OCEŇOVÁNÍ LESA Jiří Matějíček MENDELU, LDF Brno Kurz oceňování lesa a znaleckého minima 1. výukový blok, část B 10.- 11.10.2014.

Prezentace na téma: "OCEŇOVÁNÍ LESA Jiří Matějíček MENDELU, LDF Brno Kurz oceňování lesa a znaleckého minima 1. výukový blok, část B 10.- 11.10.2014."— Transkript prezentace:

1 OCEŇOVÁNÍ LESA Jiří Matějíček MENDELU, LDF Brno Kurz oceňování lesa a znaleckého minima 1. výukový blok, část B 10.- 11.10.2014

2 Obsah 1.Úvod 2.Oceňování přírodních zdrojů 3.Ekonomické školy a ochrana životního prostředí 4.Teorie hodnoty (cena-hodnota) ------- Teorie oceňování lesa ------- 5.Zvláštnosti lesního hospodářství 6.Pojetí funkcí lesa 7.Historické školy oceňování lesa 8.Systematika oceňování lesa 9.Ekonomický model 10.Vstupy do oceňování lesa 11.Vybrané základní a související pojmy z oceňování lesa *** 12.Vývojové trendy

3 TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESA

4 5. ZVLÁŠTNOSTI LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ

5 Lesní hospodářství je samostatným a značně specifickým národohospodářským odvětvím a jeho zvláštnosti se projevují v jeho postavení, výsledcích i řízení. Výrobní proces lesního hospodářství se výrazně liší od výrobních procesů ostatních odvětví společenské výroby, včetně odvětví zdánlivě blízkých, s nimiž bývá někdy srovnáván (např. zemědělská rostlinná výroba).

6 Za specifika lesní výroby lze považovat zejména: 1.Mimořádně dlouhou výrobní (produkční) dobu, která se pohybuje od 30 roků i méně (rychlerostoucí dřeviny např. pro energetické účely) do 160 roků (dub pro výrobu cenných sortimentů)

7 Extrémně dlouhá produkční doba způsobuje: velmi vysokou potřebu kapitálu extrémně dlouhý obrat kapitálu ztížení řízení a kontroly oceňovací problém (ztížení jistoty zjištěných informací a investičních výpočtů aj.) nemožnost krátkodobé korekce přijatých rozhodnutí (např. dřevinná skladba) kvůli obtížím krátkodobého přizpůsobení zvýšené produkční a odbytové riziko srovnatelně vysokou nejistotu očekávání v budoucnosti k tomu přizpůsobené informační systémy systémově imanentní (něčemu příslušné, vnitřní, bytostně vlastní) únosnost k přizpůsobení se měnícím podmínkám

8 2.Relativně krátkou pracovní dobu ve vztahu k mimořádně dlouhé výrobní době 3.Jednotlivé lesní dřeviny mají specifické nároky na vlastnosti stanoviště, mají tedy vazbu na geografické prostředí 4.Časovou rozdílnost v dokončování výroby - v průběhu doby obmýtní lze průběžně získávat výrobky (vánoční stromky z prořezávek, tyče z probírek atd.)

9 5.Rozdílnou účast lesa ve výrobním procesu. V pěstební činnosti, jejímž výrobkem je dřevo na pni, je les dlouhodobě rozpracovaným výrobkem. V době vynakládání lidské práce je les pracovním předmětem Dalekosáhlá identita výrobku (sortiment dřeva) a výrobního prostředku (stromu) způsobuje obtíže spojené s určováním výnosu. 6.Velkou prostorovou rozptýlenost, která s sebou nese organizační, komunikační či dopravní problémy (LH je typická plošná výroba) 7.Sezónnost, která je výrazná zejména v pěstební činnosti, a je způsobena biologickým charakterem této činnosti a její závislostí na přírodních podmínkách (půda, terén, klima apod.)

10 8.Polyfunkčnost lesní výroby. Les poskytuje nejen dřevo, lesní plodiny, léčivé rostliny, zvěřinu, ale je nositelem řady mimoprodukčních, veřejně prospěšných funkcí: vodohospodářské, půdoochranné, stabilizační, rekreační, hygienické, estetické apod. Polyfunkčnost je často spojena s vícenáklady a/nebo se ztrátami na výnosu. Les můžeme označit jako multifunkční aktivum. 9.Přeměna vloženého kapitálu ve zboží (vysoká identita vloženého kapitálu a zboží) 10.Vynaložené náklady přímo nesouvisí s výnosy

11 11.Zúročení vloženého kapitálu (vliv na všechna investiční rozhodnutí lesního podniku) zpravidla nízké přírůstové procento, a z toho plynoucí i nízký hodnotový přírůst a nízké zúročovací procento 12. Závislost výnosu na věkové struktuře lesního majetku 13. Působení státu na vlastníky lesa (stát se nemůže distancovat od úrovně hospodaření v lesích, státní dohled, různá role státu)

12 14.Nízká produktivita na plošnou jednotku 15.Sdružená produkce sortimentů dřeva (předmýtní a mýtní těžby, druhování) 16.Sdružená produkce dřeva a jiných produktů (nedřevních užitků a lesnických služeb Kalkulace vlastních nákladů je téměř nemožná (sdružená výroba)

13 17.Vysoká míra vlastního kapitálu Skoro výlučně vlastní kapitál (90-100 %) Cizí financování kvůli nízké rentabilitě (0 - 3 %) je ztěží možné (úroky!!) 18.Omezené produkční alternativy z důvodu stanovištních faktorů

14 Další lesnická specifika: 1. Lesní porosty nejsou (nebyly do roku 2008) zahrnuty do účetnictví jako součást základního jmění lesních podniků 2. Inventarizace stavu lesního majetku se provádí obvykle jednou za 10 let, což pro sledování vývoje hodnoty lesního majetku není zcela vyhovující

15 Za současné užitky z lesa děkujeme předchozím generacím. Vlastník lesa pracuje a investuje ve prospěch budoucích generací. V tom se významně odlišuje obhospodařování lesa od jiných druhů užití půdy a ještě více od živnostenského či jiného podnikatelského hospodaření. Tato skutečnost zakládá zvláštní povinnosti vlastníka lesa a společnosti. Les jako přírodní zdroj má charakter veřejného statku a u lesa existuje silná „sociální vazba vlastnictví“.

