Majetkové daně II. Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí

Prezentace na téma: "Majetkové daně II. Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí"— Transkript prezentace:

1 Majetkové daně II. Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí
AVR Současné daňové předpisy Mgr. Jakub Hlista listopadu 2017

2 Občanskoprávní kontext
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Věc v právním smyslu vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí Hmotná x nehmotná Movitá x nemovitá

3 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc pozemek podzemní stavba se samostatným účelovým určením věcná práva k nim práva, která za nemovité věci prohlásí zákon stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty jiná (zvláštní) součást objektivní reality, kterou za nemovitou věc označí zákon stavba spojená se zemí pevným základem, jež byla podle předchozích předpisů samostatnou nemovitou věcí a nadále je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku

4 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí vlastnickou či držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků evidence v podobě parcel

5 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – zásada superficies solo cedit „povrch ustupuje půdě“ výjimka: vodovody, kanalizace nebo energetická a jiná vedení (= inženýrské sítě, nově liniové stavby), jejichž součástí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí

6 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – podzemní stavba se samostatným účelovým určením vinné sklepy podzemní garáže metro

7 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením nehmotná nemovitá věc

8 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – práva, která za nemovité věci prohlásí zákon právo stavby právo mít stavbu na pozemku jiného vlastníka prolomení zásady superficies solo cedit samotná stavba je příslušenstvím práva stavby

9 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty veřejnoprávní předpis propůjčuje charakteristiku nemovité věci vodní zákon horní zákon zákon o vodovodech a kanalizacích

10 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – jiná (zvláštní) součást objektivní reality, kterou za nemovitou věc označí zákon jednotka zvláštní soubor majetkových práv: výhradního vlastnického práva k reálně ohraničené části domu a podílového vlastnického práva ke společným částem nemovité věci, přičemž tato práva jsou navzájem neoddělitelně spojena

11 Občanskoprávní kontext
Nemovitá věc – stavba spojená se zemí pevným základem, jež byla podle předchozích předpisů samostatnou nemovitou věcí a nadále je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku

12 Občanskoprávní kontext
Stavba jako pojem veřejnoprávní stavební zákon širší dynamické vymezení, činnost směřující k uskutečnění díla soukromoprávní absence definice užší statické vymezení, zda se jedná o samostatnou věc v právním smyslu

13 Daň z nabytí nemovitých věcí
Majetkové daně Přímé daně Důchodové Majetkové V klidu Daň z nemovitých věcí Silniční daň Transferové Daň z nabytí nemovitých věcí

14 Daň z nemovitých věcí Původně “daň z nemovitostí”
Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí Zákon č. 243/2000 Sb., o rozpočtovém určení daní

15 Výnos daně Výnos 2016: 10 mld. Kč (z cca 900 mld. Kč)
Celý výnos příjmem rozpočtů obcí příjemcem je obec, na jejímž území se nemovitá věc nachází

16 Daň ze staveb a jednotek
Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí Daň z pozemků Daň ze staveb a jednotek

17 Daň z pozemků - subjekt Poplatník = vlastník pozemku Zvláštní úprava:
pozemky ve vlastnictví ČR fond (pozemky ve svěřenském nebo podílovém fondu, či fondu obhospodařovávaném penzijní společností) stavebník (pozemky zatížené právem stavby) nájemce, pachtýř uživatel

18 Předmět Pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí
Předmětem nejsou: “plochy zastavěné zdanitelnými stavbami” lesní pozemky vodní plochy pozemky pro obranu ČR pozemky, které jsou součástí zdanitelné jednotky

19 Základ Valorický – cena půdy Specifický – výměra pozemku
orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty hospodářské lesy, rybníky Specifický – výměra pozemku ostatní pozemky

20 Sazba Poměrná lineární (v %) Pevná (v Kč)
orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady trvalé travní porosty, hospodářské lesy, rybníky Pevná (v Kč) ostatní pozemky zpevněné plochy, stavební pozemky, ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří

21 Daň ze staveb a jednotek - subjekt
Poplatník = vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky Zvláštní úprava: ve vlastnictví ČR fond (zd. stavby nebo zd. jednotky ve svěřenském nebo podílovém fondu, či fondu obhospodařovávaném penzijní společností) nájemce, pachtýř

