Základy oceňování nemovitostí

Prezentace na téma: "Základy oceňování nemovitostí"— Transkript prezentace:

1 Základy oceňování nemovitostí
Vysoká škola realitní Institut Franka Dysona Ing. Štefan GIBALA Olomouc 2009

2 Příklad č. 3 - ocenění bytu – porovnávací způsob (§25)

3 Popis nemovitosti – základní charakteristika
Okres: Olomouc K. ú.: Olomouc - město Číslo LV: 501, 602 a 3232 Vlastník: Jana Koukalová Nemovitosti: budova čp. 102 – bytový dům spoluvlastnický podíl ke společným částem budovy ve výši 831/27415 parc. č. st. 303 – zastavěná plocha a nádvoří (1579 m2) spoluvlastnický podíl k pozemku ve výši 831/31693 bytová jednotka č. 102/4

4 Popis nemovitosti Součásti a příslušenství: Bytová jednotka č. 102/4
Příslušenství budovy (spoluvlastnický podíl) - Pozemek parc. č. st. 303

5 Bytový dům čp. 102 – celkový popis
objekt tvoří dva trakty, přední (uliční) a zadní (dvorní) oba trakty o čtyřech nadzemních podlažích podsklepen bez vestavěného podkroví (v půdním prostoru předního traktu nedokončená půdní vestavba tří bytových jednotek) přístup do přední části domu je z ulice a ze dvora do průjezdu a dále do chodeb se schodišťovým prostorem, ze kterých jsou přístupny sklepy a jednotlivá podlaží domu, zadní trakt je přístupný z dvorní části základy provedeny bez izolací, svislé nosné konstrukce zděné cihelné o tl. 45 cm v nadzemních podlažích a o tl. 75 cm v suterénu domu stropy jsou provedeny s rovným podhledem, v suterénu klenuté

6 Bytový dům čp. 102 – celkový popis
střecha sedlová, střešní krytina plechová s nátěrem klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu (parapety z dvorní části neprovedeny) úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové omítky vnější úprava povrchů – dvouvrstvá štuková omítka se štukovými prvky vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně kolem vany schody kamenné dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené, případně rámové náplňové okna dřevěná dvojitá s ostěním povrchy podlah v obytných místnostech parketové, v ostatních místnostech dřevotříska, beton + PVC, popř. keramická dlažba

7 Bytový dům čp. 102 – celkový popis
vytápění lokální plynovými topidly nebo plynové etážové elektroinstalace světelná na pojistkové automaty bleskosvod je instalován rozvod vody v domě pouze studené, v jednotlivých bytech studené i teplé ohřev vody plynovými karmami, případně průtokovými ohřívači rozvod plynu, kanalizace a hygienická zařízení jsou standardního provedení záchody splachovací vybavení kuchyně plynovým sporákem výtah není vybudován z ostatních částí proveden rozvod veřejného a domácího telefonu

8 Bytový dům čp. 102 – celkový popis
stáří objektu podle dostupných informací od roku 1896 v průběhu trvání stavby byly na domě provedeny některé dílčí stavební úpravy oceňovaná jednotka je však ve stavu s potřebou provedení drobných stavebních úprav – výměna prvků krátkodobé životnosti objekt neprošel celkovou rekonstrukcí

9 2. Pozemek – celkový popis
Příslušenství nemovitosti tvoří pozemek: parc. č. st zast. plocha a nádvoří …… m2 (pozemek nacházející se v území s vyznačenou cenou dle schválené Cenové mapy stavebních pozemků na území statutárního města Olomouce)

10 Bytová jednotka č. 102/4

11 Bytová jednotka – zákl. údaje
situovaný ve 2. NP předního (uličního) traktu dispozičně patří k bytu: kuchyň: 19,68 m2 pokoj: 33,98 m2 předsíň: 8,17 m2 koupelna: 8,89 m2 WC: 1,13 m2 spíž: 2,54 m2 sklep 8,75

12 Bytová jednotka – zákl. údaje
součástí oceňované jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ústředního vytápění, elektroinstalace, zvonkové vedení vč. domácího telefonu apod.), kromě stoupacích vedení všech těchto rozvodů včetně jejich uzavíracích zařízení (ventily, rozvodny, krabice, apod.) k vlastnictví jednotky dále patří: podlahová krytina nenosné příčky vstupní dveře vnější okna a další případné pevně zabudované vybavení bytu

13 Ocenění bytu ve vícebytovém domě
§ 25, odst. 1 vyhlášky Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

14 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky) U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Podlahová plocha (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

15 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Podlahová plocha (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb) Do úhrnu podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha: arkýřů a lodžií, výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichž podlahová plocha je větší než 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké, místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, a sklepů, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8, půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích.

16 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Podlahová plocha (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb) Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem: teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17, sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10. V případě místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytů nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.

17 Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu
(příloha č. 19, tabulka č. 1 vyhlášky)

18 Základní cena upravená
(§25, odst. 2 vyhlášky) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I , kde ZCU základní cena upravená za 1 m2 podlahové plochy, ZC základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, I Index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = It x Ip x Iv , kde It index trhu se stanoví podle vzorce: kde Ti .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1;

19 Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č
Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1

20 Základní cena upravená
Ip .... index polohy se stanoví podle vzorce: kde Pi .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází; n celkový počet znaků v příslušné tabulce příloha č. 18a;

21 Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č
Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 5 v návaznosti na účel užití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází – část 1

22 Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č
Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 5 v návaznosti na účel užití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází- část 2

23 Základní cena upravená
Iv .... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: kde Vi .... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 19 tabulky č. 2

24 Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 19 tabulky č. 2 – 1. část

25 Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 19 tabulky č. 2 – 2. část

26 Základní cena upravená
Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa.

27 Ocenění bytu ve vícebytovém domě
§ 25, odst. 3 vyhlášky Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. § 25, odst. 4 vyhlášky Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté.

28 Stavební pozemek

29 Pozemek - základní údaje
Označení: parc. č. st. 303 Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Výměra parcely: m2 Výše spoluvlastnického podílu: /31693

30 Ocenění stavebního pozemku
§ 27, odst. 1 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. § 27, odst. 2 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Textová část ve formátu A4 obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

31 Ocenění stavebního pozemku
§ 27, odst. 3 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1: nebo větším, popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

32 Ocenění stavebního pozemku
§ 27, odst. 4 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle § 9 zákona a podle cenové mapy, stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, popřípadě geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části, vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.

33 Ocenění stavebního pozemku
§ 27, odst. 5 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakož i pozemek, jehož části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného § 28 nebo podle § 32 odst. 2. § 27, odst. 6 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného § 28 nebo podle § 32 odst. 2. § 27, odst. 7 vyhlášky (cenová mapa st. pozemků) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28.

34 Cenová mapa stavebních pozemků