16 6. POJETÍ FUNKCÍ LESA

17 SYSTEMIZACE FUNKCÍ (užitky z lesa, soukromé a veřejné statky) (Matějíček 2001, 2005)

18 PRODUKČNÍ A MIMOPRODUKČNÍ FUNKCE LESA Produkční funkce lesa (komerční, tržní) Ostatní funkce se podle různých autorů označují jako funkce: neprodukční všeužitečné nehmotné environmentální nedřevní životadárné netržní životazáchovné mimoekonomické blahodárné mimoprodukční ekologické veřejněprospěšné sociální celospolečenské přirozené pozitivní externality Mimoprodukční funkce lesa  celospolečenské funkce lesa (nejsou to synonyma) Veřejný zájem nemusí být vždy zájmem celé společnosti !!!

19 POJETÍ FUNKCÍ LESA Funkce lesa při kauzálním (přírodovědném, ekosystémovém, naturálním) chápání jsou účinky lesa, jež působí nezávisle na existenci člověka (prof. Vyskot, MENDELU v Brně – ekosystémový, existenční přístup, hodnota je vyjadřována v úrovni aktuálního vědeckého poznání) Funkce lesa při teleologickém (účelovém) chápání jsou užitky lesa v podobě lesních produktů (zboží a služeb), které společnost přímo či nepřímo využívá. K jejich získání člověk cíleně hospodaří a využívá les záměrně za účelem uspokojení svých potřeb (prof. Šišák, ČZU v Praze – utilitární, antropocentrický přístup, hodnota je zpravidla vyjadřována v ekonomických souvislostech společenské výroby ) Funkce lesa  výkony lesního hospodářství  „vyrobené“ užitky

20 Systemizace funkcí versus poskytování zboží a služeb (užitky z lesa, soukromé a veřejné statky) (Matějíček 2001, 2005) = EKOSYSTÉMOVÉ PLATBY

21 Chápání pojmu „funkce“ Přírodovědné (kauzální) pojetí (existenční – ekosystémové pojetí) Účelové (teleologické) pojetí (utilitární – antropocentrické pojetí) Rozdíl v pojetí (závislost - les a vodní režim): -A (les a srážky) má za následek B (retenční účinek) -Je třeba udělat A, aby nastalo B (využití retenčního účinku pro uspokojování lid. potřeb) funkce=služby Rozdíl ve vztahu: -mezi lesem a např. vodním režimem -mezi lesem a lidskou společností (tam, kde člověk hospodaří)

22 Funkce lesa při kauzálním chápání = účinky lesa při teleologickém chápání = užitky lesa (zboží a služby) Přírodní – průvodní – vyrobené užitky FUNKCE (účinky lesa) Výkony LH (dřevo) Vyrobené užitky PRODUKTY A SLUŽBY Účel = uspokojení potřeb společnosti

23 Akční plán EU pro lesnictví (2006) Základní vize: Lesy pro společnost: dlouhodobé multifunkční lesnictví uspokojující potřeby společnosti.

24 Teorie úplavu (závěsu) vs FILH Dříve: Mimoprodukční funkce se nejlépe zabezpečí v závěsu za dřevní produkcí, Zájmy produkce dřeva a plnění celospolečenského poslání lesů jsou totožné nebo alespoň souběžné (Hasel 1971) Nyní: Růst společenské poptávky přináší rozpor mezi orientací na produkci dřeva a uplatňováním celospolečenských funkcí Znamená to ústupky, odborné schopnosti lesního hospodáře minimalizovat hospodářské obětí při integrování funkcí (funkčně integrované LH = FILH)

25 Ekonomické a politické vztahy mezi lesem a člověkem se určují obchodním rámcem trhu a společností Vztah mezi lesem, lesním hospodářstvím a společností je určován právními vztahy (kdo, jak, v jakém rozsahu může využívat les k produkci nebo ke spotřebě  vliv na ekonom. hodnotu majetku)  např. rozdíly při sběru hub mezi Německem, Nizozemskem a Itálií lze vysvětlit obchodními vztahy a jednáním

26 Přechod od nauky o funkcích lesa k nauce o produktech lesa ! Infrastrukturní služby lesa nesmí být posuzovány v pasivním smyslu jako funkce Funkce nejsou produkty !!! Služby musí být definovány jako produkty a nikoliv jako funkce, jinak nemají cenu. Potřeba koncepcí (biodiverzita, voda, rekreace, uhlík) na vypracování nabídky služeb pro stávající poptávku

27 Oceňování produkční funkce lesa na základě nejvyššího čistého výnosu 7. HISTORICKÉ ŠKOLY OCEŇOVÁNÍ LESA

28 OCEŇOVÁNÍ PRODUKČNÍ FUNKCE LESA NA ZÁKLADĚ NEJVYŠŠÍHO ČISTÉHO VÝNOSU – 1 Přístup školy čistého výnosu z lesa (tzv. škola produktivity, brutto škola) Přístup školy čistého výnosu z půdy (tzv. škola rentability, netto škola) Původní směr platný cca do roku 1860Nový směr (Pressler, Šrogl, Kreutzer) Předmět ocenění LES jako celek (jednolitý objekt) Les je odkazem (dědictvím) minulých dob PŮDA a POROST (2 odlišné objekty) Na půdu se pohlíží jako na investiční objekt První lesní hospodář převzal jen lesní půdu – holinu (pozn.: obdoba zemědělské výroby)

29 OCEŇOVÁNÍ PRODUKČNÍ FUNKCE LESA NA ZÁKLADĚ NEJVYŠŠÍHO ČISTÉHO VÝNOSU – 2 Předpoklady Vlastník lesa hospodaří každoročněMusí být splněny určité podmínky („uzavřený systém“,Max Endres, 1923) Škola principiálně staví na finančním obmýtí. Základem pro výpočet této doby obmýtní je Faustmannův vzorec pro výpočet očekáva-né hodnoty lesní půdy. Cíl hospodaření Udržení podstaty lesního celku (hmotových zásob) a zaručení trvalosti při dosažení nejvyššího a co nejhodnotnějšího přírůstu Vlastník lesa chce dosáhnout vrácení úroků z vloženého kapitálu, tzn., že požaduje, aby se mu každý porost vyplácel.

