doc. Ing. Jana Korytárová, Ph.D. Ústav stavební ekonomiky a ř ízení FAST VUT v Brn ě Realizace staveb, podnikání a finance Studie proveditelnosti, stanovení vstupních dat pro výpočet ukazatelů ekonomické efektivnosti 16:36

Životní cyklus p ř edstavuje období, které v sob ě zahrnuje všechny procesy od tvorby po č áte č ního zám ě ru až po likvidaci stavby.

Předinvestiční fáze Studie proveditelnosti Je projekt proveditelný ????? Musí respektovat zásady dlouhodobé udržitelnosti, a to zejména v oblasti environmentální, ekonomické, spole č enské, ve výstavb ě. Zahrnutí výše uvedených hledisek do investi č ního zám ě ru zajiš ť uje dlouhodobou efektivitu a p ř ínos nejen pro konkrétní projekt, ale pro celé hospodá ř ství.

Investiční fáze zahrnuje práce p ř ípravného charakteru a č innosti související s vlastní realizací stavby. Z mnoha lze jmenovat následující aktivity: inženýrsko-geologické pr ů zkumy, výb ě rové ř ízení na projektanta, výb ě r projektanta a následná smlouva s ním, vypracování dokumentace k územnímu ř ízení, územní ř ízení, vypracování dokumentace pro stavební povolení, stavební ř ízení, vypracování dokumentace pro realizaci stavby, vlastní realizace stavby, výkon technického dozoru investora, č innost koordinátora BOZP, zkušební provoz, kolauda č ní ř ízení, kolauda č ní souhlas, p ř ejímka stavby. Výše uvedené body mohou být provád ě ny r ů znými subjekty stavebního trhu (dodavatel, projektant, orgány státní správy, apod.), č ímž vznikají rozli č né modely obchodních vztah ů. Existuje také varianta, že všechny tyto č innosti zašti ť uje jeden subjekt.

Provozní fáze Provozní fáze p ř edstavuje životní cyklus projektu ve smyslu investi č ního zám ě ru, za jehož ú č elem byla stavba vybudována. Ze všech fází životního cyklu je provozní tou nejdelší a zárove ň nejd ů ležit ě jší z hlediska celkové výnosnosti a prosperity projektu. Nutností je pr ů b ě žné sledování a kontrola, zda provoz funguje tak, jak byl naplánován. Identifikace p ř ípadných odchylek od plánu a analýza jejich p ř í č in jsou nedílnou sou č ástí controllingu projektu.

Tým pro zpracování Studie proveditelnosti ― ekonom (nejlépe jako vedoucí týmu) ― marketingový specialista ― strojní inženýr ― stavební inženýr ― odborník v oblasti managementu ― specialista v oblasti finan č ní a da ň ové ― specialista v oblasti životního prost ř edí

Likvidační fáze Projekt se ve smyslu investi č ního zám ě ru neprovozuje. P ř i finan č ním plánování nelze opomenout pen ě žní toky související s likvidací stavby.

Základní osnova Studie proveditelnosti ― P ř ehled výsledk ů podle jednotlivých kapitol (Executive summary) ― Sou č asný stav a chronologický vývoj projektu (Project background and history) ― Analýza trhu a kapacita závodu (Market and plant capacity) ― Dodávky surovin a materiál ů nezbytných pro aktivity související s projektem (Materials and inputs) ― Umíst ě ní stavby a její dopady na životní prost ř edí (Location and site) ― Technické ř ešení projektu (Project engineering) ― Organiza č ní a režijní náklady výstavby a provozu (Plant organisation and operating costs) ― Lidské zdroje (Manpower) ― Č asový plán realizace projektu (Implementation scheduling) ― Finan č ní a ekonomická analýza (Financial and Economic Analysis) ― Záv ě re č né hodnocení projektu

Celkové investiční náklady  po ř ízení stálých aktiv  pozemky, budovy, haly, stavby, stroje a technologická za ř ízení, software, patenty, pr ů myslová vlastnická práva,…  po ř ízení pracovního kapitálu  zásoby – suroviny, pomocný materiál, náhradní díly, zálohy za energie, …

Výnosy V = Q. c kde Q... množství vyrobeného zboží (m.j.) c... jednotková cena daného zboží (K č /m.j.) Výnosy: Tržby za prodané výrobky Tržby za poskytované služby Finan č ní výnosy

Provozní (výrobní) náklady projektu Druhového č len ě ní náklad ů podle spot ř eby vstupních faktor ů :  materiálové  mzdové  odpisové  ostatní  finan č ní

Výsledovka = stanovení výnos ů, náklad ů, dan ě z p ř íjm ů 16:36 PoložkaRok 1Rok 2Rok 3Rok 4Rok 5 Výnosy Náklady na materiál, energie… Odpisy Mzdové náklady v č. zákonných odvod ů Ostatní Úroky z úv ě ru Základ dan ě z p ř íjm ů Výnosy - náklady Da ň z p ř íjm ů Právnických osob 19 % Zisk po zdan ě ní Základ - da ň

Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu Základem pro investi č ní rozhodování jsou pen ě žní toky (Cash Flow, CF) projektu po celou dobu života projektu, zahrnující dobu výstavby, provozu i likvidace. Metodika - úprava výnos ů a náklad ů projektu na p ř íjmy a výdaje projektu - stanovení č istého pen ě žního toku (Net Cash Flow, NCF) pro výpo č et ukazatel ů ekonomické efektivnosti jako rozdíl p ř íjm ů a výdaj ů v jednotlivých letech hodnoceného období 16:36

