Od nabídky po realizaci

Prezentace na téma: "Od nabídky po realizaci"— Transkript prezentace:

1 Od nabídky po realizaci
Jak pracuje stavební firma s cenou svého „výrobku“/stavby/zakázky Jak kalkuluje svoje náklady

2 Zakázka/stavba/projekt ve stavební firmě
Stavební firma neprodává produkty, ale vyhledává/soutěží zakázky. Bývá i přímo oslovená. Každá zakázka je jiná a nese sebou jinou cenu. SF bývá začíná od zpracování CENOVÉ NABÍDKY na zakázku. Zpracování cenové nabídky – výkaz výměr - rozpočet Uzavření smlouvy o dílo Příprava na realizaci – tzv. předvýrobní příprava Realizace Fakturace – finanční vyrovnání ... inzerce pro každého

3 Objednatel poptává zakázku – st. firma zpracuje nabídkovou cenu
Objednatel poptává zakázku – st. firma zpracuje nabídkovou cenu. Jak postupuje? Zkontrolovat projektovou dokumentaci PD Zpracovat výkaz výměr (VV) - nejzákladnější část celé stavby – PD „se rozpadne“ do jednotlivých činností/položek Další dokument je položkový rozpočet. Jedná se vlastně o výkaz výměr, který je doplněný o aktuální ceny. Výsledkem rozpočtu je nabídková cena (vychází z výkazu výměr a námi navržených jednotkových cen) (množství x cena) Zpracovat kalkulaci vlastních potřeb – na objem z výkazu výměr vypočtu vlastní náklady - bilance vlastních kapacit Pokud nestačí vlastní kapacita - Poptat subdodávky Zpracovat harmonogram prací – časový plán – pro agregované činnosti z položkového rozpočtu. Zařízení staveniště – potřebné plochy a sociální zázemí

4 VV – Z PD se stane soupis položek Objemy položek počítáme co nejpřesněji
Příklad stavby O: 01 AST Architektonicko stavební část R: Výběrové řízení - část stavby P.č. Číslo položky Název položky MJ množství cena / MJ celkem Díl: 12 Odkopávky a prokopávky 0,00 1 R00 Sejmutí ornice, pl. do 400 m2, přemístění do 50 m m3 22,60130 Zastavěná plocha RD, ornice tl.15cm : 10,50*14,35*0,15 22,60000 13 Hloubené vykopávky 2 R00 Hloubení rýh šířky do 60 cm v hor.3 do 100 m3 35,35200 Obvod. rýha š.0,60, HH-0,15, SH-0,95 : (8,25*2)*(0,95-0,15)*0,60 7,92000 Obvod. rýha š.0,60, HH-0,15, SH-1,15 : (2,50*2+6,32*2)*(1,15-0,15)*0,60 10,58000 Obvod. rýha š.0,60, HH-0,15, SH-1,45 : (4,80+5,60+1,20)*(1,45-0,15)*0,60 9,05000 Obvod. rýha š.0,60, HH-0,15, SH-1,65 : (3,85+2,75)*(1,65-0,15)*0,60 5,94000 Mezisoučet(3,85+2,75)*(1,65-0,15)*0,60 0,00000 Vnitřní rýha š.0,40, HH-0,15,SH-0,65 : (10,50-0,60*2)*0,40*(0,65-0,15) 1,86000 Mezisoučet(10,50-0,60*2)*0,40*(0,65-0,15)

5 Výkaz výměr V jednotlivých položkách jsou vyjádřeny všechny stavební a montážních práce v měrných jednotkách (m3, m2, m, kusy, kg, t, příp. soubory, hod., atd.). Vyplývají přímo z PD. Výpočet objemů ručně, některé programy v 3D umí. VV tedy obsahuje veškeré soupisy prací a materiálů, které budete v každé části stavby potřebovat. Je zde rozepsáno například množství a počet nosníků, typy a počty dveří atd. vše v měrných jednotkách (m³, m², m, kusy, kg, t, ..) Takovému člověku se říká ROZPOČTÁŘ – velmi zkušený člověk znalý technologie, který umí číst PD

6 Výkaz výměr Výkaz výměr není standardní součástí projektové dokumentace. Z toho důvodu je nutné výkaz výměr stavby objednat zvlášť nebo máme vlastního ROZPOČTÁŘE. Někdy však může být součástí PD od objednatele.