30 OCEŇOVÁNÍ PRODUKČNÍ FUNKCE LESA NA ZÁKLADĚ NEJVYŠŠÍHO ČISTÉHO VÝNOSU – 3 Důsledky -max. renta (cena lesa) je dosahována při dlouhých dobách obmýtních -předržování zralých porostních zásob -umožňuje trvalost a vyrovnanost výtěže (výnosu) -méně dbá na zúročení lesního kapitálu - nevyžaduje to extrémně nízkou úroveň úrokové míry -v národohospodářském zájmu Prof. Šišák: Nejdříve přichází výnos z mýceného mateřského porostu, a teprve potom se vy- nakládají náklady na jeho reprodukci do žádoucího stavu. = reálná praxe -zavádění krátkých obmýtí (krátkých finančních dob obmýtních) -nepředržování porostů, které se nevyplatí -nezaručuje trvalost výtěže ani vyrovnanost výnosu -enormně nízká úroková míra pro dosažení max. ceny lesní půdy -první rentní efekt se dostaví až za dobu obmýtní -v soukromohospodářském zájmu *** -zakládání smrkových a borových monokultur -snížení stability porostů -ztráta biodiverzity Prof. Šišák Nejdříve se vynakládají náklady jako v zemědělství, v lesnické praxi je na začátku mýtní lesní porost = nereálná hypotéza

31 OCEŇOVÁNÍ PRODUKČNÍ FUNKCE LESA NA ZÁKLADĚ NEJVYŠŠÍHO ČISTÉHO VÝNOSU – 4 Způsob výpočtu renty Čistý roční výnos z lesa v normální hospodářské skupině (při nerovnoměrném věkovém zastoupení porostů počítáno parciálně) s obmýtím u Roční renta: r = Au + Σ D – (c + u.v) / max! R Bu =------------- 1,0p u – 1 R = Au + Da.1,0p u-a + …. – c. 1,0p u - v (1,0p u – 1) --------------- 0,0p Půdní renta vypočítaná za obmýtí na podkladě složeného úrokování (Faustmannův vzorec) je v maximu. Vzorec byl odvozen pro pasečné hospodářství s periodickou rentou. Roční renta: r = Bu. 0,0p / max! Problémy: -stanovení výše diskontní úrokové míry v kalkulačních vzorcích (pozn.: lze akceptovat jen extrémně nízkou úrokovou míru) -měnící se podmínky -záporné ceny lesní půdy -dlouhodobost výrobního cyklu

32 OCEŇOVÁNÍ PRODUKČNÍ FUNKCE LESA NA ZÁKLADĚ NEJVYŠŠÍHO ČISTÉHO VÝNOSU – 5 Použití (problém stanovení hospodářského cíle a hospodářské situace vlastníka lesa) Vlastník většího lesního majetku s přibližně normálním rozdělením porostů a s maloplošným pasečným hospodářstvím, kterému jde o trvalý výnos z hospodářské skupiny Stanovisko podnikatele či rolníka, který zalesňuje nevýnosný luční pozemek (ocení dříve dosažitelné výnosy) Lesní velkostatek, kde se má teprve vybudovat nepřetržité hospodářství Různé Žádná prolongace probírek Výnosový způsob ocenění Výpočet ceny lesa je jednodušší (z účetnictví) Pohled reprodukční Nekonzervuje dnešní ceny a náklady na extrémně vzdálenou budoucnost v době obmýtí Lze aplikovat i na výběrný les Zájmy národohospodářské zde nepřicházejí v úvahu Nákladově-výnosový způsob ocenění (půda + porost) Judeichovo porostní hospodářství Pohled produkční na zalesnění Pro výběrné hospodářství je tento přístup prakticky nepoužitelný

33 8. SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA

34 Izolované nauky o oceňování Oceňování nemovitostí lesa Oceňování podniku

35 RÁMEC OCEŇOVÁNÍ SOCIÁLNĚ EKONOMICKÉ POMĚRY Hospodářský systém, právní řád apod. ÚČEL OCEŇOVÁNÍ AKTÉŘI (vlastníci, zájemci, znalci atd.) OCEŇOVACÍ METODY OCEŇO- VANÝ OBJEKT

36 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA Objekty oceňování Účely oceňování Druhy hodnot Oceňovací metody

37 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA - 1 OBJEKTY OCEŇOVÁNÍ Lesní pozemek (půda) Lesní porosty Les Jednotlivé stromy Lesní podnik Práva Ztráty na majetku, přírůstu a výnosu (škody, újmy) Mimoprodukční funkce lesa

38 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA - 2 ÚČELY OCEŇOVÁNÍ Majetkové převody (změna vlastnictví) - obchodní styk (prodej, koupě, směna) - nepeněžitý vklad do obchodní společnosti -vypořádání podílového spoluvlastnictví -investování volných fin. prostředků Zjištění základu daně (daň dědická, darovací, z převodu nemovitostí Dělení podílového a bezpodílového spoluvlastnictví Reálné dělení Scelování (komasace) Škody a újmy (vyvlastnění, odškodnění a náhrady škod)

39 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 2a ÚČELY OCEŇOVÁNÍ Práva (věcná břemena, stanovení výše nájemného, myslivost) Majetkové výpočty (podnikatelské záměry, výnosovost majetku, zjištění změny hodnoty lesních aktiv a jejich zařazení do finančního účetnictví, vývojové trendy) Soudní a notářské poplatky Zástava (ručení za hypotéky a úvěry) Pojištění majetku Vyvolávací cena pro dražby Národní účty Environmentální účetnictví – zásoba přírodního kapitálu Zpracování cenových map

