TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE

Prezentace na téma: "TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE"— Transkript prezentace:

1 TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE
Jiří Matějíček

2 Úvod Oceňování lesní půdy = jeden z nejobtížnějších úkolů oceňování
Lesní pozemky = základní výrobní činitel Kapitál s hodnotou směnnou Půda není výrobek, ale omezený přírodní zdroj Poptávku nelze nahradit vyšší nabídkou Marginální náklady neexistují ≠ min. cena Půda je nepřenosná Dosud sporné : potenciální produkce vs současný stav porostu

3 3 možnosti stanovení hodnoty lesní půdy (Mantel)
- komparativní (srovnávací) - nákladová - výnosová Burket (cenění lesní a statika lesní, 1924) Hodnota tržní (porovnání se situací na trhu) Hodnota očekávaných výnosů Hodnota nákladová Hodnoty odvozené z čistého výnosu z lesa

4 Příprava oceňovací vyhlášky v ČR (90.léta)
Hodnota očekávaných výnosů (Faustmann) Hodnota dle Gofmana Hodnota dle NPV Hodnota jako podíl z výnosové hodnoty lesa

5 Metody srovnávací (nejpoužívanější, ale ne bezproblémové metody) 1.1 Odvození na základě porovnání s tržními cenami jiných lesních pozemků Databáze, alespoň 15 aktuálních realizačních cen Ceny celkové (pozemek + porost) V ČR neexistence statistiky prodejů lesní půdy Poznámka: Němec (VÚZE) – tržní ceny lesa Hodnota porostu  hodnota půdy Arondace, zpřístupnění  smluvní cena = subjektivní potřeba kupce

6 Metody srovnávací 1.2 Hodnota lesní půdy odvozená na základě porovnání s cenami zemědělských půd ≠ objektivní vyjádření výnosové hodnoty pozemku Do roku 1950 prodejní výnosová cena zemědělského pozemku > výnosová hodnota Doplněk k zemědělskému hospodaření Drobné zemědělské pozemky ztratily svůj dřívější význam Vývoj zatlačování lesů na horší pozemky, pro zemědělství nevyužitelné (absolutní lesní půdy)  úvaha o poměru 1:2:3 1/3 – 2/3 hodnoty zemědělských půd horší jakosti Lesní pozemek vhodný pro zemědělství = relativní lesní půdy  z hodnoty orných půd po odpočtu nákladů nutných na přeměnu na ornou půdu Hodnota zemědělských pozemků = více ovlivněna POLOHOU (velikost obce) Hodnota lesních pozemků = vliv není tak významný, spíše ztížené hospodaření (škody rekreací…..)

7 Metody nákladové 2.1 Nákladová hodnota pozemku Již se s ní nesetkáme
Autor G. Heyer Jako tržní cenu použít v případě, že je majitel nucen prodat pozemek dříve než založil trvalý porost Prodej beze ztráty

8 Metody výnosové 3.1 Hodnota půdy odvozená z očekávaného výnosu
(z teorie čistého výnosu z půdy) 3.1 Hodnota půdy odvozená z očekávaného výnosu FAUSTMANN (a efektivní úroková míra) Periodická renta = prolongované příjmy mínus prolongované výdaje k obmýtí Hodnota lesní půdy Bu = kapitalizace…. Faustmannův vzorec je sice překonán, ale vyplývá z něj mnoho poznatků pro racionálně vedené lesní hospodářství Závislost na řadě činitelů : Au, D, v, c - dle velikosti majetku, Náklady nejsou rozhodující Největší vliv: lesní úroková míra (p = 1 %) a délka obmýtí  zvyšování hodnoty půdy Finanční obmýtí věk porostu, kdy očekávaná hodnota půdy je nejvyšší pro správné stanovení hodnoty půdy = použití hodnoty půdy při tomto věku porostu závislost na úrodnosti pozemku, dřevině, způsobu hospodaření záporná hodnota při použití úrokové míry, když nedodržíme finanční obmýtí ŠČVP (škola rentability) – vyřazovala z lesa řadu dřevin

9 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849)
kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů Nq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

10 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849)
Orientační opora tam, kde nejsou srovnatelné údaje Pro hodnotovou relativní diferenciaci lesních půd i při záporných výsledcích Využití, když je k dispozici bazická hodnota Báze pro nepřímé cenové srovnání

11 Metody výnosové Bu =  1,0pu - 1 3.2 Hodnota půdy dle Gofmana RG
RG je čistý výnos za dobu obmýtí, zjištěný jako rozdíl hrubých výnosů a nákladů za toto období bez použití faktoru času Kladné hodnoty půdy Hodnota půdy se stává jen malým podílem z hodnoty lesa