7

8

9 Položkový rozpočet – podkladem je VV – výsledkem je vypočtená cena stavby/díla
Po nastudování PD a zpracování výkazu výměr se položky VV doplní jednotkovými cenami a dopočtou se celkové ceny jednotlivých položek. Položkový rozpočet stavby představuje výsledný produkt předchozích kroků. Položkový rozpočet je tedy položkové vyjádření jednotlivých stavebních, řemeslných a montážních prací doplněné jednotkovými cenami (za měrnou jednotku) těchto prací a dodávek a konečnou cenou za každou konkrétní položku (jednotková cena x množství). Sestaví se následně Rekapitulace stavebních oddílů, které specifikují jednotlivé druhy prací (například zemní práce, základové konstrukce, svislé konstrukce, apod.) a sestaví se SOUHRN CENY DÍLA – viz následující snímky.

10 Položkový rozpočet – jednotlivé položky
S: Příklad stavby O: 01 AST Architektonicko stavební část R: Výběrové řízení - část stavby P.č. Číslo položky Název položky MJ množství cena / MJ celkem Díl: 12 Odkopávky a prokopávky 1 910,94 1 R00 Sejmutí ornice, pl. do 400 m2, přemístění do 50 m m3 22,60130 84,55 13 Hloubené vykopávky 24 843,62 2 R00 Hloubení rýh šířky do 60 cm v hor.3 do 100 m3 35,35200 547,26 19 346,74 3 R00 Příplatek za lepivost - hloubení rýh 60 cm v hor.3 155,49 5 496,88 16 Přemístění výkopku 18 159,89 4 R00 Svislé přemístění výkopku z hor.1-4 do 2,5 m 66,25 2 342,07 5 R00 Vodorovné přemístění výkopku z hor.1-4 do m, výkopky ze základů 266,97 9 437,92 6 R00 Vodorovné přemístění výkopku z hor.1-4 do 6000 m, ornice 222,87 5 037,15 7 R00 Nakládání výkopku z hor.1-4 v množství nad 100 m3, ornice 59,41 1 342,74 17 Konstrukce ze zemin 7 291,73 8 R00 Uložení sypaniny na skládku, výkopky 16,38 579,07 9 X00 Uložení sypaniny na skládku, ornice 370,21 10 R00 Poplatek za skládku - ornice 145,84 3 296,17 11 R00 Poplatek za skládku horniny 1- 4 86,17 3 046,28 Základy a zvláštní zakládání ,89 R00 Polštář základu ze štěrkopísku netříděného 18,34430 714,22 13 101,87 X00 Polštář základu ze štěrkopísku netříděného, pasy 3,51240 2 508,63 14 R00 Železobeton základových desek B 12,5 (C12/15), pod základovou desku 2 552,53 57 690,50 15 R00 Bednění stěn základových desek - zřízení m2 12,42500 211,64 2 629,63 R00 Bednění stěn základových desek - odstranění 64,02 795,45 R00 Výztuž základových desek z betonářské ocelí 10505, 120kg/m3 betonu t 2,71210 30 547,01 82 846,55 18 RX1 Beton základových pasů prostý B 12,5 (C 12/15), beton míchaný na stavbě 1 954,09 69 080,99 19 R00 Bednění stěn základových pasů - zřízení 120,94000 206,29 24 948,71 20 R00 Bednění stěn základových pasů - odstranění 7 742,58 Svislé a kompletní konstrukce 71 305,32 21 R00 Zdivo POROTHERM 36,5 P+D P 10 na MVC 5 tl. 36,5 cm 48,45000 1 471,73 311 Sádrokartonové konstrukce 30 326,80 22 RT2 Příčka sádrokarton. ocel.kce, 1x oplášť. tl.100 mm, desky protipožární tl. 15 mm, Orsil tl. 5 cm 9,04900 752,32 6 807,74 23 RT2 Úprava podkroví sádrokarton. na ocel. rošt, šikmá, desky protipožární tl. 12,5 mm, Orsil tl. 16 cm 8,34750 1 062,90 8 872,56 24 RT2 Úprava podkroví sádrokarton. na ocel. rošt vodor., desky protipožární tl. 12,5 mm, Orsil tl. 16 cm 11,97000 1 009,29 12 081,20

