Tržní oceňování lesních majetků Ing. Tomáš Dohnanský

Osnova prezentace Principy tržního oceňování lesa Metody tržního oceňování lesa

Principy tržního oceňování lesa Základní postupy na základě existujících tržních cen = porovnávací metoda pomocí matematicko-ekonomických expertních výpočtů = výnosová metoda, nákladová metoda kombinované = úřední ocenění Modelové výpočty a) škola čistého výnosu z půdy (ŠČVP) půda + porost = les b) škola čistého výnosu z lesa (ŠČVL) les jako celek

Metody tržního oceňování lesa Metoda Velikost majetku (ha) Porovnávací metoda (věrohodná nestátní nebo státní databáze kupních cen) Metoda mýtní výtěže (snížené o kulturní náklady) Metoda čisté současné hodnoty (NPV) Výnosová (důchodová) metoda 0 – 3 x (x) 3 – 50 50 – 100 nad 100 ha

Porovnávací metoda Majetky - výměra 0 až 10 (50) ha - bez ohledu na věk (různá doba návratnosti investice) Th = průměrná cena realizovaných převodů obdobných majetků (Kč/m2, % úřední ceny): • databáze kupních cen dle věkových stupňů a velikostí majetku - stát, realitní kanceláře, znalci (Ing. Zádrapa, Ph.D.) – regionální platnost • min. 15 srovnatelných případů pro každou vyhodnocovanou kategorii • eliminace extrémních případů (osobní poměry, zvláštní obliba, mimořádné okolnosti) • zohlednění inflace (doba uplynulá od ocenění porovnávacích majetků) + zohlednění různorodosti majetků (+ a - vlivy) Zhodnocení • úplné ocenění (pozemek + porost) • kladné hodnoty i u mladých porostů (subjektivní vlivy koupě - osobní poměry, zvláštní obliba, mimořádné okolnosti) • omezená použitelnost (chybějící údaje, různost majetků)

Metoda mýtní výtěže snížené o kulturní náklady Majetky - výměra 0 až 1 ha - věk 80 let + - návratnost investice do 1až 2 (5) let Th = (Au – c) – DzP (+ Dot) Au = Hm . (Cs – Tn) nebo dle platného cenového předpisu c = dle skutečnosti nebo dle platného cenového předpisu Zhodnocení • neúplná metoda (zanedbání ceny pozemku) • nejvyšší hodnoty (nepřesnost - chybí faktor času) • nákup 1 porostu za účelem mýtní těžby

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) Majetky - výměra 3 až 50 ha /50 ha +/) - různověké (ale vždy i porosty starší) - návratnost investice do 5 (10) až 30 let Princip: a) Pevné časové okno: Th = t=0∑T Vt – Nt (obmýtí) (1 + it)t b) Pohyblivé časové okno: Th = t=0∑T Vt – Nt + ZBCT+1 (zpravidla 30 let) (1 + it)t 1,0pT+1 i = kalkulační úroková míra (společenská 2,5 %, soukromá 7 %) (1 + it)t, 1,0pT+1 = diskontační faktory T = počet let od vložení kapitálu (např. obmýtí, 30 let) (t = 0) = současné období, v němž se ocenění provádí V = výnosy v rámci zvoleného časového období N = náklady v rámci zvoleného období (včetně nákladů správních) ZBC = zbytková cena majetku v roce T + 1 (40 – 50 000 Kč/ha)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) Různé přístupy: a) Ing. Matějíček, CSc. (2002 - www.vulhm.cz) • součet diskontovaných budoucích peněžních toků (+ i -) za zvolené obmýtí pro jednotlivé věkové stupně skupiny dřevin a příslušné bonity (Kč/m2) • vstupy: Au, c (z platného cenového předpisu), ∑D (dle objemu probírek v Růstových a taxačních tabulkách), náklady na 3 prořezávky (6 000 Kč/ha/zásah), v (1 000,- Kč/ha/rok), maximální obmýtí dané skupiny dřevin, kalkulační úroková míra (původně 4 %, nyní 2 %) • oddělené ocenění lesa (výnosová cena lesa = výnosová cena porostu + úřední cena pozemku) • při záporné výnosové ceně porostu tzv. minimální cena (=úřední ceně pozemku) • cena majetku = součet cen lesních porostů (menší lesní majetky)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) b) Ing. Zádrapa, P.hD. (2001) • 3 dvojfázové kalkulační modely k simulaci nejběžnějších hospodářských strategií celého lesního majetku (dle jednotlivých HS): Th1 = r 1 + r 2 …… + r 5 + R (1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)5 (1 + i)6 r 1 - r 5 = renty v 1. až 5. roce R = zisk z prodeje majetku v 6. roce Th2,(3) = R 1-10 + R 11-20 + R 21-30 + R [+ r ] (1 + i)5 (1 + i)15 (1 + i)25 (1 + i)31 i . (1 + i)30 R1 – 10, R11 – 20, R21 – 30, = renty za 1.,2. a 3. decenium (R1 – 10 = 10 x průměrná roční renta v 1. desetiletí) R = zisk z prodeje majetku v 31. roce R = renta za 31. a následující roky • metoda celkového ocenění lesa (menší i velké lesní majetky)