40 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 3 DRUHY HODNOT (otázka: hodnota pro koho a za jakých okolností?) Nákladová hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Budoucí očekávaná hodnota Hodnota substance (věcná hodnota) Hodnota mýtní výtěže (likvidační hodnota) Čistá současná hodnota Dílčí hodnota Celková hodnota Tržní hodnota

41 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 3a DRUHY HODNOT Oceňování přírodních zdrojů (oceňování veřejně prospěšných funkcí lesa) Aktivní užitná hodnota -přímá užitná hodnota -nepřímá užitná hodnota Pasivní užitná (neužitná) hodnota -hodnota opce -hodnota odkazu -hodnota existenční -hodnota vnitřní Nové druhy hodnot: - celková ekonomická hodnota lesa (TEV)

42 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 3b DRUHY HODNOT Německý standard IDW: „objektivizovaná hodnota“ Česká republika: Cena zjištěná (dle platného oceňovacího předpisu) Cena obvyklá (§ 2 zákona o oceňování majetku) *** Hospodářská hodnota (§ 59 ObchZ, nepeněžitý vklad společníka) Reálná hodnota (§ 27 zákona o účetnictví) tržní hodnota ocenění kvalif. odhadem nebo posudkem znalce dle zvláštního předpisu

43 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 4 OCEŇOVACÍ METODY Vývoj: éra vzorců, tabulek, VT Srovnávací postupy Pozemek Nemovitost *** Nedostatek srovnatelných případů (četnost výskytu, časová a prostorová blízkost, statistika…) Budování databází Výpočetní postupy Porost Podnik Škody a újmy *** Metody investičních výpočtů  modifikace zavedeného vzorcového instrumentária

44 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 4a OCEŇOVACÍ METODYKombinované postupy Nákladový Výnosový Porovnávací Tržní ocenění Trend: metody investičních výpočtů NPV (Net Present Value - čistá současná hodnota), DCF (Discounted Cash Flow)

45 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 4b OCEŇOVACÍ METODYMimoprodukční funkce lesa a) Zjištění společenské ochoty platit či přijímat za změny kvality ŽP Nepřímé tržní metody (nalezení tzv. odhalených preferencí) -metoda cestovních nákladů (TCM) -hedonická metoda Mimotržní metody (preference pomocí dotazníkových šetření) - kontingentní metoda (CVM) b) Expertní metody (LDF MZLU, FLD ČZU) c) Hessenská metoda (biotopy)

46 Způsoby oceňování majetku a služeb (§ 3 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování (§ 2 odst. 1) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob výnosový způsob porovnávací způsob oceňování podle jmenovité hodnoty oceňování podle účetní hodnoty oceňování podle kurzové hodnoty oceňování sjednanou cenou

47 SYSTEMATIKA OCEŇOVÁNÍ LESA – 5 FUNKCE OCEŇOVÁNÍ Tzv. Kolínská škola: a) Funkce poradenská (rozhodovací hodnoty, tzv. hraniční ceny) b) Funkce rozhodčí (vyrovnání zájmů dvou stran) c) Funkce argumentační (příprava podkladů pro jednání o ceně) d) Funkce komunikační (veřejnost, investoři aj.) e) Funkce daňová (podklady k daním)

48 Členění oceňovacích metod podle různých hledisek (čas, objekt, výměra, hodnota)

49 HlediskoOceňovací metoda (hodnota) Příklady možných předpokladů Příklady možných oceňovacích účelů Minulost Čas Nákladová hodnota Výrobní hodnota Pořizovací hodnota Souvislost mezi náklady a výnosy Odškodnění Aktivace v účetní bilanci Přítomnost Tržní/směnná hodnota Reprodukční hodnota Fungující trh Homo oeconomicus Transparentnost trhu Směna Kontrola reálného obsahu Budoucnost Výnosová hodnota/ důchodová hodnota Budoucí situace na trhu Budoucí struktura výroby Diskontní úroková míra Kapitalizační úroková míra Investice Kapitálový vklad Rozhodovací hodnota při koupi či prodeji podniku Očekávaná hodnota Objekt jako celek (les) Objekt Výnosová hodnota Rozdělená hodnota není možná, resp. není požadována Rozhodovací hodnota při koupi či prodeji podniku Dílčí porostní části Hodnota substance Likvidační hodnota/ rozdělená hodnota Reprodukční hodnoty Rozdělení je možné, resp. je požadováno Rozhodovací hodnota při koupi či prodeji podniku Členění oceňovacích metod z hlediska aspektů vztažených k času nebo oceňovanému objektu a exemplární přiřazení předpokladů a oceňovacích účelů

50 Tabulka LČR (Ing. Dohnanský) – metody tržního ocenění Metoda/velikost majetku Porovnávací metoda LČR Jiné relevantní tržní ocenění Porovnávací metoda (věrohodná nestátní nebo státní databáze kupních cen) Metoda mýtní výtěže snížená o náklady na úklid klestu a zalesnění holiny MetodaVýnosová (důchodová) metoda čisté současné hodnoty (NPV) 0 – 3 haXX( X )X 3 – 50 haXX X ( X ) 50 – 100 haX( X ) X Nad 100 haX X( X ) Pozn.: Použití metod v závorkách je vázáno na splnění určitých předpokladů (např. použití výnosové metody předpokládá přibližně vyrovnanou věkovou strukturu majetku)

51 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ

52 MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY Hlavním cílem standardů je definovat základní pojmy. Půda, majetek, nemovitost, movitost, aktiva, cena, náklad, trh, hodnota, tržní hodnota nemovitosti …. IVSC - International Valuation Standards Committee (Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) ****** IVS 1 – Oceňování na základě tržní hodnoty IVS 2 – Oceňování na základě jiné než tržní hodnoty IVS 3 – Oceňování pro účetní závěrky IVS 4 – Oceňování pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů IVS 5 – Oceňování s ohledem na nebezpečné a toxické látky ****** Příprava standardů na další typy majetku (nyní ve stadiu projednávání): Oceňování pro veřejný sektor Dědictví v souvislosti s účetním výkaznictvím Vlivy životního prostředí na hodnotu Oceňování strojů a zařízení Oceňování pro pojišťovny a pro ručitelské společnosti Zastoupení ČR: ČKOM (Česká komora odhadců majetku)