22 Předmět Zdanitelná stavba Zdanitelná jednotka Předmětem není:
budova podle katastrálního zákona inženýrská stavba Zdanitelná jednotka jednotka dokončená nebo užívaná Předmětem není: zdanitelná stavba, která obsahuje zdanitelné jednotky

23 Základ Specifický – výměra zastavěné plochy Zdanitelná stavba
zastavěná plocha Zdanitelná jednotka upravená podlahová plocha

24 Sazba Pevná (v Kč) Úprava základní sazby obytný dům
budova pro rodinnou rekreaci garáž zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky k podnikání ostatní zdanitelné stavby ostatní zdanitelné jednotky Úprava základní sazby zvýšení o nadzemní podlaží koeficienty

25 Výpočet daně Daň = zaokrouhlený základ x sazba zvýšení daně
místní koeficient

26 Zdaňovací období Kalendářní rok

27 Postup k určení daně Určit základ daně Určit sazbu daně
zaokrouhlit Určit sazbu daně základní sazba případné upravení za nadzemní podlaží vynásobení koeficientem Základ daně x upravená sazba Případně navýšit o zvýšení daně Daň zaokrouhlit Případně aplikovat místní koeficient

28 Příklad Pan Novák vlastní tyto nemovité věci v Praze - Troji:
rodinný dům o zastavěné ploše 140 m2 se 2 patry (2. nadzemní podlaží o výměře 95 m2 a 3. nadzemní podlaží o výměře 50 m2), ve kterém se nachází nebytový prostor o výměře 30 m2 sloužící k podnikání pana Nováka; dům se nachází na pozemku druhu zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240 m2 pozemek – vinici o výměře 1000 m2 pozemek – trvalý travní porost o výměře 1000 m2, pozemek – ostatní plochu o výměře 1000 m2 a stavební pozemek o výměře 100 m2. Cena BPEJ pro k.ú. Troja 5,35 Kč Kolik činí daň z nemovitých věcí pana Nováka z uvedených nemovitých věcí na rok 2017, když Praha stanovila místní koeficient ve výši 5 a koeficient podle § 6 odst. 4 a § 10 odst. 3 písm. a) stanovila v nejvyšší přípustné výši?

29 Postup Rodinný dům Základ daně 140 m2 Sazba daně
Základní 2 Kč/m2 Zvýšená o jedno nadzemní podlaží: 2 Kč/m2 + 0,75 Kč/m2 Upravená koeficientem podle počtu obyvatel: 2,75 * 5 = 13,75 Kč/m2 Daň: 140 m2 * 13,75 Kč/m2 = Kč Zvýšení daně 30 m2 * 2 Kč = 60 Kč Výsledná daň: = Kč

30 Postup Vinice Trvalý travní porost Ostatní plocha
Základ daně: m2 * 5,35 Kč/m2 Sazba 0,75 % Daň: Kč * 0,0075 = 40,125 Kč Zaokrouhlit ˃ 41 Kč Trvalý travní porost Sazba 0,25 % Daň: Kč * 0,0025 = 13,375 Kč Zaokrouhlit ˃ 14 Kč Ostatní plocha Základ daně: m2 Sazba 0,20 Kč/m2 Daň: m2 * 0,20 Kč/m2 = 200 Kč

31 Postup Zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek Základ daně: 100 m2
Sazba 0,20 Kč/m2 Daň: 100 m2 * 0,20 Kč/m2 = 20 Kč Stavební pozemek Sazba 2 Kč/m2 Zvýšit o koeficient 2 Kč * 5 = 10 Kč/m2 Daň: 100 Kč * 10 Kč/m2 = Kč

32 Postup Zvýšení o místní koeficient Daň Daň po místním koeficientu
Vinice 41 Trvalý travní porost 14 Ostatní plocha 200 1 000 Zastavěná plocha a nádvoří 20 100 Stavební pozemek 5 000 Rodinný dům 1 985 9 925 Celkem 3260 Kč Kč

33 Daň z nabytí nemovitých věcí
Majetkové daně Přímé daně Důchodové Majetkové V klidu Daň z nemovitých věcí Silniční daň Transferové Daň z nabytí nemovitých věcí

34 Daň z nabytí nemovitých věcí
Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Ve znění novely (zákon č. 254/2016 Sb.) Nahradila daň z převodu nemovitostí zrušená tzv. “trojdaň” (zákon č. 357/1992 Sb.)

