CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost LESNÍ MAJETEK = LESNÍ NEMOVITOST (lesní majetek vs lesní podnik)

Prezentace na téma: "CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost LESNÍ MAJETEK = LESNÍ NEMOVITOST (lesní majetek vs lesní podnik)"— Transkript prezentace:

1 CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost LESNÍ MAJETEK = LESNÍ NEMOVITOST (lesní majetek vs lesní podnik)

2 hodnoty půdy + hodnoty porostu
CELKOVÁ HODNOTA LESA 2. VÝNOSOVÁ HODNOTA 1.VĚCNÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Nerovnoměrné podnikové poměry Rovnoměrné podnikové poměry WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění r WR =  0,0p Z = B + H(dle VHF) Kapitalizace

3 1. Věcná (rozdělená) hodnota

4 Z = B + Au (Am) Z = B + HEm Z = B + HKm
Z =  hodnot půdy +  hodnot porostů Pro porosty ve věku obmýtí nebo věkem blízké obmýtí Z = B + Au (Am) Pro porosty středního věku Z = B + HEm c) Pro mladé porosty (do věku cca let) Z = B + HKm d) Pro porosty kteréhokoliv věku Z = B + H (hodnota odvozená metodou VHF)

5 Pár poznámek k „Z“ Rozdělená hodnota „Z“ je fikcí oceňování lesa, ale velmi užitečná Rozdělená hodnota lesa „Z“ leží vysoko nad výnosovou hodnotou „WR“ Rozdělená hodnota a kupní cena leží u malých objektů zpravidla blízko sebe Každý objekt může být prodán v menších částech

6 Pár poznámek k „Z“ Ocenění půdy
diferencovaně ocenit v závislosti na poloze, stanovišti, zpřístupnění (při velké rozrůzněnosti, u větších objektů) nebo průměrnými hodnotami Potenciální hodnota Izolované ocenění půdy u větších objektů je téměř nemožné

7 časová náročnost – přesnost – náklady
= Ocenění porostu Dbát na podklady k výpočtům (porostní taxační data) Přezkoumat aktuálnost a přesnost těchto údajů – lze bez ztráty přesnosti vztáhnout i na větší objekty Nejsou-li údaje  zjistit nebo vykalkulovat ad hoc Rozhodující role je vztah časová náročnost – přesnost – náklady *** Rozdělená hodnota Z (výpočet podle porostů) je vhodná pro reálné dělení

8 Cena (hodnota) lesa dle vyhlášky
a) Cena (hodnota) lesního pozemku (§ 7) + Cena (hodnota) lesního porostu – metoda věkových hodnotových faktorů (§§ 40 a násl.) b) Cena (hodnota) lesního pozemku (§ 7) cena (hodnota) lesního porostu – zjednodušený způsob (§ 45)

9 2. Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA

10 Výnosové ocenění - 1 Rozlišit mezi:
a) výnosovým oceněním lesního porostu (oceněním jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) metoda Net Present Value (NPV) metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: a) Modelové ocenění na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit b) Ocenění bez ohledu na velikost objektu

11 Výnosové ocenění - 2 b) výnosovým oceněním lesa
= výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty dosahované na lesním majetku r R R R r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p ,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu Celkové ocenění lesa

12 Výnosové ocenění – 3a c) výnosovým oceněním podniku = celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí Podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod. Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH

13 Výnosové ocenění – 3b Při výnosovém ocenění podniku pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např.: - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

14 ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY OBECNĚ
Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají kapitalizací rent, které mohou být konečné nebo věčné (nekonečné) roční nebo periodické

15 Kapitalizace Kapitalizace
je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

16 Důchod Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu renty (vlastnictví půdy) dividendy (vlastnictví cenných papírů) úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

17 Čistý výnos (důchod) = renta + zisk
Renta je druhem důchodu. Čistý výnos (důchod) = renta + zisk

18 SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY
Absolutní renta = vlastník = nájemce DR I a II Diferenciální renta Průměrný zisk ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky nejhorší (marginální) pozemky průměrné

