Část VI: Hypoteční úvěry

Prezentace na téma: "Část VI: Hypoteční úvěry"— Transkript prezentace:

1 Část VI: Hypoteční úvěry
Financování bydlení Část VI: Hypoteční úvěry Petr Kielar Aktualizováno

2 Co je hypoteční úvěr Zákon o dluhopisech: úvěr zajištěný alespoň částečně zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost se musí nacházet na území EU. Nepřesné ale obecně chápané pojetí: úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý jinou bankou, než stavební spořitelnou.

3 Historie hypoték v ČR

4 Historie První hypoteční banky v Anglii koncem 17. století
Ve střední Evropě v 18. století 1865 Hypoteční banka Království českého II. světová válka – zastavení hypotéčního trhu 1945 – znárodnění akciových bank – komunistické bankovnictví

5 Historie hypoték v Čechách
Zdroj: Vznik a vývoj Hypoteční banky království českého, Dr. Bedřich Ženíšek, 1915

6 Vývoj po roce 1989 1990 zákon o dluhopisech
1995 první licence emitovat HZL (ČMHB, HB) Pomalý rozjezd – vysoké sazby, chybějící kapitálový trh

7 Jak vypadá hypotéka?

8 Typické vlastnosti hypotéky
Zajištění zástavním právem Vysoký objem ≈ Kč a více (vysoké fixní náklady - pro malé objemy se nevyplatí) Relativně nízká úroková sazba (je nižší riziko pro banku) Úroková sazba fixovaná na sjednanou dobu (obvykle 1-5 let) Dlouhá doba splatnosti (aby byla výše splátky přijatelná pro dlužníka)

9 Kde bere banka peníze? Banka může hypoteční úvěry poskytovat z výnosu z hypotečních zástavních listů (HZL) Nebo z jiných pasiv (depozita – spořicí účty, běžné účty, termínované vklady) riziko – často kratší doba splatnosti zisk – často málo úročené (levné zdroje) Nebo přímo na trhu (PRIBOR) – hypotéky s variabilní sazbou

10 Hypoteční zástavní listy

11 Schema při financování HZL
DLUŽNÍK INVESTOR BANKA

12 Hypoteční zástavní listy
Zákon o dluhopisech 190/2004 Sb. Důležitá novela 307/2018 účinná od HZL jsou zvláštním druhem krytých dluhopisů (covered bonds), poskytují investorovi vyšší bezpečnost v případě insolvence emitenta Emitentem smí být pouze banka se sídlem v ČR HZL musí být kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů

13 Jak je zajištěna bezpečnost HZL
Kvalitní krytí HZL Ochrana investora při úpadku emitenta HZL

14 Kvalitní krytí HZL Hodnota všech krycích aktiv musí činit alespoň 102 % hodnoty HZL (tzv. přezajištění, § 28a odst. 1) Alespoň 85 % hodnoty HZL musí být kryto hypotečními úvěry (§ 28b odst. 1), ostatní je tzv. "náhradní krytí" (pohledávky za státy OECD, vklady emitenta v jiné bance apod.) Pohledávka z hypotečního úvěru nesmí být vyšší než zástavní hodnota zastavené nemovitosti (§ 28a odst. 3) Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem emitenta ani nesmí omezovat prodej nemovitosti (§ 30 odst. 1)

15 Kvalitní krytí HZL KRYTÝ BLOK Krycí aktiva celkem min 102 % Emitované
Vklady emitenta u jiné banky, pohledávky za státy OECD a pod. Pohledávky z hypot. úvěrů min 85 % KRYTÝ BLOK

16 Ochrana investora při úpadku emitenta
Cíl: ochránit pohledávky investorů z HZL, odělit je od ostatních pohledávek HZL + hypotéky tvoří "krytý blok" – evidenčně oddělená část majetku (§ 30d) Při insolvenci není krycí portfolio (hypotéky použité ke krytí HZL) součástí majetkové podstaty (Insolvenční zákon, § 375) Nucený správce krytých bloků emitenta (jmenuje ČNB) je odlišný od insolvenčního správce (jmenuje soud) - § 32a Nucený správce krytých bloků je banka.

17 Úrokové sazby hypoték

18 Úrokové sazby Proměnná úroková sazba (vázaná na objektivní ukazatel – PRIBOR) Úroková sazba pevná po určitou dobu (typicky 1 – 5 let) – doba fixace Úroková sazba může být pevná po celou dobu splatnosti (obvykle vysoká cena) Proměnná úroková sazba s omezením (cap) – málo používané

19 Používané fixace úrokových sazeb

20 Fixace úrokové sazby Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL)
Zdroje, které je nutno nově alokovat => úrokové riziko Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL) Při předčasném splacení vzniká bance úrokové riziko i další náklady (administrace účtu)

21 Fixace úrokové sazby Ve smlouvě o úvěru je sjednána výše úrokové sazby na stanovenou dobu (např. 5 let) 3 měsíce před uplynutím lhůty banka oznámí úrokovou sazbu pro další období Klient může novou sazbu akceptovat, nebo odmítnout a úvěr splatit (např. jiným úvěrem).

22 Refinancování × Retence
Banka maximalizuje zisk, snaží se sjednat co nejvyšší sazbu Klient minimalizuje náklady – hledá výhodnější nabídku, pokud ji najde, splatí stávající dluh jinou (levnější) hypotékou = refinancování Banka maximalizuje zisk - brání se refinancování snížením sazby, jinými výhodami, přesvědčováním, obstrukcemi = retence

23 Jakou zvolit fixaci Dlouhá fixace Krátká fixace Očekávaný růst sazeb
Očekávaný pokles sazeb Potřeba stabilních podmínek Plánovaná mimořádná splátka Výše uvedené argumenty neplatí absolutně: Očekávané změny sazeb jsou často zahrnuty do úrokové sazby (tj. za normální výnosové křivky bývá dlouhá fixace dražší než krátká) Mimořádné splátky jsou díky zákonu o spotřebitelském úvěru možné ve velké míře i mimo změnu fixace

24 Variabilní úroková sazba
Úroková sazba se může měnit denně, týdně, měsíčně Sazba je navázána na definovaný index nebo sazbu – např. 1M PRIBOR + 2 p. b. Výsledná sazba je volatilní (sleduje index) Úvěr lze kdykoli splatit

25 Na čem závisí úroková sazba
Výsledná úroková sazba Zisk Další náklady Riziko Cena zdrojů

26 Úroková sazba z pohledu klienta
Výše úvěru Doba splatnosti Bonita klienta Délka fixace LTV, pojištění a pod. Úroková sazba