53 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - 1 Účely tržního oceňování soudní řízení a státní orgány prodeje nemovitostí, podniků vklady do společnosti změny základního jmění splynutí a fúze rozdělení firmy likvidace a zánik podnikání finanční řízení podniků návrhy a vyhodnocení výběrových řízení uspokojení pohledávky zástavy Pozn.: IVSC 1 –oceňování na základě tržní hodnoty Najít nejlepší nebo nejpravděpodobnější výnos

54 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - 2 Oceňování pro zvláštní účely pro finanční zprávy záruky půjček/hypoték pojištění majetkové a penzijní fondy rozvojové firmy realitní indexy podniky speciální formy podnikání (joint venture and limited partnerships) mezinárodní majetek

55 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - 3 Netržní oceňování (IVSC 2) (omezené odbytiště, úzký segment trhu, majetek není běžně obchodovatelný, chybí porovnatelnost) pojistitelná hodnota zdanitelná hodnota zůstatková reprodukční hodnota hodnota využitelných zbytků investiční hodnota náhradové ocenění užitková hodnota vynucená prodejní hodnota oceňování nemovitostí oceňování k budoucímu datu oceňování k minulému datu revizní posudky jiné základny ocenění

56 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - 4 Metodologie tržního oceňování transparentnost (terminologie, metody….) cash-flow faktor rizika faktor času (časová hodnota peněz) alternativní investování nedostatek kapitálu návratnost použitého kapitálu atd. Důležité: důvod ocenění a časový limit transakce (běžný prodej, promptní prodej, prodej v tísni atd.) vymezení segmentu trhu (okruh investorů) ujasnění, jakým směrem jde trh s nemovitostmi objem nabídky a poptávky výnosové příležitosti (míra výnosů, průměrný bankovní úrok, míra inflace…) míra rizika podnikatelský záměr, marketing ocenění stavových veličin ocenění tokových veličin

57 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - 5 Závěrečná analýza: silné a slabé stránky nemovitosti (poloha, komunikace, omezení…atd.) vyhodnocení variant rozbor reálnosti smlouvy

58 9. EKONOMICKÝ MODEL

59 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (u porostu) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

60 Význam některých použitých symbolů ve vzorcích B …. hodnota půdy c …. náklady na zajištěnou kulturu Au.. hodnota mýtní výtěže D … hodnota probírek Pf... hodnota prořezávek v … roční správní náklady u … obmýtí (doba obmýtní)

61 Úrokový nárok Úrokový nárok má v kalkulaci nákladů ospravedlnění vzhledem k ušlému zisku z titulu jiného použití kapitálu. Při použití cizího kapitálu jsou úroky, které se musí platit jako náhrada za přenechání kapitálu, součástí běžných výdajů. Při použití vlastního kapitálu se odvozuje úrokový nárok z možnosti alternativního použití kapitálu v rámci nebo vně podniku s přibližně srovnatelnou dobou použití a stejně vysokým rizikem. –Zúročení dosažitelné při alternativním použití je základem pro stanovení úrokové sazby. –Úroky jsou u vlastního kapitálu úhradou za ušlý zisk z jiného použití investovaného kapitálu

62 10. VSTUPY DO OCEŇOVÁNÍ LESA

63 Vstupy do oceňování - přehled LHP/LHO včetně mapového díla podklady z katastrálního úřadu ceny surového dříví náklady a kalkulace Pro modely a konkrétní ocenění růstové a taxační tabulky (objem porostní zásoby) hmotové tabulky (výpočet hmoty jednotlivých stromů a celých porostů) sortimentační tabulky krychlící (kubírovací) tabulky (např. tabulky a polynomy pro výpočet objemu kulatiny b.k. podle středové tloušťky měřené v kůře)

64 Vstupy do oceňování - 1 LHP/LHO včetně mapového díla - digitální plány/osnovy v ISLH - vlastnické separáty Podklady z katastrálního úřadu - výpis z listu vlastníka (LV) - katastrální mapa

65 Vstupy do oceňování - 2 -ceny surového dříví, informační zdroje (ČSÚ, LP, Věstník MZe…) a jejich použití, vývojové trendy (cenové statistiky) -náklady a kalkulace (PČ, TČ, správní náklady)

66

67

68 Skutečnost rokuVyhlášení pro rokCena v Kč/m 3 19951996 810 19961997 800 19971998 837 199819991 009 199920001 055 200020011 046 200120021 021 20022003 891 20032004 814 20042005 775 20052006 822 20062007 919 20072008 926 20082009 693 20092010 535 20102011 761 20112012 983 Průměrná cena surového dřeva pro účely výpočtu poplatku za odnětí lesních pozemků podle přílohy k zákonu č. 289/1996 Sb. (§ 49 odst. 3 písm. e) lesního zákona) Jedná se o průměrnou cenu dřeva na lokalitě P bez DPH, která se stanoví z dosažených realizačních cen (státní statistický výkaz Ceny Les 1-12, resp. od roku 2007 výkaz Ceny Les 1-04) po odečtení průměrných nákladů

69 DřevinaI/II.tř. jakosti Sloupy K u l a t i n a III. A/B tř.jakostiTyčeVlák-Palivo v tl. stupníchnina 6+54321 SM300020001600 150014001200400700200 JD300020001600 150014001200400700200 DG300020001600 150014001200400700200 BO250020001200 800400700200 MD300020001600 150014001200400700200 DB550001700 13001100400600300 BK350001700 1200400600300 JS350001700 1200400600300 AK18000800 600 400600300 BR180001100 900 400600300 OL180001100 900 400600300 OS15000900 700 400600300 TP15000800 400600300 Ceny surového dříví a sortimentace

