Realizace staveb, podnikání a finance Studie proveditelnosti, stanovení vstupních dat pro výpočet ukazatelů ekonomické efektivnosti doc. Ing. Jana Korytárová,

Prezentace na téma: "Realizace staveb, podnikání a finance Studie proveditelnosti, stanovení vstupních dat pro výpočet ukazatelů ekonomické efektivnosti doc. Ing. Jana Korytárová,"— Transkript prezentace:

1 Realizace staveb, podnikání a finance Studie proveditelnosti, stanovení vstupních dat pro výpočet ukazatelů ekonomické efektivnosti doc. Ing. Jana Korytárová, Ph.D. Ústav stavební ekonomiky a řízení FAST VUT v Brně 06:10

2 Životní cyklus představuje období, které v sobě zahrnuje všechny procesy od tvorby počátečního záměru až po likvidaci stavby.

3 Předinvestiční fáze Studie proveditelnosti
Je projekt proveditelný ????? Musí respektovat zásady dlouhodobé udržitelnosti, a to zejména v oblasti environmentální, ekonomické, společenské, ve výstavbě. Zahrnutí výše uvedených hledisek do investičního záměru zajišťuje dlouhodobou efektivitu a přínos nejen pro konkrétní projekt, ale pro celé hospodářství.

4 Investiční fáze zahrnuje práce přípravného charakteru a činnosti související s vlastní realizací stavby. Z mnoha lze jmenovat následující aktivity: inženýrsko-geologické průzkumy, výběrové řízení na projektanta, výběr projektanta a následná smlouva s ním, vypracování dokumentace k územnímu řízení, územní řízení, vypracování dokumentace pro stavební povolení, stavební řízení, vypracování dokumentace pro realizaci stavby, vlastní realizace stavby, výkon technického dozoru investora, činnost koordinátora BOZP, zkušební provoz, kolaudační řízení, kolaudační souhlas, přejímka stavby. Výše uvedené body mohou být prováděny různými subjekty stavebního trhu (dodavatel, projektant, orgány státní správy, apod.), čímž vznikají rozličné modely obchodních vztahů. Existuje také varianta, že všechny tyto činnosti zaštiťuje jeden subjekt.

5 Provozní fáze Provozní fáze představuje životní cyklus projektu ve smyslu investičního záměru, za jehož účelem byla stavba vybudována. Ze všech fází životního cyklu je provozní tou nejdelší a zároveň nejdůležitější z hlediska celkové výnosnosti a prosperity projektu. Nutností je průběžné sledování a kontrola, zda provoz funguje tak, jak byl naplánován. Identifikace případných odchylek od plánu a analýza jejich příčin jsou nedílnou součástí controllingu projektu.

6 Tým pro zpracování Studie proveditelnosti
ekonom (nejlépe jako vedoucí týmu) marketingový specialista strojní inženýr stavební inženýr odborník v oblasti managementu specialista v oblasti finanční a daňové specialista v oblasti životního prostředí

7 Projekt se ve smyslu investičního záměru neprovozuje.
Likvidační fáze Projekt se ve smyslu investičního záměru neprovozuje. Při finančním plánování nelze opomenout peněžní toky související s likvidací stavby.

8 Základní osnova Studie proveditelnosti
Přehled výsledků podle jednotlivých kapitol (Executive summary) Současný stav a chronologický vývoj projektu (Project background and history) Analýza trhu a kapacita závodu (Market and plant capacity) Dodávky surovin a materiálů nezbytných pro aktivity související s projektem (Materials and inputs) Umístění stavby a její dopady na životní prostředí (Location and site) Technické řešení projektu (Project engineering) Organizační a režijní náklady výstavby a provozu (Plant organisation and operating costs) Lidské zdroje (Manpower) Časový plán realizace projektu (Implementation scheduling) Finanční a ekonomická analýza (Financial and Economic Analysis) Závěrečné hodnocení projektu

9 Celkové investiční náklady
pořízení stálých aktiv pozemky, budovy, haly, stavby, stroje a technologická zařízení, software, patenty, průmyslová vlastnická práva,… pořízení pracovního kapitálu zásoby – suroviny, pomocný materiál, náhradní díly, zálohy za energie, …

10 Výnosy V = Q . c kde Q ... množství vyrobeného zboží (m.j.)
c ... jednotková cena daného zboží (Kč/m.j.) Výnosy: Tržby za prodané výrobky Tržby za poskytované služby Finanční výnosy

11 Provozní (výrobní) náklady projektu
Druhového členění nákladů podle spotřeby vstupních faktorů: materiálové mzdové odpisové ostatní finanční

12 Výsledovka = stanovení výnosů, nákladů, daně z příjmů
Položka Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Výnosy Náklady na materiál, energie… Odpisy Mzdové náklady vč. zákonných odvodů Ostatní Úroky z úvěru Základ daně z příjmů Výnosy - náklady Daň z příjmů Právnických osob 19 % Zisk po zdanění Základ - daň 06:10

13 Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu
Základem pro investiční rozhodování jsou peněžní toky (Cash Flow, CF) projektu po celou dobu života projektu, zahrnující dobu výstavby, provozu i likvidace. Metodika úprava výnosů a nákladů projektu na příjmy a výdaje projektu stanovení čistého peněžního toku (Net Cash Flow, NCF) pro výpočet ukazatelů ekonomické efektivnosti jako rozdíl příjmů a výdajů v jednotlivých letech hodnoceného období 06:10

