REAL ESTATE MARKET AUTUMN 2007 PRAHA Martin Skalický.

Prezentace na téma: "REAL ESTATE MARKET AUTUMN 2007 PRAHA Martin Skalický."— Transkript prezentace:

1 REAL ESTATE MARKET AUTUMN 2007 PRAHA Martin Skalický

2 2 Investiční nástroje DLUHOPISY AKCIE ZLATO KOMODITY HEDGE FONDY PRIVATE EQUITY ALTERNATIVNÍ INVESTICE NEMOVITOSTI Rozložení majetku ve fondech v Německu Akciové fondy; 32,9% Dluhopisové fondy; 31,9% Otevřené nemovitostní fondy; 15,6% Fondy peněžního trhu; 12,1% Smíšené fondy; 7,5%

3 3 Subjekty působící na trhu realit  Spekulacenestandardní chování  Developervysoké riziko-vysoký zisk krátké držení nemovitostí – návratnost 3-5let  Investornízké riziko-přiměřený zisk dlouhodobé držení nemovitostí-návratnost 10 a více let  Konečný uživatel  Nájemníknájemné určeno poptávkou a nabídkou  Kupec se zvláštním zájmem např.: vlastník sousedního objektu, nebo jiné synergické efekty, většinou schopen zaplatit nejvyšší cenu  Prodej / koupě / směna  Nájem / pronájem  Výstavba  Leasing  Financování Vazby a transakce

4 4 Investor a) Motivace maximalizace výnosů při minimalizaci rizik není připraven nést žádné z rizik vyskytujících se v průběhu developerského procesu je ochoten zaplatit za jistotu a omezení rizik mívá dlouhodobou strategie v případě větších společností je důležitá kvalita celého portfolia nemovitostí b) Typy investorských společností Velké (často nadnárodní) finanční instituce Finanční skupiny Jednotlivci Nemovitostní fondy c) Zisk a riziko Investor často upřednostňuje omezení rizik před vyššími výnosy - Širší souvislosti vlastnictví nemovitosti (politická situace v zemi, vývoj ekonomiky, vývoj trhu) bývají klíčové pro jeho rozhodnutí - Dlouhodobá jistota výnosů projektu je pro něj zásadní

5 5 Nemovitostní fondy Základní charakteristika:  Nemovitostní fondy investují do nemovitostí, které většinou následně sami spravují, za účelem dlouhodobého a stabilního dosahování zisků a uchování majetku  Novela zákona o kolektivním investování z května 2006 umožnila vytvořit nemovitostní fond pro drobné investory Nemovitostní fondy – rozdělení dle toho, pro koho jsou určeny  Speciální fond nemovitostí  Fond kvalifikovaných investorů

6 6 Nemovitostní fondy Nemovitostní fondy – rozdělení dle statutu  Podílové fondy  Soubor majetku podílníků  Nemá právní subjektivitu  Nutnost obhospodařovatele  Investiční fondy  Akciová společnost  Samostatný právní subjekt Nemovitostní fondy – otevřené / uzavřené  Otevřený fond  Neomezený počet PL  Právo na odkoupení PL  Doby neurčitá  Uzavřený fond  Množství PL je možno regulovat  PL se neodkupují  Doba určitá (max.10 let)

7 7 Segmenty trhu v hledáčku nemovitostních fondů  Komerční – převažuje vliv nájemníků, - návratnost investice cca 12-12 let)  Industriální(nájemné až 5,5 Eur/m2/měs.)  Kancelářské(nájemné až 19 Eur/m2/měs.)  Retailové(nájemné až 60 Eur/m2/měs. ale i % z obratu lokality jako Václ.nám. a Příkopy i vyšší)  Leisure(většinou % z obratu) - Hotelové - Zábavní  Residenční – převažuje vliv konečných uživatelů - návratnost investice cca 20 let a více

8 8 Dle čeho se investor rozhoduje  Vlastní investiční strategie  Analýza stavu a chování trhu  Zdroje financování / „cena peněz“  Možnost využití „finanční páky“ při financování nákupu  Možnosti následného zvýšení performance dané nemovitosti v portfoliu

9 9 Příklady trendů sledovaných na trhu TAKE-UP OFFICE STOCK BY DISTRICT QUANTITY OF STOCKEvolution of Supply

10 10 HEADLINE RENTS – Prime and Secondary PRIME YIELDS Příklady trendů sledovaných na trhu

11 11 Cenové trendy na realitním trhu

12 12 Jak investor oceňuje výhodnost investice  srovnávací = srovnání většího počtu podobných objektů  nákladová (věcná, substanční) = hodnota pozemku + hodnota staveb a terénních úprav  výnosová (zisková) = diskontované budoucí výnosy

13 Schéma výpočtu výnosové hodnoty Čisté roční nájemné Provozní náklady Čistý roční výnos výnosová míra Výnosová hodnota - = / = = Nájemné Kč/m 2 p.m. x plocha m 2 x 12 = Náklady na správu + náklady opravy a udržování odpisy + riziko výpadku nájemného + odpisy => výnos po nekonečně dlouhou dobu

14 REAL ESTATE MARKET AUTUMN 2007 PRAHA Děkuji Martin Skalický