12 Metody výnosové 3.3 Použití metody čisté současné hodnoty – ČSH (NPV)
Vychází z analýzy nákladů a výnosů (CBA) Přepočet výnosů a nákladů různých období na současnou hodnotu diskontováním T Vt - Nt NPV =   t=0 (1 + i)t kde T doba životnosti investice (obmýtí) 1/ (1 + i)t diskontní faktor pro t období Vt výnos očekávaný v roce t Nt náklad očekávaný v roce t Bez dotací záporné hodnoty

13 Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa
Výpočet dle Martineita: B = W . ½ = r/0,02 . ½ p = 3,5 % Obecně platí – čím vyšší je obmýtí, tím více klesá podíl pozemku na hodnotě lesa Výpočet dle Baura: Hodnota jako diskontovaná kapitálová hodnota ročního důchodu (hodnoty lesa) k polovině obmýtí B = r/0,0p . 1/1,0pu/2 U menších majetků jsou hodnoty příliš vysoké Výpočet dle Freye

14 Podíl z hodnoty lesního porostu
Poměr půdního kapitálu ke kapitálu dřevních zásob se mění s věkem porostu  podíl se odhaduje z hodnoty dospělých porostů Lesní pozemky = podle některých autorů 20 až 25 % Mantel = 1/12 mýtní hodnoty porostu (nikoliv lesa) u nás : SM, u = 100,  bos, zásoba hroubí = 600 m3, průměrná cena dříví (2006) = 822 Kč/ m3  Au = Kč/ha 1/12 = Kč/ha = 4,11 Kč/m2 Hodnota půdy = celková hodnota lesa – hodnota porostu (toto vede často k nereálným výsledkům) *** U nás od 60. let 20. st. – typizace stanovišť (vylišení SLT)  oceňovaný pozemek se opírá o potenciální produkci a nikoliv o současnou skladbu porostů

15 Úřední ceny lesních pozemků
Od vyhláška č. 178/1994 Sb. Ceny netržní (administrativní), vypracovány na bázi potenciální produkce Ceny pozemků = výnosové výpočty + srovnání se základními cenami zemědělských pozemků Diferenciace dle potenciální úrodnosti (produkce) Použití Faustmanna, Gofmanna, NPV aj. Politické rozhodnutí = rozpětí renty, indexem úprava nebo nové výpočty

16 Úřední ceny lesních pozemků
Rozpětí: 0,24 – 6,60 Kč/m2 0,70 – 7,50 Kč/m2 1,00 – 8,86 Kč/m2 1,15 – 10,16 Kč/m2 (současnost) Malý podíl ceny pozemku na ceně lesa Nejsnazší přístup k ocenění lesních pozemků **** PLO (pdf) a Nová potenciální produkce(xls) Neupravená potenciální renta v ekologické síti s daty za rok 2013

17 Výsledky z oceňovacích modelů na úrovni ČR
Zdroj: VÚLHM Strnady

18 Diferencovanost podmínek dle SLT
Porovnání potenciální roční renty z lesa podle souborů lesních typů (SLT), které odráží rozdílné přírodní podmínky v ČR Min. roční renta pro soubor lesních typů 1Z - 593 Kč/ha Max. roční renta pro soubor lesních typů 5D Kč/ha Průměrná roční renta za ČR Kč/ha

19 5D = Kč/ha 1Z = Kč/ha

20 Potenciální roční renta z lesa „r“ v Kč/ha dle SLT v ekologické síti (typologické tabulce) v cenové a nákladové úrovni roku 2013 EXTRÉMNÍ KYSELÁ ŽIVNÁ OBOHACENÁ HUMUSEM xero term. za krs lá ske let. chudá kyselá kame n. ulé ha vá stř.boh. svahovitá vy sy ch. ultrabaz. bo ha tá hli nitá su ťo vá X Z Y M K N I S F C W B H D A J klečový 9 -525 193 smrkový 8 501 1071 1630 1642 bukosmrkový 7 612 928 1012 1619 2390 3132 3140 4193 4079 smrkobukový 6 651 1920 831 2717 2611 3326 4501 5961 5728 5792 4435 jedlobukový 5 138 1657 653 3296 2666 3289 4704 5796 3220 4635 5823 5668 6 917 4084 3504 bukový 4 707 1369 3169 2365 3351 4554 4684 2395 4748 5908 4803 dubobukový 3 1087 274 1002 198 1031 2447 2544 4176 4787 1440 5538 4683 4781 4873 3419 3012 bukodubový 2 -27 -69 -90 985 920 1297 1652 717 3435 1852 3668 3842 1721 dubový 1 -97 -593 633 -239 1197 344 2784 2095 1266 1798 borový -199 -494 -572 94 531 149 Průměrné hodnoty -12 -44 1567 346 2141 2065 1937 4117 5621 736 4589 4712 4766 5915 3722 2852