14 Net Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu
Stanovení Net Cash Flow, CF nepřímá metoda hospodářský výsledek po zdanění + odpisy – investice + dotace + úvěr – splátky jistiny úvěru – dividendy – tantiémy +/- časové rozlišení nákladů/výnosů Net Cash Flow, CF přímá metoda provozní příjmy – provozní výdaje (vč. daně z příjmů, splátek úroků z úvěru) – investice + dotace + úvěr – splátky jistiny úvěru – dividendy – tantiémy +/- časové rozlišení nákladů/výnosů 06:10

15 Net Cash Flow pro výpočty efektivnost projektu
Podklady pro výpočet finanční rentability projektu bez ohledu na finanční zdroj a zdanění. NCF projektu = rozdíl příjmů a výdajů projektu bez položek financování (úroky) a daně z příjmů = EBIT (Earnings before Interest and Taxis) NCF projektu = provozní příjmy – provozní výdaje – investice NCF pro zjištění obecné efektivnosti projektu Čistá současná hodnota (NPV) v Kč Vnitřní výnosové procento (Internal Rate of Return, IRR) v % Index rentability NPV / IC . 06:10

16 NCF pro výpočty efektivnost projektu
Podklady pro výpočet finanční rentability projektu s ohledem na finanční zdroj. NCF= provozní příjmy + příjem z dotace + příjem z úvěrů – investice – provozní výdaje – splátky jistin úvěrů – splátky úroků z úvěru – daň z příjmů Posouzení efektivnosti vloženého kapitálu. Čistá současná hodnota (NPV) v Kč Vnitřní výnosové procento (Internal Rate of Return, IRR) v % Index rentability NPV / IC 06:10

17 Příklad stanovení NCF Stanovte NCF jako podklad pro výpočet NPV projektu „Agroturistické centrum v obci B“ v rámci hodnoceného období 5 let provozu na základě níže uvedených předpokladů. NCF budou pro stanoveny: na úrovni zisku před zdaněním a úroky (EBIT), Earnings before Interest and Taxis – tedy bez uvažování konkrétního finančního zdroje a zdanění na úrovni zisku po zdanění s uvažováním financování ve formě úvěru 06:10

18 Čistá současná hodnota (Net Present Value, NPV)
Čistá současná hodnota představuje čistý výnos projektu za celé hodnocené období v peněžních jednotkách ( v Kč, €, USD, …). kde NPV… čistá současná hodnota IC… investiční náklad PV... současná hodnota budoucích NCF projektu v Kč NCF... čisté peněžní toky v jednotlivých letech projektu v Kč i… počet let hodnoceného období projektu od 1 do n r… diskontní sazba (časová hodnota peněz investora) v %/100 06:10

19 Čistá současná hodnota (Net Present Value, NPV)
nebo 06:10

20 Příklad stanovení NCF Předpoklady pro stanovení CF Investiční náklady
na počátku roku 0 (leden) 2 000 000 Kč Úvěr na počátku roku 1 (leden) Kč Režim splácení: 5 let, ročních splátky s konstantním úmorem, s 6% úrokovou sazbou p.a. Odpisy majetku rovnoměrné v prvním roce 35 000 Kč/rok, dále  000 Kč/rok Daň z příjmů % 06:10

21 Příklad stanovení NCF Centrum odhaduje v jednotlivých letech provozu konstantní výnosy a náklady Výnosy centra = příjmy z nájmů prezentačních a konferenčních místností 1 200 000 Kč/rok Náklady centra = výdaje spojené s pronajímatelnými plochami = náklady na materiál, paliva a energie, osobní náklady, ostatní Kč/rok + odpisy + náklady na finanční zdroj 06:10

22 Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF na úrovni EBITu, výpočet ukazatelů Položka Rok 0 Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Provozní příjmy Provozní výdaje EBIT Investice NCF NPV (7,5 %) Kč IRR 15,24% 06:10

23 Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ podklad pro NCF, CF úvěru
Stav dluhu Úmor Úrok Rok 1 45 000 Rok 2 36 000 Rok 3 27 000 Rok 4 18 000 Rok 5 9 000 06:10

24 Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Výsledovka = stanovení výnosů, nákladů, daně z příjmů Položka Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Výnosy Náklady na materiál, energie… Odpisy 35 000 70 000 Úroky z úvěru 45 000 36 000 27 000 18 000 9 000 Základ daně z příjmů Daň z příjmů 98 800 93 860 95 570 97 280 98 990 Zisk po zdanění 06:10

25 Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF – nepřímá metoda, výpočet ukazatelů Položka Rok 0 Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Zisk po zdanění Odpisy (+) 35 000 70 000 Investice Úvěr Splátky úvěru NCF NPV (7,5 %) Kč IRR 7,79% 06:10

26 Příklad stanovení NCF projektu „Agroturistické centrum v obci B“ Tvorba NCF – přímá metoda
Položka Rok 0 Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Příjmy provozní Výdaje provozní Úroky 45 000 36 000 27 000 18 000 9 000 Daň z příjmu 98 800 93 860 95 570 97 280 98 990 Investice Úvěr Splátky úvěru NCF NPV pro 7,5 % Kč IRR 7,79% 06:10

27 Analýza citlivosti Snížení výnosů o 10 %
Zvýšení úrokové sazby z 6 % na 7 % NPV pro 7,5 % Kč IRR -2,35% NPV pro 7,5 % Kč IRR 7,42% 06:10

28 Analýza pravděpodobnosti Očekávané hodnoty ukazatelů
06:10

29 Děkuji vám za pozornost …
06:10