a čase Pro zjednodušení postupu při určení tržní hodnoty použít podpůrně údaje a) mýtní výtěže b) nákladů na zajištěnou kulturu z vyhlášky (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace, doplnění apod. ) Pozn.: Rozlišovat mezi aktuálními a průměrnými cenami surového dříví zjednodušování či zpřesňování (např. průměrkování naplno) v závislosti na rozmanitosti dřevinné skladby, velikosti majetku apod. vytvoření vlastních či využití existujících modelů – počítačové řešení Zajištění souladu mezi přesností, pracností a náklady na zpracování posudku !!!

97 Náklady (Kč/m2) na zajištěnou kulturu c podle skupin lesních dřevin (vyhláška č. 296/2018 Sb.)
Skupina dřevin Věk porostu Náklady na zajištěnou kulturu c 1. rok 2. rok 3. rok 4. rok 5. rok smrk 14,64 16,72 17,35 17,68 17,75 jedle 23,51 25,51 26,18 26,68 28,07 borovice 23,21 26,53 27,34 28,10 28,17 modřín 13,94 15,94 16,50 16,84 16,89 douglaska 14,82 17,53 17,79 buk 17,31 18,87 19,38 19,67 20,44 dub 20,16 22,07 22,46 22,66 23,19 jasan 11,30 13,31 14,29 14,93 15,29 olše 8,95 10,84 11,60 12,12 12,20 osika 9,26 11,16 11,93 12,48 12,85 akát 4,59 6,12 6,43 6,74 topol 4,06 5,33 5,82 5,93 bříza 5,51 6,90 7,32 7,62 7,73

98 Hodnota mýtní výtěže pro SM, JD, BO
Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 79,56 73,32 69,30 68,36 65,24 58,35 48,17 39,76 32,94 100 104,56 95,50 87,38 84,94 81,39 72,01 61,50 49,77 41,63 120 118,41 106,86 98,42 93,15 88,60 80,29 68,30 55,22 46,45 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 93,47 81,60 71,85 64,81 53,18 50,13 40,28 37,96 35,03 100 121,30 104,03 90,95 83,34 66,28 63,17 50,00 44,66 40,58 120 147,39 124,17 110,15 102,74 85,49 78,41 60,91 52,86 48,69 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 37,37 35,19 34,04 31,11 28,78 28,17 100 44,54 40,92 37,13 31,87 28,92 120 49,12 45,85 40,52 32,60 29,03

99 Hodnota mýtní výtěže pro MD a DG
Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 55,72 46,89 41,98 36,72 30,65 26,99 20,62 20,18 16,89 100 71,73 58,51 54,13 47,33 38,50 34,92 24,42 22,05 120 79,85 64,86 62,78 55,50 47,48 43,59 30,62 25,37 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 80 100,19 90,57 79,62 69,46 61,19 100 122,79 111,54 94,82 83,80 73,69 120 135,10 122,10 105,02 91,36 80,57

100 Hodnota mýtní výtěže pro skupinu dřevin BK, DB a JS, OL, OS
Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 100 61,17 52,88 47,97 44,10 39,46 34,23 30,45 26,95 23,24 120 73,28 63,44 56,65 51,49 46,30 39,67 34,55 29,70 25,59 140 80,56 72,10 63,57 58,48 51,68 44,24 38,10 33,78 29,62 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 120 116,11 102,10 98,81 86,68 72,48 59,24 55,37 49,26 33,52 140 132,85 121,37 117,18 105,43 88,81 72,22 66,32 54,18 36,75 160 144,53 138,21 126,16 116,88 106,12 92,45 76,60 57,39 42,46 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 80 42,42 30,06 23,89 100 57,95 40,40 29,27 120 73,14 50,99 35,66 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 60 19,33 16,96 14,47 13,19 12,20 80 25,10 22,61 17,53 14,80 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 60 14,54 12,85 80 16,68

