Clifford Chance LLP Emil Holub 29. červen 2005 Řízení rizik při investičních akvizicích nemovitostí.

Prezentace na téma: "Clifford Chance LLP Emil Holub 29. červen 2005 Řízení rizik při investičních akvizicích nemovitostí."— Transkript prezentace:

1 Clifford Chance LLP Emil Holub 29. červen 2005 Řízení rizik při investičních akvizicích nemovitostí

2 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 1 Přehled Trendy Přehled – jistota nejistoty Pohledy developera a investora Přijatelná a odvratitelná rizika Příklady řízených rizik Závěr

3 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 2 Trendy Historie investiční koupě nemovitostí v „zaběhlém“ stavu Současnost/nedávná minulost koupě dohodnuta ihned po pronajmutí/otevření Současnost/budoucnost koupě dohodnuta již ve stádiu výstavby, případně i před jejím zahájením

4 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 3 Jistota nejistoty Podstatná změna během posledních 3 let - nedostatek kvalitních projektů Důsledek pokles „yieldu“ investoři jsou ochotni na sebe brát více rizik Některá rizika můžeme řídit – identifikace toho, co víme že, nevíme

5 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 4 Pohledy developera a investora Pro developera je nejistota/riziko krátkodobým jevem zpravidla končícím prodejem projektu Investora provází nejistota po celou dobu jeho investice (horizont 3 – 10 let) Při prodeji projektu v době výstavby Developer: charakter a množství rizik zůstává stejný, doba nejistoty se však zkracuje Investor: přibírá nová rizika, prodloužení doby nejistoty je však marginální

6 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 5 Přijatelná rizika Přijatelné: Rizika by měla brát na sebe ta strana, která je má nebo může mít pod kontrolou Riziko nejistot, které je mimo kontrolu obou stran, je třeba rovnoměrně rozložit

7 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 6 Odvratitelná rizika Riziko skrytých závazků v projektové společnosti štít ve formě speciální projektové společnosti „SPV“ s jedním „generálním dodavatelem“ celého projektu......a se zástupce investora v orgánech SPV společnosti Právní rizika v nájemních smlouvách Odsouhlasení vzoru nájemní smlouvy investorem

8 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 7 Příklady řízených rizik Specifikace založená na výstupu Změny požadavků Správní povolení Rizika ze strany nájemců Problém nepronajatých prostor Další rizika spojená s výstavbou Vyšší moc a vyloučení odpovědnosti

9 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 8 Specifikace založená na výstupu Prodej projektu ve fázi výstavby je založen na specifikaci „výstupu“ (cílový stav) popis cílového stavu však bude vždy jen přibližný (nové riziko pro investora) Nejistoty na straně „vstupů“ v budoucnu („cost overrun“) jsou vždy na straně developera Kontrola a řízení nejistot na straně vstupů – činnost, za kterou developer očekává úhradu ve formě zisku z prodeje

10 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 9 Změny požadavků Některé smlouvy o koupi projektu ve fázi výstavby umožňují investorovi měnit požadavky pro cílový stav Nepřesahující dohodnuté limity...... a za protihodnotu objektivně upravených plateb ve prospěch developera

11 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 10 Správní povolení Problém stavebního povolení/změn stavebního povolení a kolaudace riziko času riziko vydání Riziko řídí developer (...do jisté míry) Co v případě vyšší moci? – obvykle i vyšší moc jde za developerem (není důvod pro přesun rizika na investora)

12 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 11 Rizika ze strany nájemců Pronájem projektu zpravidla řídí developer, ultimátně je však riziko na straně investora Při prodeji ve fázi výstavby investor ztrácí výhodu stabilizace nájemních vztahů – problém především u obchodních center Developer by měl proto připustit kontrolu nájemců ze strany investora obchodní parametry nájemní smlouvy kontrola složení a struktury nájemců („tenant mix“) kvalita/posouzení kreditního rizika nájemce problém definice oprávněného odmítnutí nájemce

13 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 12 Problém nepronajatých prostor Ne všechny prostory musí být pro kompletaci prodeje pronajaty Problém „ocenění“ prázdných prostor stanovení očekávaného výnosu mandát developera na pronajmutí i po prodeji – časové i věcné omezení Co když bude pronajato za více nebo méně než bylo očekáváno?

14 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 13 Další rizika spojená s výstavbou Geologické poměry Archeologické nálezy Vlivy na životní prostředí/nová kontaminace Změna úrokových sazeb Změna práva Změna politické situace tato rizika kontroluje developer nebo tvoří případy vyšší moci investor by měl mít právo od koupi odstoupit

15 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 14 Vyšší moc a vyloučení odpovědnosti Tyto známé instituty hrají důležitou roli při řízení a rozložení rizik Vyšší moc je vždy problém – nikdo nechce na sebe vzít riziko Vyloučení odpovědnosti - obecně znamená absenci povinnosti nahradit škodu (a ušlý zisk) Omezení rizika možné: vhodně sjednaným pojištěním přenesením rizika na subdodavatele

16 Clifford Chance LLP · 29. červen 2005 15 Závěr Nejistota je realita života spíše než vedlejší produkt výstavby a investice do nemovitostí Musí být přijímána formou optimálního sdílení rizik a ne maskováním formou maximálního převodu rizika

17 Clifford Chance, Charles Bridge Centre, Krizovnické nám. 2, 110 00 Prague 1, Czech Republic © Clifford Chance 2005 Clifford Chance Limited Liability Partnership Association Of Advocates / Sdruzeni Advokátu www.cliffordchance.com Clifford Chance LLP Emil Holub #49361v1 Děkuji za pozornost