19 RENTNÍ (DŮCHODOVÝ) POČET
RENTA = peněžní obnos, který se vyplácí pravidelně, ve stejných časových intervalech a ve stejné výši (starobní důchod, trvale docilovaný čistý výnos lesního podniku, podíl ušlého zisku z důvodu odnětí, kapitálová služba anuitní půjčky atd.) Renty (důchody) rozdělujeme: podle doby trvání konečné (dočasné) věčné (nekonečné) podle časového intervalu roční periodické podle časového okamžiku splatnosti zálohové, předlhůtní, anticipativní (např. k začátku roku) doplatkové, polhůtní, dekurzivní (např. ke konci roku) (důchod bezprostřední – důchod odložený)

20 Hodnota rentního kapitálu
Současná (počáteční) hodnota renty roční, konečné (dočasné), polhůtní Současná hodnota kapitálu se zjišťuje např. při vyjímání půdy z hospodářské činnosti jako cena odškodnění. Současná hodnota kapitálu (Ko) je dána odúročenou (diskontovanou) budoucí hodnotou retního kapitálu (Kn) 1,0pn - 1 Ko = r .  0,0p . 1,0pn Zásobitel

21 Hodnota rentního kapitálu
Současná (počáteční) hodnota renty roční, věčné (nekonečné), polhůtní (splatné ke konci roku) r Ko =  nebo r .  0,0p ,0p při 2 % při 4 %  …….kapitalizační faktor ( 1/0,02 = 50, 1/0,04 = 25 …) 0,0p

22 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa
Základem této metody je určení výše ročního čistého výnosu z lesa (důchodu) Čistý výnos je determinován a limitován způsobem užívání nemovitosti

23 Roční čistý výnos (důchod)
Nejschematičtější vyjádření: HV = V – N kde HV = hospodářský výsledek (zisk, ztráta) před zdaněním, který lze označit za čistý roční výnos (důchod) V = výnosy (tržby z prodeje) N = náklady vynaložené na získání těchto výnosů

24 A. PRAVIDELNÉ výnosy a náklady (normální zastoupení věkových tříd)
roční hospodářský výsledek (Ø zisk) WR = ─────────────────────── 0,0p Roční HV je: pro podnikatele (nájemce) zisk pro vlastníka (pronajímatele) renta pro hospodařícího vlastníka renta+zisk

25 Předpoklady trvalého výnosu z lesa

26 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-1
Trvalý výnos z lesa je většinou spojován s velikostí lesního majetku, ŠČVL avšak i podle jiných okolností (např. nedostatek mýtně zralých zásob), se vždy rozlišovalo: hospodářství trvalé (vlastník hospodaří každoročně, udržení podstaty lesního celku/porostních zásob a zaručení trvalosti/nepřetržitosti výtěže při dosažení nejvyššího a co nejhodnotnějšího přírůstu) hospodářství občasné s výtěží plynoucí jenom po určité období.

27 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-2
dlouhodobý vyrovnaný těžební etát v budoucích decenniích na LHC  vyrovnaná roční renta z lesa = smysl opatření hospodářské úpravy (zařizovatele) při dlouhodobém plánování i cíl každého většího vlastníka lesa U menších lesních majetků do výměry ha, které nemají zpracovaný vlastní LHP, je nutno počítat s určitou nerovnoměrností výnosu z lesa v průběhu let

28 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-3
Při změně způsobu hospodaření, tj. při přechodu z pasečného lesa na nepasečný les (vytváření bohatě strukturovaných lesů) by se dalo dosáhnout trvalosti výnosu i na menší výměře lesa Poznatky ze zahraničí: K ocenění lesních majetků se používá také výnosový přístup s dolní hranicí výměry již od 20 ha (např. selské lesy v Rakousku či Německu, které se nacházejí v dobrých produkčních podmínkách)

29 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-4
Roční – pravidelné (trvalé) užitky a s tím spojené výnosy Roční – pravidelné náklady Všeobecné neměnné ekonomické podmínky

30 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-4
roční hospodářský výsledek (Ø zisk) r WR = ──────────────── = ─── 0,0p ,0p Roční HV je: pro podnikatele (nájemce) zisk pro vlastníka (pronajímatele) renta pro hospodařícího vlastníka renta+zisk

31 B. NEPRAVIDELNÉ výnosy a náklady (nerovnoměrné zastoupení věkových tříd)
Použití modifikovaných postupů výnosové hodnoty - tzv. vícefázové metody ocenění Kalkulace výnosů a nákladů vztažených k periodě Výpočet parciálních výnosových hodnot až do okamžiku, od kterého se předpokládá pravidelná roční renta