101 Hodnota mýtní výtěže pro skupinu dřevin AK, TP, BŘ
Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 60 37,58 31,25 25,78 20,54 16,32 9,80 7,33 6,74 80 42,80 40,30 34,86 28,34 24,76 12,72 8,28 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 40 45,51 32,40 30,15 29,90 24,39 20,18 15,83 12,16 8,51 50 57,38 43,96 37,81 34,96 29,76 24,11 19,56 15,30 10,39 Obmýtí u Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 60 9,79 8,67 7,73 80 10,34 9,30

102 Naplnění modelu ČSH vstupními údaji

103 PŘÍKLAD výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za celé obmýtí při p = 2 %

104 Časové okno na dobu obmýtní
Příklad: SM, bos 3, nezalesněná holina, obmýtí 100 let Časové okno na dobu obmýtní Diskontování budoucích výnosů 100 let

105 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí
Činnost - NÁKLADY Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1 = Kč) Ochrana kultur (c2 = Kč) Ochrana kultur (c3 = 6000 Kč) Ochrana kultur (c4 = 3000 Kč) Ochrana kultur (c5 = 700 Kč) Prořezávka (c15 = Kč) Probírka (D30 = Kč) Správní náklady Kč/ha/rok po dobu u = 100 let Současná hodnota NÁKLADŮ celkem

106 - 2 600 -------------------- + (- 2 600)
Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí Činnost - NÁKLADY Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1) Ochrana kultur (c2) 1 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 Prořezávka (c15) 1,0215 Probírka (D30) 1,0230 Správní náklady (po dobu u = 100 let) 1,02 u-1 - 1 ( ) 0,02 . 1,02 u-1 Současná hodnota NÁKLADŮ celkem

107 Smýcení porostu (A100 = 712 400 Kč)
Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí Činnost - VÝNOSY Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D40 = Kč) Probírka (D50 = Kč) Probírka (D60 = Kč) Probírka (D70 = Kč) Probírka (D80 = Kč) Probírka (D90 = Kč) Smýcení porostu (A100 = Kč) Současná hodnota VÝNOSŮ celkem

108 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí
Činnost - VÝNOSY Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) 1,0270 Probírka (D80) 1,0280 Probírka (D90) 1,0290 Smýcení porostu (A100) 1,02100 Současná hodnota VÝNOSŮ celkem

109 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU - 169 717
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za celou dobu obmýtí v době nezalesněné holiny Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem (bez prořezávky) Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

110 Příklad: SM, bos 3, věk porostu 80 let, obmýtí 100 let

111 Diskontování čistého výnosu
Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace do konce obmýtí Činnost Výnosy v Kč.ha-1 Náklady Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D70) V=23 m3, TN=420 Kč/m3,  cena = 1200 Kč/m3 27 600 Probírka (D85) V=22 m3, TN=420 Kč/m3,  cena = 1300 Kč/m3 28 600 Probírka (D90) V=20 m3, TN=360 Kč/m3,  cena = 1300 Kč/m3 26 000 Smýcení porostu (A100) V=685 m3(SM,3.bonita), TN=360 Kč/m3,  cena = 1400 Kč/m3 Správní náklady ve výši Kč/ha/rok (po dobu 20 let) ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

112 Diskontování čistého výnosu
Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace do konce obmýtí Činnost Výnosy v Kč.ha-1 Náklady Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D70) 27 600 17 940 Probírka (D85) 28 600 1 1,025 17 535 Probírka (D90) 26 000 1,0210 15 423 Smýcení porostu (A100) 1,0220 Správní náklady ve výši Kč/ha/rok (po dobu 20 let) 1, ( ) 0,02 . 1, ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

113 Příklad modelových výnosových hodnot lesního porostu v Kč/ha

114 INOVACE PŘÍKLAD výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za klouzavé časové okno 30 let při p = 2 %

115 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro nezalesněnou holinu při obmýtí u = 100
v mladém věku porostu 30 let