70 Dřevina I/II.tř. jakostiSloupy K u l a t i n a III. A/B tř.jakosti Tyče Vlák- Palivo v tl. stupníchnina 6+54321 SM 29001180113019301740165014601180470850 640 JD 29001180113019301740165014601180470850 640 DG 29001180113019301740165014601180470850 640 BO 224012108201500140012101020 450920 640 MD 3530118021201980193018401370900430920 640 DB 80000175026902220170013701270680970 890 BK 24000980150014001290119010906201020 890 JS 310001190181016501500140012907401020 890 AK 20700109020681910160012901030620830 790 BR 176001230 10501000 700830 790 OL 176001230 10501000 700830790 OS 176001230 10501000 700830790 TP 176001230 10501000 700830790 Ceny surového dříví a sortimentace (5letý průměr 2009-2013, návrh pro novou škodní vyhlášku)

71 Náklady na zajištěnou kulturu c podle skupin dřevin SkupinaVěk porostuNáklady dřevin celkem 1. rok2. rok3. rok4. rok5. rokc Smrk85 600102 600110 200117 600124 600 Jedle159 300175 800184 000202 400212 300 Borovice114 400141 700156 800167 700169 400 Modřín116 400131 200147 400152 700154 900 Douglaska240 100255 700270 200279 000286 500 Buk (HB, JV) 162 300195 400206 500223 200233 900 Dub180 300212 400226 400247 000267 600 Jasan111 000146 600162 600178 600179 600 Olše29 00033 70034 90035 70036 000 Osika27 00029 40030 60031 60032 000 Akát24 00027 60029 80030 30030 600 Topol (VR) 17 00017 60020 00021 00021 800 Bříza (JŘ) 30 00032 60034 40036 10037 700 Pramen: Oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., příloha č. 30

72 Schema tvorby nákladové ceny Těžba dříví Přímé náklady na výkony Přibližování Odvoz Manipulace Režie Míra zisku Expedice z ES Přímé náklady Celkové náklady (úplné vlastní náklady) Dodavatelská nákladová cena

73 Schema konstrukce ceny C SO S ES C OM CPCP C DP Manipulaci a expedici Odvoz dříví Přibližování dříví Těžbu dříví Hodnota dřeva na pni Náklady vynaložené na: OM

74 Všeobecný kalkulační vzorec 1) přímý (jednicový) materiál 2) přímé (jednicové) mzdy 3) ostatní přímé (jednicové) náklady 4) výrobní (provozní) režie Vlastní náklady výroby 5) správní režie Vlastní náklady výkonu 6) odbytové náklady Úplné vlastní náklady výkonu 7) zisk (ztráta) Prodejní cena

75 Roční správní náklady „v“

76 Správními náklady ve smyslu oceňování lesa jsou veškeré náklady lesního podniku mimo Nákladů vynaložených po zajištěnou kulturu (c) Těžebních nákladů spojených s předmýtními a mýtními těžbami

77 tzn. že se jedná především o: Náklady na další výkony lesnické činnosti, tj. na výchovu lesa (činnosti po dosažení zajištěné kultury jako jsou např. prořezávky, nekomerční probírky apod. a náklady na ochranu lesa Všeobecné podnikové náklady (režijní náklady), tj. osobní správní náklady (platy a jiné příjmy včetně pojištění, cestovné), věcné správní náklady (kancelářské výdaje, energie, nájmy, výpočetní technika a zpracování dat, telefony, poštovné, roční podíl nákladů na vyhotovení LHP, odpisy a údržba budov a kancelářských zařízení apod.) Daně a poplatky (např. daň z lesních pozemků), pojištění majetku apod. Údržbu a opravy lesní dopravní sítě, odpisy cest apod.

78 Šetření u SVOL v roce 2007 Vážený aritmetický průměr: 3 798 Kč/ha/rok Median (střední hodnota množiny daných čísel): 1779 Kč/ha/rok Modus (nejčastěji se vyskytující hodnota): 2600 Kč/ha/rok

79 Vstupy do oceňování - 3 Pro modely a konkrétní ocenění -růstové a taxační tabulky (objem porostní zásoby) -hmotové tabulky (výpočet hmoty jednotlivých stromů a celých porostů) -sortimentační tabulky -krychlící (kubírovací) tabulky (např. tabulky a polynomy pro výpočet objemu kulatiny b.k. podle středové tloušťky měřené v kůře) -pařezové tabulky (korelace tloušťka na pařezu a ve výčetní tloušťce)

80 Růstové tabulky, obmýtí a průměrná bonita podle skupin dřevin Skupina dřevinRůstové tabulkyObmýtíPrůměrná bonita *) SmrkČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 3 JedleČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 3 BoroviceČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 4 ModřínSchober 194680 - 120 2 DouglaskaBergel 196980 - 120 4 BukČerný,Pařez,Malík 1996100 - 140 3 DubČerný,Pařez,Malík 1996120 - 160 4 JasanSchwappach 191980 - 120 2 OlšeSchwappach 191960 - 80 3 OsikaSchwappach 190360 - 80 2 AkátFekete 193760 - 80 7 BřízaSchwappach 190360 - 80 2 * ) Pramen: Zelená zpráva 1995, stav k 31.12.1994, str. 96

81

82

83

84

85

86

87

88

89 Hmotové tabulky Grundner-Schwappachovy

90 Hmotové tabulky ÚLT (ÚHÚL)

91

92

93

94

95

96

97

98

99 Dřevin a I/II.tř. j a k o s t i Sloup y K u l a t i n a III. A/B tř.jakostiTyčeVlák-Palivo v tl. stupníchnina 6+54321 SM300020001600 150014001200400700200 JD300020001600 150014001200400700200 DG300020001600 150014001200400700200 BO250020001200 800400700200 MD300020001600 150014001200400700200 DB550001700 13001100400600300 BK350001700 1200400600300 JS350001700 1200400600300 AK18000800 600 400600300 BR180001100 900 400600300 OL180001100 900 400600300 OS15000900 700 400600300 TP15000800 400600300 Sortimentace

100 Vstupy do oceňování - 4 Faktor času a další vlivy: -úroková míra -lesní úroková míra -délka obmýtí (dlouhodobost investice) -Jistota či riziko kapitálových vkladů -inflace -požadovaná výnosnost (rentabilita) – místní představa o úrokové míře -likvidita -aj. Zásadně se počítá se SOUČASNÝMI HODNOTAMI !!!