Net Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu Stanovení Net Cash Flow, CF nep ř ímá metoda hospodá ř ský výsledek po zdan ě ní + odpisy – investice + dotace + úv ě r – splátky jistiny úv ě ru – dividendy – tantiémy +/- č asové rozlišení náklad ů /výnos ů Net Cash Flow, CF p ř ímá metoda provozní p ř íjmy – provozní výdaje (v č. dan ě z p ř íjm ů, splátek úrok ů z úv ě ru) – investice + dotace + úv ě r – splátky jistiny úv ě ru – dividendy – tantiémy +/- č asové rozlišení náklad ů /výnos ů 16:36

Net Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu Podklady pro výpo č et finan č ní rentability projektu bez ohledu na finan č ní zdroj a zdan ě ní. NCF projektu = rozdíl p ř íjm ů a výdaj ů projektu bez položek financování (úroky) a dan ě z p ř íjm ů = EBIT (Earnings before Interest and Taxis) NCF projektu = provozní p ř íjmy – provozní výdaje – investice NCF pro zjišt ě ní obecné efektivnosti projektu Č istá sou č asná hodnota (NPV) v K č Vnit ř ní výnosové procento (Internal Rate of Return, IRR) v % Index rentability NPV / IC. 16:36

NCF pro výpočty efektivnost projektu Podklady pro výpo č et finan č ní rentability projektu s ohledem na finan č ní zdroj. NCF= provozní p ř íjmy + p ř íjem z dotace + p ř íjem z úv ě r ů – investice – provozní výdaje – splátky jistin úv ě r ů – splátky úrok ů z úv ě ru – da ň z p ř íjm ů Posouzení efektivnosti vloženého kapitálu. Č istá sou č asná hodnota (NPV) v K č Vnit ř ní výnosové procento (Internal Rate of Return, IRR) v % Index rentability NPV / IC 16:36

Příklad stanovení NCF Stanovte NCF jako podklad pro výpo č et NPV projektu „Agroturistické centrum v obci B“ v rámci hodnoceného období 5 let provozu na základ ě níže uvedených p ř edpoklad ů. NCF budou pro stanoveny: 1) na úrovni zisku p ř ed zdan ě ním a úroky (EBIT), Earnings before Interest and Taxis – tedy bez uvažování konkrétního finan č ního zdroje a zdan ě ní 2) na úrovni zisku po zdan ě ní s uvažováním financování ve form ě úv ě ru 16:36

Čistá současná hodnota (Net Present Value, NPV) Č istá sou č asná hodnota p ř edstavuje č istý výnos projektu za celé hodnocené období v pen ě žních jednotkách ( v K č, €, USD, …). kde NPV… č istá sou č asná hodnota IC…investi č ní náklad PV...sou č asná hodnota budoucích NCF projektu v K č NCF... č isté pen ě žní toky v jednotlivých letech projektu v K č i…po č et let hodnoceného období projektu od 1 do n r…diskontní sazba ( č asová hodnota pen ě z investora) v %/100 16:36

Čistá současná hodnota (Net Present Value, NPV) nebo 16:36

Příklad stanovení NCF P ř edpoklady pro stanovení CF Investi č ní náklady na po č átku roku 0 (leden) K č Úv ě r na po č átku roku 1 (leden) K č Režim splácení:5 let, ro č ních splátky s konstantním úmorem, s 6% úrokovou sazbou p.a. Odpisy majetku rovnom ě rnév prvním roce K č /rok, dále K č /rok Da ň z p ř íjm ů 19 % 16:36

Příklad stanovení NCF Centrum odhaduje v jednotlivých letech provozu konstantní výnosy a náklady Výnosy centra = p ř íjmy z nájm ů prezenta č ních a konferen č ních místností K č /rok Náklady centra = výdaje spojené s pronajímatelnými plochami = náklady na materiál, paliva a energie, osobní náklady, ostatní K č /rok + odpisy + náklady na finan č ní zdroj 16:36

Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF na úrovni EBITu, výpo č et ukazatel ů 16:36 PoložkaRok 0Rok 1Rok 2Rok 3Rok 4Rok 5 Provozní p ř íjmy Provozní výdaje EBIT Investice NCF NPV (7,5 %) K č IRR15,24%

Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ podklad pro NCF, CF úv ě ru 16:36 Stav dluhuÚmorÚrok Rok Rok Rok Rok Rok

Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Výsledovka = stanovení výnos ů, náklad ů, dan ě z p ř íjm ů 16:36 PoložkaRok 1Rok 2Rok 3Rok 4Rok 5 Výnosy Náklady na materiál, energie… Odpisy Úroky z úv ě ru Základ dan ě z p ř íjm ů Da ň z p ř íjm ů Zisk po zdan ě ní

Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF – nep ř ímá metoda, výpo č et ukazatel ů 16:36 PoložkaRok 0Rok 1Rok 2Rok 3Rok 4Rok 5 Zisk po zdan ě ní Odpisy (+) Investice Úv ě r Splátky úv ě ru NCF NPV (7,5 %) K č IRR7,79%

Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF – p ř ímá metoda 16:36 PoložkaRok 0Rok 1Rok 2Rok 3Rok 4Rok 5 P ř íjmy provozní Výdaje provozní Úroky Da ň z p ř íjmu Investice Úv ě r Splátky úv ě ru NCF NPV pro 7,5 % K č IRR7,79%

Analýza citlivosti Snížení výnos ů o 10 % Zvýšení úrokové sazby z 6 % na 7 % 16:36 NPV pro 7,5 % K č IRR-2,35% NPV pro 7,5 % K č IRR7,42%

Analýza pravděpodobnosti Očekávané hodnoty ukazatelů 16:36

Děkuji vám za pozornost … 16:36