Část VI: Hypoteční úvěry Financování bydlení Část VI: Hypoteční úvěry Petr Kielar http://petr.kielar.cz

Co je hypoteční úvěr Zákon o dluhopisech: úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, když pohledávka nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty. Nemovitost se musí nacházet na území EU. Nepřesné ale obecně chápané pojetí: úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý jinou bankou, než stavební spořitelnou.

Historie hypoték v ČR

Historie První hypoteční banky v Anglii koncem 17. století Ve střední Evropě v 18. století 1865 Hypoteční banka Království českého II. světová válka – zastavení hypotéčního trhu 1945 – znárodnění akciových bank 1945-1989 – komunistické bankovnictví

Historie hypoték v Čechách Zdroj: Vznik a vývoj Hypoteční banky království českého, Dr. Bedřich Ženíšek, 1915

Vývoj po roce 1989 1990 zákon o dluhopisech 1995 první licence emitovat HZL (ČMHB, HB) Pomalý rozjezd – vysoké sazby, chybějící kapitálový trh

Jak vypadá hypotéka?

Typické vlastnosti hypotéky Zajištění zástavním právem Vysoký objem ≈ 300 000 Kč a více (vysoké fixní náklady - pro malé objemy se nevyplatí) Relativně nízká úroková sazba (je nižší riziko pro banku) Úroková sazba fixovaná na sjednanou dobu (obvykle 1-5 let) Dlouhá doba splatnosti (aby byla výše splátky přijatelná pro dlužníka)

Kde bere banka peníze? Banka může hypoteční úvěry poskytovat z výnosu z hypotečních zástavních listů (HZL) Nebo z jiných pasiv (depozita – spořicí účty, běžné účty, termínované vklady) riziko – často kratší doba splatnosti zisk – často málo úročené Nebo přímo na trhu (PRIBOR) – hypotéky s variabilní sazbou

Hypoteční zástavní listy

Schema při financování HZL DLUŽNÍK INVESTOR BANKA

Hypoteční zástavní listy Zákon o dluhopisech, § 28 HZL musí být kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů Tyto pohledávky nesmí překročit 70 % hodnoty zastavených nemovitostí Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby ve stejném nebo přednostním pořadí, s výjimkou zástavního práva stavební spořitelny, úvěrů na družstevní bytovou výstavbu SFRB nebo podle zvláštního předpisu.

Hypoteční zástavní listy Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo třetí osoby (Zákon o dluhopisech, § 30) Tato třetí osoba musí souhlasit se zastavením. Ke krytí HZL lze použít nejvýše rozdíl mezi 70 % hodnoty nemovitosti a pohledávkou třetí osoby. Při refinancování se k zástavnímu právu předchozího věřitele nepřihlíží.

Náhradní krytí Nejvýše 10 % jmenovité hodnoty HZL, a to (§ 31): hotovost vklady u centrální banky členského státu nebo ECB státními dluhopisy nebo dluhopisy vydanými ČNB cennými papíry vydanými členskými státy, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je ČR, nebo finančními institucemi, s nimiž ČR uzavřela mezinárodní smlouvu.

(pro případ poklesu ceny nemovitostí) Vysvětlení obrázkem 30 % rezerva (pro případ poklesu ceny nemovitostí) 100 % = hodnota HZL Náhradní krytí max 10 % Max. 70 % z hodnoty zastavených nemovitostí Min. 90 % pohledávky z hypotečních úvěrů

Úrokové sazby hypoték

Úrokové sazby Proměnná úroková sazba (vázaná na objektivní ukazatel – PRIBOR) Úroková sazba pevná po určitou dobu (typicky 1 – 5 let) – doba fixace Úroková sazba může být pevná po celou dobu splatnosti (obvykle vysoká cena) Proměnná úroková sazba s omezením (cap) – málo používané

Používané fixace úrokových sazeb

Fixace úrokové sazby Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL) Zdroje, které je nutno nově alokovat => úrokové riziko Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL) Při předčasném splacení vzniká bance úrokové riziko i další náklady (administrace účtu)

Fixace úrokové sazby Ve smlouvě o úvěru je sjednána výše úrokové sazby na stanovenou dobu (např. 5 let) 3 měsíce před uplynutím lhůty banka oznámí úrokovou sazbu pro další období Klient může novou sazbu akceptovat, nebo odmítnout a úvěr splatit (např. jiným úvěrem).

Refinancování × Retence Banka maximalizuje zisk, snaží se sjednat co nejvyšší sazbu Klient minimalizuje náklady – hledá výhodnější nabídku, pokud ji najde, splatí stávající dluh jinou (levnější) hypotékou = refinancování Banka maximalizuje zisk - brání se refinancování snížením sazby, jinými výhodami, přesvědčováním, obstrukcemi = retence

Jakou zvolit fixaci Dlouhá fixace Krátká fixace Očekávaný růst sazeb Očekávaný pokles sazeb Potřeba stabilních podmínek Plánovaná mimořádná splátka Výše uvedené argumenty neplatí absolutně: Očekávané změny sazeb jsou často zahrnuty do úrokové sazby (tj. za normální výnosové křivky bývá dlouhá fixace dražší než krátká) Mimořádné splátky jsou díky zákonu o spotřebitelském úvěru možné ve velké míře i mimo změnu fixace

Variabilní úroková sazba Úroková sazba se může měnit denně, týdně, měsíčně Sazba je navázána na definovaný index nebo sazbu – např. 1M PRIBOR + 2 p. b. Výsledná sazba je volatilní (sleduje index) Úvěr lze kdykoli splatit

Na čem závisí úroková sazba Výsledná úroková sazba Zisk Další náklady Riziko Cena zdrojů

Úroková sazba z pohledu klienta Výše úvěru Doba splatnosti Bonita klienta Délka fixace LTV, pojištění a pod. ---------------------------- Úroková sazba