Metoda čisté současné hodnoty (NPV) c) Ing. Nejedlý (LP č. 3/2004) • investiční pohled na les – tzv. hraničně rentabilní cena pro každý jednotlivý porost (porostní skupinu, etáž) Th = ∑(An – cn+ Dotn – Zdn) – Nj + V - Npn (1,0p)n An = očekávaný výnos z těžby v roce n cn = náklady na zajištění kultury vztahující se k roku n Dotn = naděje na dotace vztahující se k danému lesnímu zásahu z roku n Zdn = individuální rozdíl zdanění z hospodářské činnosti investora oproti zdanění úroku v bance Nj,, V, Npn = dodatečné náklady (oprava cesty) nebo výnosy (prodej věcného břemene) a náklady spojené s převodem n = časový odstup v letech od okamžiku vložení kapitálu (max. 30 let) p = individuální úroková míra dle představy investora (např. 7 %) • metoda celkového ocenění lesa (menší lesní majetky)

Výnosová (důchodová) metoda Majetky - výměra 50 ha + (i pod 50 ha - při pravidelné věkové struktuře nebo ve výběrném lese) - normální zastoupení věkových tříd (stupňů) - trvalý a přibližně vyrovnaný výnos (návratnost investice do 40 až 60 let (v případě výnosu charakteru věčné renty a nesnižující se hodnotě majetku věkem nejde o skutečnou návratnost investice) Th = Au + ∑D/ - (c + proř + u . v) = r 0,0p 0,0p u = doba obmýtí 0,0p = kapitalizační faktor • metoda celkového ocenění lesa (velké lesní majetky)

Vlastní metodika Cíle (viz Lesnická práce 6/2005): 1) maximálně možná objektivizace odhadu TH: platná „oceňovací“ vyhláška (hodnoty Au, c, fa – ekonomické údaje r. 1997) současná praxe odhadu TH (% úřední ceny, Kč/m2) 2) praktická pomůcka při odhadu TH

Princip vlastní metodiky Teze řešení: 1. „Hospodaření v lese začíná mýtní těžbou lesního porostu“. 2. „Vlastník má zákonnou povinnost ponechat si část prostředků z těžby na zalesnění holiny“. 3. Tržní hodnota lesního majetku klesá s velikostí majetku (omezení likvidity). 5. Tržní hodnota lesního majetku závisí na jeho současném stavu.

Princip vlastní metodiky Objekt metodiky: • (dřevo) produkční funkce lesního majetku (= lesní a nelesní pozemky s lesními porosty na nich rostoucími, ne „jiné pozemky“ PUPFL) včetně cenových vlivů, zákonných a jiných omezení Výsledek metodiky: • tržní hodnota lesního majetku (= 1/3 úřední ceny lesního pozemku + tržní hodnota lesního porostu), tj. ne „pouze“ investiční pohled (arondace, zpřístupnění, dotace, trvalost a rovnoměrnost výnosu apod.).