32 Nepravidelné výnosy a náklady (nerovnoměrné zastoupení věkových tříd)
R R R r WR = ——— + ——— + ——— + ————— 1,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Celková výnosová hodnota lesa WR tvořena několika parciálními výnosovými hodnotami Příklad vícefázové metody ocenění

33 Předpoklady pravidelných (ročních) nebo nepravidelných (periodických) důchodů na příkladech různé věkové struktury lesních majetků

34 Majetek: N - Žatecko Výměra: 527,0400 ha

35

36 Majetek: O – jižní Čechy
Výměra: 862,9800 ha

37

38 Majetek: C - Havlíčkobrodsko
Výměra: 15,6477 ha

39

40 Majetek: A – Střední Čechy
Výměra: 3,9986 ha

41

42 Celkového výnosového ocenění lesa
Výpočty Celkového výnosového ocenění lesa Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů, resp. těžebního předpisu)

43 Výnosová (důchodová) hodnota LESA
a) Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r WR =  =  0,0p ,0p roční renta věčná kapitalizační úroková míra

44 Výnosová (důchodová) hodnota LESA
Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) F r F WR =  .  =  .  0,0p u ,0p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny)…… P (plocha) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

45 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA
b) Nerovnoměrné zastoupení věkových tříd Parciální výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa jako celku (pozemku a porostu) na základě nerovnoměrné, resp. periodické renty na les. majetku v jednotlivých periodách r R R R r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p ,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

46 Model hospodářské skupiny
Prof. V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955

47 Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory stejného hospodářského tvaru s přibližně stejným hospodářským způsobem a stejnou dobou obmýtí a se stejným hospodářským určením

48 Hospodářská skupina - 2 Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hospodářské skupiny přibližně souhlasné Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

49 Hospodářská skupina - 3 Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hospodářské skupině má být jednotná doba obmýtní Zásada co nejmenšího počtu hospodárských skupin Model HS: 100 ha, obmýtí 100 let

50 Model hospodářské skupiny - 1
c

51 Model hospodářské skupiny - 2

52 Model hospodářské skupiny - 3
Au

53 Výnosová (důchodová) hodnota LESA
Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r WR =  =  0,0p ,0p renta roční věčná kapitalizační úroková míra

54 Pravidelná hospodářská skupina
ha 1000 ha u = 100 1000 Těžební předpis =  = 10 ha mýtní těžby ročně 100 200 200 200 200 200 I II III IV V věkové třídy

55 Nepravidelná hospodářská skupina
ha 1000 ha u = 100 400 300 100 100 100 300 100 100 100 400 I II III IV V věkové třídy

56 Kombinovaný postup ocenění lesa u nepravidelných hospodářských skupin
ha Rozložení konkrétní hospodářské skupiny na 2 části: výnosová hodnota fiktivní trvalé hospodářské skupiny rozdělená hodnota zbytkové plochy Rozdělená hodnota Výnosová hodnota 300 100 100 100 400 I II III IV V věkové třídy

57 Kapitalizační úroková míra

58 Kapitalizační faktor Podstatný vliv na výnosovou hodnotu lesa má výše kapitalizační úrokové míry r Ko =  nebo r .  0,0p ,0p To je zřejmé ze srovnání kapitalizačních faktorů: při 2 % při 4 %  …….kapitalizační faktor ( 1/0,02 = 50, 1/0,04 = 25 …) 0,0p Výše kapitalizačního faktoru by měla odpovídat bezpečnosti a vhodnosti pro lesní hospodářství.

59 Úrokové sazby pro výpočty výnosové hodnoty je třeba odvodit jako hospodářské úrokové míry (žádoucí zúročení, míra rentability nebo odhadnuté průměrné očekávané úroky v odvětví). V praxi mají jiné rozpětí (2 - 3 %) než vnitřní úroková míra (0,5 – 1,5 %) Použitá úroková míra se musí v posudku zdůvodnit (či dohodnout se zadavatelem, pokud to závazné oceňovací předpisy umožňují)