101 FAKTOR ČASU A RIZIKO V OCEŇOVÁNÍ (úroková míra)

102 Faktor času v oceňování  faktor času a ekonomická teorie  finanční aritmetika – jednoduché a složené úrokování, rentní počty (anuita)  úroková míra (druhy, např. Pribor), úrok, inflace, riziko, vliv trhu  použití v právní úpravě (příloha lesního zákona, vyhl. č. 55/1999 Sb, vyhl. MŽP č. 335/2006 Sb., oceňovací vyhláška)

103 Úroková míra - 1 v procentech (%) vyjádřený úrok z kapitálu podíl z jistiny za celý rok Jistina v bankovnictví znamená původní (základní) částku vkladu, úvěru nebo jiné částky peněz, z nichž je placen úrok. Zvláštní postavení mezi oceňovacími podklady Čas je rozhodujícím vstupem výroby Čas stojí peníze právě tak jako ostatní vstupy a cena času je obvykle měřena úrokovou mírou. Přirozená souvislost s lesním těžebním procentem

104 Úroková míra - 2 Z hlediska délky časového úseku se finanční rozhodování dělí na Krátkodobé = jednoduché úročení Dlouhodobé = složené úročené V oceňování lesa: Roční nominální úroková míra p.a. (z latinského per annum) Úroková míra = veličina, která musí zachycovat ekonomické i mimoekonomické důvody rozhodování a také je zachycovat může

105 Druhy - 1 Hospodářská úroková míra (kalkulační) - úroveň rentability LH všeobecně - žádoucí úroková míra, která má být dosažena Pozn.: různé úrokové sazby vycházejí z odlišných očekávání Zákonná úroková míra Místně obvyklá úroková míra (průměrná úroková míra dlouhodobých vkladů zajišťující hodnotu (požívající sirotčí jistotu)

106 Druhy - 2 Diskontní sazba úroková - sazba ústřední banky Lombardní sazba – strop pro mezibankovní výpůjčky ( nebo sazba účtovaná na půjčku proti zástavě cenných papírů) PRIBOR – fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit

107 Druhy - 3 Efektivní (interní, vnitřní) úroková míra skutečná rentabilita kapitálových vkladů (prakticky dosahované zúročovací procento, vnitřní výnosové procento) *** Ten, kdo rozhoduje, by měl použít při výpočtu investic takovou úrokovou sazbu, která nejlépe odpovídá budoucímu vývoji podniku, resp. podnikových sektorů Investice v biologické oblasti (výběr dřevin, výchova, odvětvování, meliorace) nebudou krátkodobě ani střednědobě měnit interní úrokovou sazbu  použití interní úrokové míry Investice v oblasti mechanické výroby lesního podniku – lze očekávat, že příjmy plynoucí zpět z investic za stroje a cesty povedou k vyššímu zúročení než investice v biologické výrobě  oprávněnost pracovat s různými kalkulačními mírami

108 Platná od:%23.12.19987,5028.1.20051,251.10.20120,10 1.1.19904,0012.3.19996,001.4.20051,002.11.20120,05 1.4.19905,003.9.19995,5029.4.20050,75 1.10.19907,0027.10.19995,0031.10.20051,00 11.11.19908,5023.2.20014,0028.7.20061,25 1.1.199110,0027.7.20014,2529.9.20061,50 8.9.19919,5030.11.20013,751.6.20071,75 25.3.19929,0022.1.20023,5027.7.20072,00 26.8.19928,001.2.20023,2531.8.20072,25 30.12.19929,5026.4.20022,7530.11.20072,50 10.6.19938,0026.7.20022,008.2.20082,75 24.10.19948,501.11.20021,758.8.20082,50 26.6.19959,5031.1.20031,507.11.20081,75 21.6.199610,5026.6.20031,2518.12.20081,25 27.5.199713,001.8.20031,006.2.20090,75 14.8.199811,5025.6.20041,2511.5.20090,50 27.10.199810,0027.8.20041,507.8.20090,25 Vývoj diskontní sazby ČNB v % (sazba je platná ode dne vyhlášení do příští změny)

109

110 Použití úrokové míry v LH  faktor času v lesním hospodářství = doba obmýtní + úroková míra  použití v právní úpravě (příloha lesního zákona, vyhl. MZe č. 55/1999 Sb, vyhl. MŽP č. 335/2006) Výpočetní úroková míra Kapitalizační úroková míra Vnitřní úroková míra (efektivní zúročení) – vychází se z tzv. statické rovnice, tj. z Faustmannova vzorce Lesnická zvláštnost = tzv. lesní úroková míra

111 Lesní úroková míra -1 Není bezvadně teoreticky zdůvodněna (nenechá se objektivně a všeobecně závazně stanovit a vypočítat) V minulosti zavedena z důvodů účelnosti ve výpočtech hodnoty lesa Předmět sporů Problém: na čem závisí? – dřevina, obmýtí, věk, druh vlastnictví, účel ocenění….? Odvození z místní úrokové míry, nižší se zřetelem na předpokládanou jistotu kapitálových vkladů v LH (pro vlastnictví lesa má prvek jistoty zvl. význam) Asi 2/3 místní úrokové míry = cca 3 %

112 Lesní úroková míra - 2 Nižší výnosy mohou být vyrovnána vyšší jistotou Podniky s vyššími obmýtími jsou relativně stabilnější před krizemi Jednotná úroková míra kvůli srovnatelnosti hodnot lesů (lesy výnosově chudé a bohaté) Lesní úroková míra má větší stabilitu než vlastní úroková míra Odchylka od lesní úrokové míry je oprávněná při ocenění pro nelesnické účely