21 klečový smrkový bukosmrkový smrkobukový jedlobukový bukový dubobukový
OBOHACENÁ VODOU OBLEJENÁ PODMÁČENÁ RAŠ. lužní údol-ní vlhká stř. bohatá kyselá chudá raše- linná L U V O P Q T G R klečový 9 -525 smrkový 8 1630 571 1071 501 2511 bukosmrkový 7 5205 4205 2929 1404 1517 3353 smrkobukový 6 173 5845 5444 3064 1572 1337 4613 4500 jedlobukový 5 1408 5803 6516 5269 3046 1575 911 904 bukový 4 6669 4215 2484 492 4615 dubobukový 3 5931 4532 1200 585 90 3523 2231 bukodubový 2 4071 3599 3234 311 dubový 1 3953 4242 3668 2862 1219 240 -190 -490 borový 2016 -373 -159 3495 -494 Průměrné hodnoty 3104 5004 5799 4020 2315 637 777 3630 1505

22 Potenciální roční renta z lesa r v Kč/m2 (návrh nové škodní vyhlášky 2015)
Kód Renta SLT Kč/m2 9Z 0,0230 6V 0,5845 5G 0,4613 3Q 0,0585 1Z 9R 6T 0,1337 5F 0,5796 3P 0,1200 1X 9K 6S 0,4501 5D 0,6917 3O 0,4532 1V 0,3668 8Z 0,0501 6R 0,4500 5C 0,3220 3N 0,2447 1U 0,4242 8Y 6Q 0,1572 5B 0,5823 3M 1T 8V 0,1630 6P 0,3064 5A 0,4084 3L 0,1408 1S 0,1197 8T 6O 0,5444 4Z 3K 0,1031 1Q 0,0240 8S 6N 0,2611 4Y 0,1369 3J 0,3012 1P 0,1219 8R 6M 0,0831 4X 0,0707 3I 0,2544 1O 0,2862 8Q 0,1071 6L 4W 0,4748 3H 0,4781 1N 0,0651 8P 0,0571 6K 0,2717 4V 0,6669 3G 0,3523 1M 0,0633 8N 6I 0,3326 4S 0,4554 3F 0,4787 1L 0,3953 8M 6H 0,5728 4R 3D 0,4873 1K 8K 6G 4Q 0,0492 3C 0,1440 1J 0,1798 8G 0,2511 6F 0,4961 4P 0,2484 3B 0,4683 1I 0,0920 8F 6D 0,5792 4O 0,4215 3A 0,3419 1H 0,2095 8A 0,1642 6B 4N 0,2365 2Z 1G 7Z 0,0612 6A 0,4435 4M 0,0653 2X 1D 0,3842 7Y 0,0928 5Z 4K 0,3169 2W 0,3435 1C 0,0344 7V 0,5205 5Y 0,1657 4I 0,3351 2V 0,3599 1B 0,2784 7T 0,1517 5W 0,4635 4H 0,5908 2T 1A 0,1266 7S 0,2390 5V 0,6516 4G 0,4615 2S 0,1652 0Z 7R 5U 0,5803 4F 0,4684 2Q 0,0311 0Y 7Q 0,1404 5T 0,0911 4D 2P 0X 7P 0,2929 5S 0,4704 4C 0,2395 2O 0,3234 0T 7O 0,4205 5R 0,0904 4B 2N 0R 7N 0,1619 5Q 0,1575 4A 0,4803 2M 0Q 7M 0,1012 5P 0,3046 3Z 0,0274 2L 0,4071 0P 7K 5O 0,5269 3Y 0,1002 2K 0,0985 0O 0,2016 7G 0,3353 5N 0,2666 3X 0,1087 2I 0,1297 0N 0,0531 7F 0,3132 5M 3W 0,5538 2H 0M 7D 0,4193 5L 3V 2G 0K 7B 0,3140 5K 0,3296 3U 0,5931 2D 0G 0,3495 7A 0,4079 5J 0,3504 3T 2C 0,0717 0C 6Z 5I 0,3289 3S 0,4176 2B 0,1852 6Y 0,1920 5H 0,5668 3R 0,2231 2A 0,1721

23 Diferencovanost podmínek dle PLO
Výsledky z oceňovacích modelů pro diferenciaci přírodních podmínek z pohledu územně agregovaných výsledků (VÚLHM 1999) : v rámci přírodních lesních oblastí (porovnáním cen lesních pozemků na základě modelu potenciální produkce – průměrné renty z lesa podle SLT), kdy je mezi produkčně nejslabší oblastí, tj. Severočeskou pískovcovou plošinou (7 125 Kč/ha) a produkčně nejlepší oblastí, tj. Hostýnsko - vsetínskou vrchovinou a Javorníky (70 701 Kč/ha) desetinásobný rozdíl, přičemž průměr za ČR činil Kč/ha.