Princip vlastní metodiky Základ metodiky: • tzv. koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth): Kth = (Au max – c) x fa, kde: Au max (Au max – c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní v případě nedodržení platné lesnické legislativy (nezalesnění holiny)

Konstrukce Kth - pro jednotlivé věkové stupně, skupiny dřevin, RVB a maximální obmýtí - použitelné u porostů od 6 let do obmýtí, do 6 let ½ nejnižšího Kth, u holin nulová hodnota

Konstrukce Kth - SM, 1-9.bos., holina-12.věkový stupeň, obmýtí 120 let

Konstrukce Kth - srovnání Kth (bez ceny pozemku Konstrukce Kth - srovnání Kth (bez ceny pozemku !) s % úřední ceny dle databáze kupních cen Ing. Zádrapy, Ph.D. a dle výpočtů Ing. Matějíčka, CSc. - zjednodušený (lineární) průběh Kth blízký databázi kupních cen

Úpravy Kth 1. Základní cenové vlivy (velikost /likvidita/ majetku) » faktor velikosti majetku 2. Produkční charakteristiky (povinnost zalesnění holin, zajištění porostů, výchovy porostů do 40 let, podíl bezlesí, podíl listnatých dřevin, snížení zakmenění, podíl přirozené obnovy) (3. Polohové charakteristiky) (obhospodařovatelnost majetku – ucelenost, svažitost, zpřístupnění) (4. Jiná omezení hospodaření) (spoluvlastnictví) » faktor odlišnosti majetku

Úpravy Kth a) faktor velikosti majetku - vyjadřuje omezení likvidity, tj. těžitelnosti majetku (MCVT, omezení velikosti, šíře a přiřazování holých sečí) - snaha o objektivizovaný odhad vlivu na TH Velikost majetku (ha) Faktor velikosti (koef. dle databáze Ing. Zádrapy, Ph.D., z let 1997-2002) ) 1-3 0,95 (0,70) 3-50 0,90 (0,60) 50-100 0,80 (0,44) nad 100 0,75 (?)

Úpravy Kth b) faktor odlišnosti - cílem zohlednit současný stav majetku, popř. zohlednit další vlivy neuvedené v oceňovací vyhlášce Zásady: • dle zjištěných charakteristik majetku (výměra, podíl holin, nezajištěných porostů, porostů do 40 a nad 40 let, bezlesí /včetně druhu/ a listnatých dřevin, průměrné zakmenění) – viz EXCEL) • pouze vlivy neuvedené v oceň.vyhlášce (veškeré relevantní srážky vždy uplatnit – např. hniloba, sklon svahu atd.) = produkční, polohové a ostatní charakteristiky (viz dále) • kvalifikovaný odhad popř.výpočet (výzkum ?)

Úpravy Kth b) faktor odlišnosti - základní hodnota = 100 % (1,00) Cenový vliv Použití Dopad Srážka, přirážka (%) Podíl holin (vč.potenc. zales.bezlesí, rekonstrukcí popř. přeměn) Holiny - Na každých 10 % plochy minus 10 % nebo výpočet Podíl nezajištěných porostů Nezaj.porosty Na každých 10 % plochy minus 5 % nebo výpočet Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání) Porosty < 40 let Na každých 10 % plochy minus 2,5 % nebo výpočet Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení) Porosty se zakm. < 0,9 Na každých 10 % (0,1 plného zakm.) minus 5 % Podíl listnatých dřevin nad 10 % (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení) Porosty s více než 10 % listnáčů Na každých 10 % plochy -2 % Podíl bezlesí Dle druhu bezlesí (vyhl. č.84/1996 Sb.) +,- Skládky, OC- na každých 10% + 1 až 5 % elvod (okraj.škody)–na každých 10% -1% Přirozená obnova Porosty >80 let + Na každých 10 % plochy +1až 5 % (Obhospodařovatelnost majetku /ucelenost, zpřístupnění/) Lze-li vyčíslit A/N (-) ? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty) (Spoluvlastnictví) Dle účelu ocenění ? (u podílu <=1/2 cca -10 %)