11 Rekapitulace PR Obsahuje souhrn prací HSV a PSV které v součtu tvoří ZRN. Dále je nutno dopočítat tzv. VRN (vedlejší rozpočtové náklady): obvykle se stanoví % ze ZRN. % závisí na konkrétních podmínkách dané stavby – firma si volí. VRN nejčastěji tvoří - Rezerva rozpočtu (1 – 3 %) - Zařízení staveniště (1 – 3 %) - Ztížené výrobní podmínky (1%)

12 REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍLŮ VEDLEJŠÍ ROZPOČTOVÉ NÁKLADY
Příklad stavby Rozpočet : Objekt : 01 AST Architektonicko stavební část Výběrové řízení - část stavby Stavba : REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍLŮ Stavební díl HSV PSV Dodávka Montáž HZS 12 Odkopávky a prokopávky 1 910,94 0,00 13 Hloubené vykopávky 24 843,62 16 Přemístění výkopku 18 159,88 17 Konstrukce ze zemin 7 291,73 2 Základy a zvláštní zakládání ,91 3 Svislé a kompletní konstrukce 71 305,32 311 Sádrokartonové konstrukce 30 326,79 314 Komín 42 294,43 317 Překlady a římsy 3 916,88 34 Stěny a příčky 11 471,02 99 Staveništní přesun hmot 54 249,80 711 Izolace proti vodě 24 120,35 712 Živičné krytiny 5 512,45 762 Konstrukce tesařské ,20 765 Krytiny tvrdé ,00 783 Nátěry 27 298,40 784 Malby 4 139,77 785 Tapety 2 402,39 CELKEM OBJEKT ,32 ,56 VEDLEJŠÍ ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Název VRN % Základna Celkem Kompletační činnost (IČD) Mimostaveništní doprava Oborová přirážka Provoz investora Přesun stavebních kapacit Rezerva rozpočtu 3,00 ,00 25 411,26 Zařízení staveniště 1,80 ,67 15 246,75 Ztížené výrobní podmínky CELKEM VRN 40 658,01 ZRN

13 SOUHRN CENY DÍLA HSV + PSV = ZRN
Někdy se k ZRN mohou dopočítat tzv. HZS – hodinové zúčtovací sazby – pro ocenění prací pro které nejsou ceníkové položky, prací nezměřitelných (např. práce znalce). ZRN + VRN = CENA ZA STAVBU CELKEM Připočte se DPH (15 % stavby pro bydlení, 21% všechny ostatní stavby). (pokud jsme plátci DPH) Prodáváme za cenu s DPH DPH odvádíme státu (FÚ)

14 Nabídková cena

15 Jak jsme došli k ceně? KALKULACÍ!
Kalkulace stavebních prací - Kalkulační vzorec: CENA STAVEBNÍ PRÁCE PŘÍMÉ NÁKLADY NEPŘÍMÉ NÁKLADY ZISK MATERIÁL ZPRACOVACÍ NÁKLADY PŘÍMÉ ZPRACOVACÍ NÁKLADY REŽIE MZDY STROJE OSTATNÍ PŘÍMÉ NÁKLADY REŽIE VÝROBNÍ REŽIE SPRÁVNÍ REŽIE SE STANOVÍ % (závisí čistě na firmě) - režie výrobní 36 % z přímých zpracovacích nákladů (PZN) - režie správní 26 % z (PZN + režie výrobní) zisk 8 % z ZN Pokud děláme vlastní kalkulaci, můžeme pro zjednodušení kalkulovat pouze s jednou REŽII ve výši např. 50 % z PZN

16 Moje podrobná kalkulace nákladů objednatele NEZAJÍMÁ.
Kalkulace vlastních nákladů je moje Know-how Tu sestavuji pro svou potřebu, abych mohl následně náklady bilancovat a plánovat. Rozhodně by objednatel neměl vědět, jaké mám přirážky na režie, jak stanovuji % zisku. U malých zakázek často objednatel chce vidět, kolik stál materiál, ale ostatní „náplň“ ceny neprozrazuji.

