Porovnávací způsob oceňování majetku praktické příklady Ing. David Slavata, Ph.D. Oceňování majetku A

Princip Pro použití srovnávací metody musíme mít minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A, nemovitost B) U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná) neznáme cenu, ale známe její technické a jiné parametry U nemovitosti B (nemovitost srovnávací) známe cenu a známe také její technické a jiné parametry

Metody Metoda porovnání odbornou rozvahou Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnosti Metoda přímého porovnání Metoda nepřímého porovnání

Příklad Oceňte bytový dům v obci Svatoňovice porovnávací metodou. Dům je zděný, částečně zateplený. V domě se nacházejí čtyři totožné byty 2+1 o výměře 57m2. Byty jsou bez balkonu. Při oceňování využijte metodu ocenění pomocí reprezentatů.

Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57 Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

Metoda porovnání odbornou rozvahou PH1 = 1/n x SUM PCi

Výpočet hodnoty Tržní hodnota 1 2 3 Velké Heraltice sádek 2+1 57 Byt č. Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Úprava ceny kor 0,85 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 2 Vítkov 3+1 78 650000 3 49 580000 Tržní hodnota

Vhodnost a výhodnost využití Jednoduchá metoda Nutnost vysoké homogennosti statku Nutnost časové aktuálnosti Např. Bytová jednotka

Metoda přímého porovnání Přímým přičítáním nebo odečítáním částky formou přirážek nebo srážek podle odlišnosti jednotlivých položek Pomocí koeficientů odlišnosti na základě jejich multiplikačního efektu

Metoda přímého přičítání nebo odečítání PH2a = [(CA +/- sum PSAi) x V1 + (CB +/-sumPSBi) x V2 +….+(CX +/- sum PSXi) x Vz] / V1 + V2+ … + Vz

Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57 Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

Výpočet PH = (+390 x 0,85 + 0 + 0 + 39 + 39 +650 x 0,85 – 100 – 100 – 100 – 50 +580 x 0,85 + 0 + 80 – 100 – 50) / 3 PH = 345 000 Kč/byt

Pomocí koeficientu odlišnosti PH2b = sum ITCsi / n ITCSi = TCsi / Isi Isi = k1 x k2 x k3 x…..x kn

Postup Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientem Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací nemovitost Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu oceňované nemovitosti

Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57 Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

Stanovení koeficientů odlišnosti K1……….. Pokoje K2……….. Výměra K3……….. Lokalita K4………. Technický stav

Hodnoty koeficientů K1: 2+1…….. 1,00 3+1……… 1,12 2+1…….. 1,00 3+1……… 1,12 K2: (za každých 10m2 +/- 0,07) 57m2……. 1,00 78m2……. 1,14 49m2……. 0,944 K3: Svatoňovice. 1,00 Vítkov…….. 1,12 Sádek……… 0,90 K4 Standard… 1,00 Horší……… 0,90 Lepší stav… 1,1

Výpočet TRŽNÍ HODNOTA Byt Č. Cena Korekce 0,85 I 1 390 331,5 1,00 … 2 650 552,5 1,12 3 580 493 TRŽNÍ HODNOTA

Tržní hodnota obytného domu ve Svatoňovicích REKAPITULACE Metodou rozvahy: 4bj x 459 000 Kč = 1 836 000,- Kč Metodou přímého přičítání 4bj x 345 000 Kč = 1 380 000,- Kč Metodou koeficientů odlišnosti 4bj x 394 770 Kč = 1 579 080,- Kč

Děkuji za pozornost