116 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let
Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1 = Kč) Ochrana kultur (c2 = Kč) Ochrana kultur (c3 = 6000 Kč) Ochrana kultur (c4 = Kč) Ochrana kultur (c5 = 700 Kč) Bez prořezávky Probírka (D30 = Kč) Správní náklady Kč/ha/rok (po dobu 30 let) Současná hodnota NÁKLADŮ celkem

117 - 2 600 -------------------- + (-2 600)
Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1) Ochrana kultur (c2) 1 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 Bez prořezávky Probírka (D30) 1,0230 Správní náklady (po dobu 30 let) 1, (-2 600) 0,02 . 1, Současná hodnota NÁKLADŮ celkem

118 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let
Probírka (D40 = Kč) Probírka (D50 = Kč) Probírka (D60 = Kč) Probírka (D70 = Kč) Probírka (D80 = Kč) Probírka (D90 = Kč) Smýcení porostu (A100 = Kč) Současná hodnota výnosů celkem

119 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let
Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) 1,0270 Probírka (D80) 1,0280 Probírka (D90) 1,0290 Smýcení porostu (A100) 1,02100 Současná hodnota výnosů celkem

120 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let v době nezalesněné holiny Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem (bez prořezávky) Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

121 …a smýcení v obmýtí a zalesnění
Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro 80 letý porost při obmýtí u = 100 …a smýcení v obmýtí a zalesnění 30 let

122 Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace na 30 let
Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (zjednodušeně kumulativně c1 až c10 = Kč) Ochrana kultur (c2 = Kč) Ochrana kultur (c3 = Kč) Ochrana kultur (c4 = Kč) Ochrana kultur (c5 = 700 Kč) Bez prořezávky Probírka (D30 = 3420 Kč) Správní náklady Kč/ha/rok (po dobu 30 let) Současná hodnota nákladů celkem

123 -2 600 ------------------ + (- 2600) 0,02 . 1,02 30-1
Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace na 30 let Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (zjednodušeně kumulativně c1 až c10) 1 1,0230 Ochrana kultur (c2) 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 634 Bez prořezávky Probírka (D30) Správní náklady Kč/ha/rok (po dobu 30 let) 1, (- 2600) ,02 . 1, Současná hodnota nákladů celkem

124 Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace na 30 let
Probírka (D40 = Kč) = hodnoty mýtní výtěže Probírka (D50 = Kč) Probírka (D60 = Kč) Probírka (D70 = Kč) Probírka (D85 = Kč) Probírka (D90 = Kč) Smýcení porostu (A100 = Kč) Současná hodnota výnosů celkem

125 Diskontování čistého výnosu
Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace do konce obmýtí Činnost Výnosy v Kč.ha-1 Náklady Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D70) V=23 m3, TN=420 Kč/m3,  cena = 1200 Kč/m3 27 600 Probírka (D85) V=22 m3, TN=420 Kč/m3,  cena = 1300 Kč/m3 28 600 Probírka (D90) V=20 m3, TN=360 Kč/m3,  cena = 1300 Kč/m3 26 000 Smýcení porostu (A100) V=685 m3(SM,3.bonita), TN=360 Kč/m3,  cena = 1400 Kč/m3 Správní náklady ve výši Kč/ha/rok (po dobu 20 let) ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

126 Okamžik ocenění = současnost (80letý porost), kalkulace na 30 let
Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) Probírka (D85) 1,025 Probírka (D90) 1,0210 Smýcení porostu (A100) 1,0220 Současná hodnota výnosů celkem

127 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU + 359 136
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let pro 80letý porost při p = 2 % Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem (bez prořezávky) Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

128 Při CBA v rámci časového okna na 30 let
Porovnání výsledků Dis-kontní sazba v % Při CBA v rámci doby obmýtní Při CBA v rámci časového okna na let Holina 2 80letý porost 3 4

129 NĚKOLIK ZÁVĚREČNÝCH POZNÁMEK
Přínosy použití metody ČSH (tvorba vlastních modelů) CBA a transakční náklady Úroková míra a její zdůvodnění HBU Analogie použití metody ČSH v dalších oblastech