113 Lesní úroková míra - 3 Max Endres (1923) – na základě nauky čistého výnosu z lesa „uzavřený systém“ Jako základní pilíř je uvažováno s „objektivní všeobecnou úrokovou mírou“ = průměrné procento zúročení, které poskytuje dopravně zpřístupněný lesní podnik spravovaný podle soukromohospodářských zásad, bez jakýchkoliv právních či hospodářských omezení Lesní úroková míra tehdy v Německu stanovena pod míru v zemi obvyklou, a to na 3 % z těchto zvláštních důvodů

114 Lesní úroková míra - 4 Zvyšování peněžních a naturálních výnosů i hodnoty lesního majetku Jistoty vlastnictví lesa Likvidity lesního majetku i příjmu renty Pohodlnosti správy a vedení podniku Délky produkční doby Poklesu úrokové míry s růstem porostu Osobního hodnocení lesního pozemkového majetku z důvodů obliby a nepřímých výhod

115 Lesní úroková míra - 5 Kató (1985) – uzavřený systém z důvodu mezitím změněných poměrů neplatí V Německu nástup nauky o čistém výnosu z lesa Vůdčím cílovým prvkem místo úsilí o rentabilitu stalo úsilí o důchod Důsledky = vyšší obmýtní doby, větší kapitálové vklady, nižší zúročení než dříve Lesní úroková míra 3 % již dnes nemůže obecně platit ani jako měřítko rentability pro lesní podniky, ani jako kapitalizační úroková míra pro výpočet směnné hodnoty lesní půdy a porostu  vypočítávají se většinou záporné hodnoty V podstatě většina důvodů pro lesní úrokovou míru ztratila svou dřívější platnost: Místo růstu čisté výnosy klesají Bezpečnost vlastnictví lesa sporná (poškození) Likvidita problematická Pohodlnost vedení podniku již neplatí

116 (Lesní) úroková míra - 6 Úroková míra = veličina, která musí zachycovat ekonomické i mimoekonomické důvody rozhodování a také je zachycovat může Subjektivita vlivů může být objektivizována jen ujednáními Všeobecný úzus není dostatečný důvod proti použití různých úrokových měr při různých oceňovacích podnětech (účelech) Použití jako Kapitalizační úroková míra Interní úroková míra Jako místně obvyklá úroková míra při oceňování věcného stavu, který nesouvisí s růstem lesa (odškodnění, myslivost aj.) Možné důvody pro přirážky a srážky Švýcarská směrnice Britská lesnická komise

117 Reálná úroková míra Nominální úroková sazba - míra inflace (inflační prémie) = reálná úroková sazba

118 Co je reálný výnos ? RokNominální výnos Míra inflace Reálný výnos 19969,10 %8,8 %0,3 % 199713,37 %8,5 %4,5 % 199814,64 %10,7 %3,6 % 19998,65 %2,1 %6,4 % 2000 (odhad) 4,50 %4,0 %0,5 %

119 Inflace Inflace je obecně definována jako růst cenové hladiny, tj. charakterizuje míru znehodnocení měny v přesně vymezeném časovém období Informace o dosažené míře inflace jsou využívány např. pro účely valorizace mezd, důchodů a sociálních příjmů

120 Vlivy na výši úrokové míry jistota nebo riziko kapitálových vkladů dlouhodobost kapitálových vkladů (doba splatnosti) likvidita druh a mobilita vkladů administrativní náklady (dohled nad půjčkami…) místní představy o úrokové míře nemateriální posouzení užitků pro investiční objekt Nemůže se stanovit objektivní úroková míra – subjektivní momenty, společenská seskupení, mocenské poměry, oceňovací účel apod.

121 Úrok Odměna za zapůjčení kapitálu (vklady, úvěry) cena za přenechání kapitálu na určité časové období užitek z nějakého kapitálu platba za použití fondů kapitálový důchod, který je cenou za používání kapitálu Cizí kapitál vs vlastní kapitál – požadavek na úrok (kalkulační úroky) také existuje, ale žádné výdaje nevznikají

122 Riziko ve finančním rozhodování Hospodaření podniku je spojeno s celou řadou rizik, tj. možností, že dosažené výsledky se odchylují od předpokladů. Čím je stupeň nejistoty (rizika) dosažení očekávaných peněžních toků vyšší, tím je bezpečnost investice nižší a investor požaduje vyšší výnosnost.

123 RIZIKO A BEZPEČNOSTNÍ PYRAMIDA NEMOVITOSTIdrahé kovystarožitnostisbírky depozitní certifikáty pokladniční poukázky státní a komunální obligace pojistky a renty zástavní listy zúročené peněžní vklady se státní garancí p o d n i k o v é o b l i g a c e směnkyfinanční spoluúčast akcie a podnikatelské projekty opce a termínové kontrakty

124 Požadovaná výnosnost - 1 Požadovaná výnosnost je výnosnost (úroková míra), kterou investor požaduje jako kompenzaci za odložení spotřeby a podstoupení rizika Spolu s předpokládaným peněžním tokem z investice je faktorem, který určuje efektivnost investičních projektů, determinuje náklady kapitálu podniku a tržní cenu cenných papírů. Tento aspekt se promítá do úrokové míry ve výpočtech časové hodnoty peněz

125 Požadovaná výnosnost - 2 Požadovaná výnosnost = bezriziková výnosnost (např. investice do státních dluhopisů) + riziková prémie (podnikatelské a finanční riziko)

126 Konstrukce úrokové míry Bezriziková nominální úroková míra reálná úroková míra inflační prémie + Riziková prémie prémie na splatnost prémie na likviditu prémie na možnost neplacení úvěru prémie za podnikatelské a finanční riziko

127 SCHODIŠTĚ LIKVIDITY EURJPY USDCHF CZK bankovní vklady zlato, pokladniční poukázky depozitní poukázky obligace kótované na burze na burze nekótované: obligace, akcie, podílové listy podílových fondů akcie a další cenné papíry omezeně obchodovatelné nepřenositelné akcie s uzavřenou emisí, nepřenosné cenné papíry, NEMOVITOSTI, umělecké předměty, finanční spoluúčast, podnikatelské projekty a aktivity

128 ZÁVĚR Specializovaná webová stránka pro lesníky - znalce a odhadce www.lesniznalec.cz

129

130

131 DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST !