Výnosový způsob oceňování majetku Ing. David Slavata, Ph.D. Oceňování majetku A
Metody Věčná renta Dočasná renta Diskontované peněžní toky
Věčná renta Výnos po nekonečně dlouhou dobu VH1 = ČRV / R ČRV…….. Čistý roční výnos R………… Míra kapitalizace
Dočasná renta Výnos je zajištěn po určitou dobu S následným prodejem za předpokladu stejných čistých výnosů Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých výnosů S následným prodejem při různých čistých výnosech Bez následného prodeje při různých čistých výnosech VH2a = ČRV x (1 – (1/(1+R)n)/R) VH2b = ČRV x (1 – (1/(1+R)n)/R) + PCn/(1+R)n ČRV………. Čistý roční výnos R………….. Míra kapitalizace n…………… Počet let PC…………. Prodejní cena
Diskontované peněžní toky Peněžní tok je zajištěn po určitou dobu S následným prodejem Bez následného prodeje Různý čistý peněžní tok v jednotlivých rocích VH3 = SUM (t=1…n) ČTt/(1+R)t + PC / (1+R)n ČT…. Čistý peněžní tok PC…. Prodejní cena R…… Míra kapitalizace n…… Počet let
Příjmy a výnosy MP = MČN + MZS MČN = SM2 x ZP + NVYB + MZS MP ……………………. Měsíční příjem MČN …………………. Měsíční čistý výnos MZS…………………… Měsíční zálohy za služby SM2…………………… Sazba za m2 ZP……………………… Započitatelná plocha NVYB…………………. Nájem za vybavení bytu
Náklady Daň z nemovitosti Pojištění stavby Provoz a údržba Náklady na pronájem pozemku Náklady na správu nemovitosti Odpisy Úroky z hypotéky 40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)
Výdaje Všechny nákladové položky + níže uvedené Splátka jistiny z hypotéky Vrácená kauce Zaplacené vodné Zaplacené stočné Čištění komínů
Čistý výnos a čistý peněžní tok ČV = ČN – N ČN………. Čistý nájem N………… Náklady ČT = P – V ČT……….. Peněžní tok P…………. Veškeré příchozí platby V…………. Veškeré odchozí platby
Zdroje informací Účetní doklady Porovnáním Výpočtem Konzultací s odborníkem Dotazováním
Míra kapitalizace Očekávaný výnos z investice Její výše je závislá na riziku spojeném s danou investicí Čím vyšší je riziko tím vyšší je míra kapitalizace
Riziko a investice Nejméně rizikové - vklad v bance - investice do zlata - koupě nemovitosti - koupě akcií - vklad v kampeličce Nejvíce rizikové - půjčka neznámému bezdomovci
Děkuji za pozornost