17 Přímé náklady též variabilní náklady
KP Vnější omítka stěn a štítů vápenná nebo vápenocementová štuková složitosti II MJ m2 H Přímý materiál 37,11 NC z toho nákupní cena D z toho pořizovací náklady 0,00 M Mzdové náklady 129,11 P z toho přímé mzdy 95,64 O odvody 35,00 % z mezd 33,47 S Stroje T Ostatní přímé náklady SUB Poddodávky PZN Přímé zpracovací náklady [ M ] + [ S ] + [ T ] Přímé náklady [ H ] + [ SUB ] + [ PZN ] + [ NK ] 166,22 R1 výrobní 49,00 % z [P]+[O]+[S]+[T] 63,264 63,26 R2 správní 28,00 36,151 36,15 R3 riziko % z [] Nepřímé náklady [ R1 ] + [ R2 ] + [ R3 ] 99,42 Náklady celkem [ H ] + [ SUB ] + [ PZN ] + [ R1 ] + [ R2 ] + [ R3 ] + [ NK ] 265,63 Z Zisk 20,00 % z [P]+[O]+[S]+[T]+[R1]+[R2]+[R3] 45,705 45,71 R4 Režie 4 NK Nekalkulované náklady Celkem [ H ] + [ SUB ] + [ PZN ] až [ NK ] 311,34 Jednotková cena Hmotnost 0,05258 Nh 0,914 P.Č. Kód položky Název položky Množství Nákupní cena Nákupní cena celkem Vlastní práce 116,80 1 voda pitná pro ostatní odběratele (OP) m3 0,00200 21,63 0,04 2 malta vápenocementová MVC omítací a spárovací hydrátovápnocementová 0,01700 1 571,00 26,71 3 malta vápenocementová MVCJ omítací a spárovací hydrát vápenný a cement 0,00300 1 691,00 5,07 4 malta pro cementový postřik pojivo CEM II 1 761,00 5,28 Materiály 5 T-6 Omítkář 0,77600 90,70 70,38 6 T-3 Stavební dělník HSV 0,13800 67,50 9,32 Profese 0,91400 79,70 Přímé náklady též variabilní náklady Nepřímé náklady též fixní náklady též režijní náklady

18 VÝROBNÍ KALKULACE Stavba: Domov pro seniory - Kvirenc Patrik Objekt: Domov pro seniory SO-01 patrik Kvirenc Objednatel : Zhotovitel: Zpracoval: Místo: Pardubice Datum: Č. Kód položky Popis MJ Množství celkem Cena jednotková Cena celkem Materiál celkem Normohodiny Mzdy celkem Stroje celkem Odvody celkem Režie celkem Zisk celkem HSV Práce a dodávky HSV ,47 ,74 ,75 ,67 ,40 ,62 ,32 3 Svislé a kompletní konstrukce ,29 ,28 ,31 ,32 ,91 ,39 ,95 27 Zdivo nosné vnitřní POROTHERM tl 175 mm pevnosti P 8 na MVC m2 78,520 695,00 54 571,40 40 648,04 0,762 5 504,06 65,23 1 871,38 5 208,48 1 264,92 26 Zdivo nosné vnitřní POROTHERM tl 240 mm pevnosti P 10 na MVC 21,010 860,00 18 068,60 13 658,63 0,900 1 740,15 23,63 591,65 1 648,80 400,42 25 Zdivo nosné vnitřní POROTHERM tl 300 mm pevnosti P 10 na MVC 408,710 1 050,00 ,50 ,79 1,040 39 155,24 559,67 13 312,78 37 119,38 9 014,71 24 Zdivo nosné vnitřní POROTHERM tl 365 mm pevnosti P 10 na MVC 321,520 1 240,00 ,80 ,97 1,268 37 548,97 514,55 12 766,65 35 581,12 8 641,13 30 Nosná zeď ze ŽB tř. C 30/37 bez výztuže m3 195,890 3 090,00 ,10 ,25 1,200 20 287,58 1 212,95 6 897,78 19 878,82 4 827,71 31 Zřízení jednostranného bednění zdí nosných 1 826,210 330,00 ,30 ,54 0,497 85 194,71 71 257,80 28 966,20 ,54 32 248,16

19 Dále je nutno zpracovat harmonogram HMG prací tak, abychom se vešli do objednatelem zadaného času T. Podrobnost řádků v H – jsou to agregované položky z PR – jakou agregaci zvolíte, je na vás.

20 HMG má v pozadí Nh z PR. Nasadím na činnost počet pracovníků – činnost se přepočte na délku trvání ve dnech.

21 Buď VV, PR, K a Hmg zpracováváme ručně, nebo máme SW nástroje
Pro stanovení ceny prací si koupím databázi položek: RTS a.s. – RTS DATA, URS a.s. – Cenová soustava URS Vlastní databáze Abych mohl pomocí SW zpracovat dále HMG, kalkulaci a sledovat průběh stavby, je ke koupi: Stavitel+ – RTS KROSplus – URS BUILDpower – RTS euroCALC – Callida, s.r.o.

22 Databáze položek příklad: RTS DATA – eSborník – ceník prací
eSborníky obsahují ceníky běžně užívaných položek stavebních a montážních prací, materiálů a agregovaných položek. Položky sborníků obsahují rozbor jednotkové ceny – KALKULACI (Materiál - Mzdy - Stroje – Odvody (z mezd) - OPN - Režie - Zisk) a umožňují tak detailní náhled na její skladbu. Navíc umožňuje přímo výpočet množství měrné jednotky (přímo v něm zpracovat VV)! Umožňuje sestavit Rekapitulaci nákladů. Nemusíte kupovat celý soubor. K dispozici jsou i výběry pro konkrétní řemesla (zedník, sádrokartonář, instalatér, pokrývač atd.) V rámci Rozpočtu umožňuje zobrazení položek dle řemesel/profesí. Tato funkce zobrazí pouze položky spadajících pod konkrétní řemeslo. Rozpočet podle zvyklostí řemeslníků - udělá Výpis seznamu materiálů , Pracnost NH - Informace o množství času potřebného na vykonání konkrétní práce…

23

24 SW RTS – Stavitel+ : Obsahuje RTS DATA 2017 pro zpracování Rozpočtu, dále „umí“ zpracovat Harmonogram - který umožňuje sledovat prostavěnost při realizaci. Harmonogram - časový průběh výstavby » Vytvoření na základě zpracovaného rozpočtu, Nh, zadaného počtu dělníků » Úprava délky trvání vybrané etapy » Možnost zobrazení stavby v časovém rozlišení na dny, týdny, měsíce » Tisk harmonogramu včetně exportu do MS Excel

25 HGM umí : - Odepisování jednotlivých položek podle postupu výstavby (podle % dokončenosti) – Soupis provedených prací - Okamžitý přehled aktuálního stavu zakázky - Tisk soupisu provedených prací, včetně faktury, archivace faktur

26 Další SW nástroje MS project Projectlibre – zdarma ke stažení

27 Vkládám činnosti – můžu vycházet ze SG

28 Ke každé činnosti mohu zadávat zdroje: Kč jako cenu, Kč jako vlastní náklady, profese, stroje … Ukázka z MS Project.

29 Ukázka z ProjectLibre

30 V případě přijetí nabídky zpracuji návrh smlouvy o dílo
Termín realizace (bývá předem poptán) Cena stavby Platební kalendář možnosti plateb: zálohy fakturace provedených prací kombinace obou Další podmínky – splatnost faktur, pozastávka záruky