24

25 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Název lesní oblasti Kč/ha Koeficient Severočeská pískovcová plošina 7 125 1,000 Český kras 11 528 1,618 Mostecká a Žatecká pánev 12 256 1,720 Český ráj 16 598 2,330 Rakovnicko - kladenská pahorkatina 17 805 2,499 Polabí 18 854 2,646 Krkonoše 19 894 2,792 Chebská a Sokolovská pánev 22 697 3,186 Západočeská pahorkatina 23 912 3,356 Lužická pískovcová vrchovina 24 231 3,401 Krušné hory 29 136 4,089 Křivoklátsko 33 278 4,671 Jizerské hory (Ještěd) 33 791 4,743 Středočeská pahorkatina 34 325 4,818 Jihočeské pánve 35 701 5,011 Šumava a Novohradské hory 35 944 5,045 Orlické hory 36 567 5,132 Předhoří Českomoravské vrchoviny 38 528 5,407 Karlovarská vrchovina 39 809 5,587 Hrubý Jeseník 40 265 5,651

26 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Hrubý Jeseník 40 265 5,651 Podkrkonoší 40 479 5,681 České středohoří 40 934 5,745 Sudetské mezihoří 40 936 Předhoří Šumavy a Novohradských hor 41 620 5,841 Drahanská vrchovina 42 618 5,981 Hornomoravský úval 45 060 6,324 Předhoří Orlických hor 46 087 6,468 Brdská vrchovina 46 153 6,478 Českomoravské mezihoří 47 024 6,600 Jihomoravské úvaly 48 823 6,852 Českomoravská vrchovina 49 576 6,958 Lužická pahorkatina 50 406 7,075 Doupovké hory (okraje oblasti) 50 909 7,145 Středomoravské Karpaty 51 063 7,167 Český les 53 377 7,492 Předhoří Hrubého Jeseníku 56 644 7,950 Kelečská pahorkatina 56 821 7,975 Slezská nížina 60 058 8,429 Bílé Karpaty a Vizovické vrchy 60 858 8,541 Nízký Jeseník 62 140 8,721 Moravskoslezské Beskydy 62 852 8,821 Podbeskydská pahorkatina 66 141 9,283 Hostýnsko - vsetínská vrchovina a Javorníky 70 701 9,923 Průměr 41 000

27 Stanovení tržní hodnoty lesní půdy v Rakousku a Německu

28 Rakouské oceňovací zásady (1982)
Není možné odvozovat hodnotu lesní půdy podle budoucích výnosů (vzorce FAUSTMANNA, SPIEGELA, NEUBAUERA aj.) Hodnota lesní půdy musí být odvozována ze srovnávacích hodnot Další možností pro stanovení hodnoty lesní půdy je vyjádření hodnotové relace k zemědělsky využívaným pozemkům (pozn.: které nemohou vést k vyššímu zhodnocení, tj. nemohou se stát např. stavebními pozemky) Jako vodítko může platit, že hodnota lesní půdy střední kvality dosahuje asi 1/3 hodnoty lesní půdy

29 Rakouské oceňovací zásady (1982)
Při srovnání se zemědělskými pozemky se v Rakousku vychází často z relace LES : LOUKA : POLE = 1 : 2 : 3 Tato relace je použitelná tam, kde si nemůže rozdílné užití půdy na stejné ploše konkurovat. V zemědělských oblastech tato relace nesouhlasí. V horských oblastech často odpovídá velmi dobře.

30 Německo V Německu se používá (WEIMANN, 1985) metoda nepřímého cenového srovnání Pro účely srovnání se přitom používají ceny dostatečně podobných případů hodnot lesní půdy, které se mohou časově dále zpětně extrapolovat, které přesahují bezprostřední tržní region a ceny zemědělských pozemků Lesní půda může být znalecky oceněna jen uvnitř tohoto rámce a to se zřetelem na existující relace a rozdíly

31 Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – WaldR 2000
Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy … DM/ha Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti ….. 45:100 Stanovení tržní hodnoty lesní půdy ….. DM/ha x 45/100 = DM/ha

32 Závislost půdních hodnot
Hustota osídlení Ceny stavebních pozemků Struktura velikosti obcí CENA LESNÍ PŮDY Ceny zemědělských pozemků Kvalita půdy

33 Vlivy na cenu zemědělské půdy v Baden-Württembersku
Hodnota pozemku ……………….. …… 1 % Kvalita půdy …………………………….. 9 % Struktura obce …………………………… 4 % Tlak obyvatelstva ………………………. 86 % CELKEM ………………………………… %