130 Zásadní závěrečné shrnutí
Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj např. 100 → 30 let) zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

131 Použití metody ČSH Kalkulace na obmýtí (= DNES):
Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) výpočet základu majetkové daně (daně z nabytí nemovité věci) v oceňovací vyhlášce Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa a nemožnosti použít porovnávací metodu - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – dopracovat metodiku a informační naplnění – potřeba jednoznačných postupů - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU (např. Švédsko)

132 Ceny lesního porostu (Kč/m2) pro skupinu dřevin SM při zakmenění 1,0 k ocenění lesních porostů podle § 45 – úroková míra 2 % Věk Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Kč/m2 1 až 10 7,16 5,81 4,62 3,16 1,90 1,10 0,23 0,16 0,08 11 až 20 14,32 11,62 9,23 6,32 3,80 2,20 0,47 0,33 0,15 21 až 30 17,22 15,90 11,31 8,02 5,07 3,30 1,26 1,06 31 až 40 20,11 20,17 13,39 9,73 6,34 4,39 2,05 1,79 0,79 41 až 50 27,35 24,94 18,88 14,84 10,54 7,92 4,89 4,07 2,21 51 až 60 34,59 29,70 24,37 19,95 14,75 11,45 7,73 6,35 3,64 61 až 70 43,04 37,52 31,54 26,35 20,21 16,16 11,91 9,94 6,56 71 až 80 51,49 45,34 38,70 32,75 25,68 20,87 16,09 13,52 9,48 81 až 90 62,99 55,92 48,26 41,27 33,05 27,30 21,68 18,50 13,67 91 až 100 74,49 66,49 57,82 49,79 40,42 33,73 27,28 23,47 17,86 101 až 110 82,05 73,42 64,04 55,38 45,10 37,81 30,84 26,64 20,55 111 až 120 89,61 80,36 70,25 60,97 49,78 41,89 34,39 29,82 23,24 nad 120 108,28 97,47 85,37 74,43 61,20 51,76 43,22 37,65 29,88

133 Ceny lesního porostu (Kč/m2) pro skupinu dřevin SM při zakmenění 1,0 k ocenění lesních porostů podle § 45 – úroková míra 5 % (požadovaná výnosnost) Věk Bonitní stupeň (RVB) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Kč/m2 1 až 10 5,36 4,35 3,46 2,36 1,42 0,82 0,17 0,12 0,06 11 až 20 10,72 8,70 6,91 4,73 2,84 1,65 0,35 0,24 0,11 21 až 30 12,88 11,90 8,46 6,00 3,80 2,47 0,94 0,79 31 až 40 15,05 15,10 10,02 7,28 4,75 3,29 1,53 1,34 0,59 41 až 50 20,47 18,66 14,13 11,10 7,89 5,93 3,66 3,05 1,66 51 až 60 25,88 22,23 18,24 14,93 11,03 8,57 5,78 2,72 61 až 70 32,21 28,08 23,60 19,72 15,12 12,09 8,91 7,44 4,91 71 až 80 38,53 33,93 28,96 24,51 19,21 15,62 12,04 10,12 7,10 81 až 90 47,14 41,85 36,12 30,89 24,73 20,43 16,22 13,84 10,23 91 až 100 55,75 49,76 43,27 37,26 30,25 25,24 20,41 17,57 13,37 101 až 110 61,40 54,95 47,92 41,45 33,75 28,29 23,07 19,94 15,38 111 až 120 67,06 60,14 52,57 45,63 37,25 31,35 25,73 22,32 17,39 nad 120 81,03 72,94 63,89 55,70 45,79 38,74 32,33 28,18 22,36

134 Analogie použití metody ČSH v LH
Hodnocení investice (projektu): Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) Ocenění semenného sadu

135 Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

136 sekce Oceňování, Studijní materiály
Prezentace sekce Oceňování, Studijní materiály

137 Děkuji za pozornost !