31 Platební kalendář – pozastávka 10 % bude proplacena až … dle SoD
Příjem zhotovitele datum vystavení faktury datum splatnosti Příjem z faktur DPH 21% Celkem včetně DPH březen 2017 Kč Kč Kč duben 2017 Kč Kč Kč květen 2017 Kč Kč Kč červen 2017 Kč Kč Kč červenec 2017 Kč Kč Kč srpen 2017 Kč Kč Kč září 2017 Kč Kč Kč říjen 2017 Kč Kč Kč listopad 2017 Kč Kč Kč prosinec 2017 Kč Kč Kč leden 2018 Kč Kč Kč únor 2018 Kč Kč Kč březen 2018 Kč Kč Kč Kč duben 2018 Kč 0 Kč 10% zádržné Kč Kč Kč CELKEM Kč Kč Kč

32 Jak sjednat smysluplné zádržné/pozastávku?
K zajištění vymahatelnosti záručních vad objednatel sjednává zádržné. Jde o část ceny díla, kterou objednatel nezaplatí ihned po předání díla, ale zadrží ji na určitou dobu, kdy bude dokončené dílo testováno provozem a projeví se případné vady. Pakliže se žádné vady neprojeví, zádržné se bez dalšího uvolní. Pokud se vady projeví a zhotovitel je řádně a včas neodstraní, může objednatel hradit vzniklou ztrátu právě ze zádržného.   Pro objednatele je nejvýhodnější sjednat, že zádržné uvolní co nejpozději, například při skončení dvouleté záruční lhůty za technologie zabudované do díla. Pro zhotovitele to představuje velké omezení CF (zadržuje mu peníze). Objednatel je povinen prokázat existenci vad znaleckými posudky, jejichž náklady jdou běžně do desítek tisíc. Běžná výše zádržného činí 5 až 10 % ceny díla. může se strhávat z každé faktury nebo až na konci

33 Příprava zhotovitele/stavební firmy
Jmenování odpovědné osoby (manažera stavby) Zajištění provozu ZS - projednání záborů - zajištění DIR - zajištění odběrů (voda, el., ) Harmonogram jako podklad pro řízení stavby Vybilancovat disponibilní kapacity firmy s potřebami podle Harmonogramu Výběr subdodavatelů Řízení chodu stavebních procesů – nástup, průběh plnění (zpoždění), průběžná kontrola kvality

34 Fakturace prací - podle SoD
Vystavuji buď zálohové faktury nebo dílčí fakturace prací (provedených) zohledňuji smluvní pozastávku (zádržné) Hlídám splatnost faktur Objednatel odsouhlasuje faktury obvykle na základě Soupisu provedených prací – objem prací a cena podle schváleného rozpočtu za dané období

35 Předání a převzetí stavby
Stavbyvedoucí připraví doklady Stavební deník Revizní a jiné zkoušky Doklady o použitých materiálech prohlášení o shodě, prohlášení o vlastnostech Doklady k zabudovaným výrobkům záruční listy, návody aj. Dokumentace skutečného provedení (je-li objednána u zhotovitele stavby) Zápis o předání a převzetí stavby – objednatel může zjevné vady zapsat do protokolu, kde se hned dohodne se způsob a doba odstranění Vadnou stavbu může objednatel reklamovat nejen u generálního dodavatele, ale nově také u subdodavatelů, autora projektu či dozoru na stavbě. Subdodavatel nese společnou a nerozdílnou odpovědnost s generálním dodavatelem.

36 Kolaudace stavby Objednatel si může vymínit účast stavební firmy na kolaudaci. Pozastávka může být uvolněna např. po úspěšné kolaudaci. Stavba může být užívána pouze v souladu s podmínkami, za kterých bylo vydáno stavební povolení. Změny stavby před jejich dokončením vyžadují souhlas stavebního úřadu. Kolaudačním řízením, respektive splněním jeho závěrů, končí stavební činnost na staveništi. O kolaudaci požádá stavebník stavební úřad, který vydal stavební povolení. Termín řízení stanoví stavební úřad a sdělí jej jednotlivým účastníkům písemně nejméně 7 dní před jeho konáním.

37 Jak plánovat tržby? Je jasné, že nelze plánovat na základě počtu zakázek (každá zakázka je jiná) Hrubý odhad může být následující: je potřeba „udělat“ tržby ve výši cca 1,5 – 2 mil. Kč ročně na 1 zaměstnance (bez subdodávek). Takže celkové tržby je součet tržeb vlastních prací a subdodávek.