Postup odhadu TH 1) vypočte se úřední cena lesního pozemku a lesního porostu dle platného cenového předpisu 2) z tabulek se odečtou základní koeficienty tržní hodnoty Kth skupin dřevin dle bonit a věkových stupňů 3) zjistí se plochou skupin dřevin vážený aritmetický průměr základních koeficientů:          Kth por =  (/Kth dř1 x zast dř1/ + /Kth dř2 x zast dř2/ + …. /Kth dřn x zast dřn/) 4) vypočte se tržní hodnota lesního porostu vynásobením průměrného koeficientu úřední cenou lesního porostu:            Th por = Kth por x Ha 5) vypočte se neupravená tržní hodnota lesního majetku součtem tržní hodnoty lesního porostu a 1/3 úřední ceny lesního pozemku:            Th maj neupr = Th por + 1/3 C SLT 6) provede se úprava (vynásobení) neupravené tržní hodnoty lesního majetku faktorem velikosti lesního majetku a faktorem odlišnosti, čímž obdržíme konečnou tržní hodnotu lesního majetku:            Th maj = Th maj neupr x f 1 x f 2 7) z poměru tržní hodnoty a úřední ceny majetku se zjistí příslušné % úřední ceny % = Th maj : (C SLT + Ha)

Postup odhadu TH Příklad výpočtu – tab.1 Porostní Dřevina Věkový Bonitní Kth Zastoupení Kth porostu Ha (Kč) Th por C SLT (Kč) Th maj neupr (Kč) skupina stupeň dřeviny /Kth dř x /Kth por x /Th por + zast.dř/ Ha/ C SLT/ 509 A 10 SM 10 2 0,69 0,65 0,4485 91 842 56942,04 60752 0,2645 ha BK 0,53 0,2 0,106 zak. 0,7 DB 5 0,3 0,1 0,03 98 let MD 1 0,64 0,05 0,032 List. 30 % 0,6165 0,62 91842 56942 3810 60 752 11544 3810

Postup odhadu TH Příklad výpočtu II. – tab. 2. ) výpočet popř Postup odhadu TH Příklad výpočtu II. – tab. 2 *) výpočet popř. kvalifikovaný odhad vlivu na hodnotu: výskyt listnáčů cca 30 % plochy (-3 %), snížení zakmenění na 0,7 (-10 %) Th maj neupr (Kč) =/Th por + C SLT/ Faktor velikosti /f1/ Faktor odlišnosti /f3/*) Th maj (Kč) = /Th por x f1 x f3/ Úřední cena (Kč) % úřední ceny =/Th maj : (C Slt + Ha)/ 60 752 1,00 0,87 52 854 103 390 0,51

Ukázka výsledků - poměr tržní hodnoty a úřední ceny (%) Věk.st. Výměra (ha) 1-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-100 Průměr 0-1 12 26 56 53 42 64 36 34 62 39 1-3 19 38 35 3-6 6-12 12-25 25-50 50+ 47

Ukázka výsledků - tržní hodnota (Kč/m2) Věk.st. Výměra (ha) 1-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81+ Průměr 0-1 (0,86 0,93) 9,17 11,85 13,26 18,44 11,24 18,10 24,51 17,43 8,60 14,73 (12,22) 1-3 5,28 12,04 10,26 24,10 13,82 3-6 6-12 12-25 12,45 25-50 50+ 0,90 8,565 12,00 22,64

Závěr = modifikovaná věcná metoda (úřední ocenění lesního pozemku, tržní ocenění lesního porostu metodou VHF upravenou Kth) Metoda přibližná (existují přesnější metody – např. metoda hodnoty mýtní výtěže): • využitelná bez ohledu na velikost majetku (ideální pro drobné majetky do 50 ha, porosty do 40 let věku), • zohledňuje přiměřeně jiné než investiční důvody koupě lesního majetku, • není ovlivněna subjektivní úrokovou mírou, • zachovává oddělené ocenění porostu a pozemku (tržní hodnotu lze rozdělit dle LV, pozemků atd.). Metoda je problematická zejména z těchto důvodů: • se vrůstající výměrou stoupá pracnost (v závislosti na počtu porostních skupin a zastoupených dřevin), • podmínkou trvalé využitelnosti i do budoucna periodická aktualizace oceňovací vyhlášky (v závislosti na změnách cen dříví a služeb), • předmětem ocenění je pouze produkce dříví a existující zákonná a jiná omezení (nikoli produkce ostatních lesních produktů, pronájem honitby, těžba nevyhrazených nerostů apod.).