Winter REM 2006 TAX Modely financování a jejich daňové dopady Marie Konečná, Tax Partner 23. února 2006

2 Pořízení nemovitosti u obecných podnikatelských projektů (balance sheet nebo off balance sheet) výstavba či koupě x leasing

3 Pořízení nemovitosti výstavbou/koupí Kombinace vlastních a cizích zdrojů Bankovní financování – žádná daňová rizika Financování ve skupině – riziko tzv. podkapitalizace, poměr vlastního kapitálu a průměrného denního stavu úvěru 1:4 – riziko nedaňových úroků pokud negativní Vlastní Kapitál – všechny úroky nedaňové

4 Pořízení nemovitosti výstavbou/koupí Transfer Pricing - Riziko spojené s obvyklou výší úroku (140 % diskontu České národní banky není-li doložena jiná obvyklá výše úvěru), týká se též ostatních transakcí mezi developery ve skupině Daň z převodu nemovitostí 3 % z odhadní či prodejní ceny (vždy z vyšší základny), zvyšuje cenu, lze uplatnit jako náklad u prodávajícího (pozor na zaplacení ve stejném roce jako účtování výnosu z prodeje)

5 Pořízení nemovitostí leasingem Pochybnosti ohledně charakteru leasingu v případě opce (finanční x operativní) – rozdílné daňové dopady Různá výše zůstatkové ceny (v případě FL ZC nižší než při rovnoměrném odpisování) Různý způsob stanovení ceny pozemků Komplikovaný způsob stanovení splátek v některých případech (štěpení splátek)

6 Pořízení nemovitostí leasingem Převod nemovitostí podléhá dani z převodu U transakcí ve skupině problematický § 196a odst. 3 obchodního zákoníku – posudek soudního znalce x ustanovení zákona o daních z příjmů Nemožnost tvořit rezervu na opravu majetku u nájemce

7 Pořízení nemovitosti u nemovitostních projektů asset deal x share deal

8 Asset deal – pořízení nemovitosti Nutno oddělit ocenění pozemku od budovy (pozemek nelze odepisovat) Výhoda - nová vstupní cena pro daňové odepisování V případě pořízení budovy v rámci transakce koupě podniku či části podniku – možno přecenit budovu příp. uplatnit daňově odpisy „goodwille“ – 15 let Nevýhoda – daň z převodu nemovitostí – 3 % z prodejní ceny či odhadu (vždy z vyšší základny) Žádná omezení (kromě podkapitalizace) na daňové uplatnění úroků z úvěrů na pořízení nemovitosti

9 Share deal – pořízení obchodního podílu Náklady spojené s držbou podílu na dceřiné společnosti (definice 10 % podíl po dobu 12 měsíců) včetně úroků z úvěru daňově neuznatelné, zvyšují vstupní cenu podílu Řešení fúze mateřské a dceřiné společnosti (zánik obchodního podílu) - dle § 38na ZDP nutno srovnávat základy daně dle předmětu činnosti zfúzovaných společností – nelze započítat ztrátu vzniklou „z držby obchodního podílu“ proti ostatním podnikatelským aktivitám dceřiné společnosti (např. nájem)

10 Share deal – pořízení obchodního podílu Riziko spojené se ztrátou vygenerovanou během výstavby resp. při koupi nemovitosti dle 38 na - Podstatná změna podílu společníků na obchodní společnosti – úhrnná změna - Charakter a struktura výnosů v roce vzniku a uplatnění daňové ztráty (80 % shoda) - Pokud v době vzniku ztráty jsou pouze vynakládány výdaje, sledujeme účel vynakládání a charakter výnosů

11 Share deal – pořízení obchodního podílu Pozor na § 38e ZDP, pokud pořizuje obchodní podíl česká společnost od subjektu se sídlem ve státě mimo EU či s nímž není uzavřena smlouva o zamezení dvojího zdanění nutno uplatnit zajištění 10 % z kupní ceny Úprava ve smlouvách s Německem a Israelem odlišná od vzorové smlouvy OECD Právo zdanění náleží zásadně České republice V případě Izraele se uplatní zajištění Zahraniční subjekt podává daňové přiznání, pokud chce „vyúčtovat zajištění“, základ daně – nabývací a prodejní cena obchodního podílu Daň z převodu nemovitostí se neuplatní Budova se nepřeceňuje, „goodwill“ je v ocenění podílu

12 Transparentní entity Nový pokyn D-286 – implementován princip Beneficial owner - pokud v ČR právní forma v.o.s. nebo k. s. a v zahraničí obdobná právní forma vzniká fyzickým osobám, podílníkům nemovitostních fondů stálá provozovna Dopad: uplatní se ustanovení ZDP pro fyzické osoby, Sazby daně z příjmů – 12 až 32 %

13 Marie Konečná KPMG Česká republika, s.r.o The information contained herein is of a general nature and is not intended to address the circumstances of any particular individual or entity. Although we endeavor to provide accurate and timely information, there can be no guarantee that such information is accurate as of the date it is received or that it will continue to be accurate in the future. No one should act on such information without appropriate professional advice after a thorough examination of the particular situation. Informace zde obsažené jsou obecného charakteru a nejsou určeny k řešení situace konkrétní osoby či subjektu. Ačkoliv se snažíme zajistit, aby poskytované informace byly přesné a aktuální, nelze zaručit, že budou odpovídat skutečnosti k datu, ke kterému jsou doručeny, či že budou platné i v budoucnosti. Bez důkladného prošetření konkrétní situace a řádné odborné konzultace by neměla na základě těchto informací být činěna žádná opatření. © 2005 KPMG Česká republika, s.r.o., the Czech member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. Printed in the Czech Republic.