60 Vypočtená vnitřní úroková míra (v %) podle skupin dřevin a bonit při zvolené průměrné kvalitě dle Pařeza (2014) Skupina Kvalita Obmýtí Bonita dřevin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 SM 100 1,12 1,05 0,95 0,85 0,71 0,59 0,41 0,23 - JD 1,07 0,99 0,89 0,78 0,64 0,49 0,29 0,09 BO 0,58 0,50 0,40 0,30 0,19 0,08 MD 0,91 0,82 0,72 0,61 0,45 0,32 0,13 DG 1,09 0,93 0,76 BK 120 0,63 0,51 0,43 0,20 0,04 DB 140 0,98 0,86 0,79 0,62 0,22 JS 0,68 0,56 OL 70 0,48 0,35 0,16 OS AK 1,28 1,18 0,96 . TP 50 1,46 1,91 1,80 1,66 1,49 1,31 1,10 0,55 BŘ 0,12 Pramen: David-Matějíček, 2014

61 Kapitalizační úroková míra vs vnitřní úroková míra
Pro výpočet výnosové (důchodové, kapitálové) hodnoty lesa nepřichází v žádném případě v úvahu použití vnitřní úrokové míry !!! Došlo by k fatálnímu zacyklení Čím slabší by byla výnosová síla hospodářské skupiny, tím nižší by bylo vnitřní zúročení, a tím vyšší by ovšem byla s interní úrokovou mírou vypočítaná výnosová hodnota

62 Úroková míra pro výnosové oceňování lesa odvozená z kupních cen lesa v ČR a zisku z lesů v ČR – data pro metodické úvahy Rok Z: zisk z lesa v Kč/ha (lesy bez rozdílu vlastnictví, lesnická činnost, s dotacemi) KC: průměrné kupní ceny lesa v Kč/ha KC (počet kupních případů) Zdroj KC (vážený průměr obou šetření) Úroková míra v % (Z/KC) 2009 1 023 36 anketa 0,87% 13 Zádrapa 2010 2 632 50 2,09% 15 2011 3 839 98 2,34% 33 2012 3 895 101 2,83% 38 2013 3 933 80 3,18% 93 800 29 2014 5 166 3,39% 24 3 893 379 2,76% 139 Zdroj: Zelená zpráva (MZe ), Zádrapa 2015

63 Úroková sazba odvozená z trhu
r - průměrný zisk z lesů v ČR (HV vlastníků lesa před zdaněním pouze za lesnickou činnost vč. příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 3 895 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na Kč Výpočet úrokové sazby i = r/KC = 2 922/ = 2,92 %

64 Úroková sazba odvozená z trhu
r - průměrný zisk z obecních lesů v ČR (HV obecních lesů před zdaněním pouze za lesnickou činnost a bez příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 2 523 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na Kč Výpočet úrokové sazby i = r/KC = 2 922/ = 1,90 %

65 Úroková sazba odvozená z trhu
r - průměrný zisk ze soukromých lesů v ČR (HV soukromých lesů před zdaněním pouze za lesnickou činnost a bez příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 3 371 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na Kč Výpočet úrokové sazby i = r/KC = 2 922/ = 2,53 %

66 Je třeba preferovat, aby byla KAPITALIZACE prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitosti vztažené k lokálně realizovaným tržním cenám. Odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí, tzn. z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitostí jako tzv. výnosovou míru nemovitosti Z analýzy informací zjištěných na trhu s nemovitostmi v ČR najít korelaci mezi čistým výnosem z nemovitosti a její kupní cenou.

67 Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

68 Výnosový způsob oceňování staveb
CV =  p kde CV …. cena zjištěná výnosovým způsobem N …… roční nájemné (upravené podle následujících odstavců) p …… míra kapitalizace (příloha vyhlášky)

69 Roční nájemné u nemovitostí
Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna Roční nájemné je souhrn nájemného za … Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

70 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha oceňovací vyhlášky) Číslo pol. Název položky Míra kapitalizace % 1-2 Nemovitosti pro výrobu a garážování 7,5-11 3-4 Nemovitosti pro obchod a administrativu 6,5-8 5 Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,5 6 Nemovitosti pro dopravu, spoje 7 7-8 Nemovitosti pro školství a kulturu 9 Nemovitosti pro zdravotnictví 8 10 Nemovitosti pro zemědělství 6-7,5 11-12 Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport 6,5-7 13-14 Bytové domy typové/netypové 5,5/4,5 15 Ostatní nemovitosti neuvedené 11 Majetková práva 12

71 Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví lesního hospodářství pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa.

72 Poznámka Příčiny tohoto stavu :
nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, zrušení resortního lesnického ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.