35 Výnos daně Výnos 2016: 11 mld. Kč (z cca 900 mld. Kč)
Celý výnos daně je příjmem státního rozpočtu

36 Subjekt Poplatník = nabyvatel Do 31. října 2016 – převodce
s možností sjednat, že poplatníkem bude nabyvatel pokud si nesjednali, byl nabyvatel ručitelem

37 Předmět Úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci Fikce nabytí
pozemek, stavba, jednotka již ne část inženýrské sítě! právo stavby spoluvlastnický podíl Fikce nabytí Definice úplaty Vyloučení z předmětu daně

38 Základ Valorický Nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj
Uznatelný výdaj = odměna a náklady znalce

39 Nabývací hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Zjištěná cena
Zvláštní cena

40 Nabývací hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Zjištěná cena
úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci Srovnávací daňová hodnota 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny směrná hodnota – ceny nemovitých věcí v místě Zjištěná cena výsledek ocenění nemovité věci Zvláštní cena pro vydražení, předražek, vklady do obchodní korporace, v souvislosti s insolvencí, v souvislosti s pozůstalostí, ostatní případy

41 Nabývací hodnota NH = zvláštní cena NH = sjednaná cena
pokud lze určit, pak je zvláštní cena vždy NH NH = sjednaná cena pokud sjednaná cena ≥ srovnávací daňová hodnota pokud je sjednaná cena výlučná NH = srovnávací daňová hodnota pokud sjednaná cena < srovnávací daňová hodnota NH = zjištěná cena pokud NH není sjednaná cena ani srovnávací daňová hodnota pokud je zjištěná cena výlučná

42 Sazba Poměrná lineární 4 %

43 Výpočet Součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a
sazby daně

44 Záloha Záloha na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny
Pokud je vyměřená daň vyšší než záloha, je rozdíl splatný do 30 dní Pokud se vyměřená daň neodchyluje, hledí se na zálohu jako na tvrzenou daň

45 Zdaňovací období Není

46 Příklad 1 Manželé Černí zakoupili od manželů Bílých rodinný dům za cenu ,- Kč a jeho vybavení za ,- Kč. V kupní smlouvě uzavřené dne 16. listopadu 2016 si dohodli, že poplatníkem daně budou nabyvatelé. Kupní smlouva byla doručena katastrálnímu úřadu 2. prosince Manželé Černí zaplatili ,- Kč odměnu realitní kanceláři za zprostředkování koupě. Manželé Bílí zaplatili odměnu znalci 9.547,- Kč, který určil zjištěnou cenu ,- Kč. Kolik by činila daň z nabytí nemovitých věcí?

47 Postup Předmět Poplatník Základ
rodinný dům – nemovitá věc, na území ČR, úplatné nabytí Poplatník nabyvatelé – manželé Černí Základ sjednaná cena – ,- Kč zjištěná cena – ,- Kč srovnávací daňová hodnota – 75 % zjištěné ceny – ,- Kč Nabývací hodnota – ,- Kč – sjednaná cena je vyšší Sazba 4 % z ,- Kč Daň = ,- Kč

48 Příklad 2 Pan Petr prodává paní Zuzaně svůj byt, jednotku v činžovním domě samostatně evidovanou v katastru nemovitostí, v Novém Boru (katastrální území stejného názvu) - Jedná se o byt 2+1, se samostatným WC a koupelnou s vanou, o celkové podlahové ploše 65 m2. Vytápění bytu je ústřední. Součástí jednotky je i podíl na pozemku pod domem, dům byl postaven v roce 1976, slouží jen pro bydlení, je panelový, zateplený a celkové zrekonstruovaný, stejně tak jednotka je po rekonstrukci. Společnou částí domu je mimo obvyklé prostory jen prádelna a sušárna. Jednotka pana Petra je ve 4. patře, dům ale nemá výtah. Dům stojí na kopečku. Pan Petr se dohodl s paní Zuzanou, že by cena za byt mohla činit Kč Kolik by činila daň z nabytí nemovitých věcí?

49 Daňová kalkulačka http://smernahodnota.financnisprava.cz/2017/byt/
Postup Daňová kalkulačka

50 Postup Předmět Poplatník Základ
jednotka – nemovitá věc, na území ČR, úplatné nabytí Poplatník nabyvatel – paní Zuzana Základ Sjednaná cena Kč Směrná hodnota ,10 Kč Srovnávací daňová hodnota - 75% směrné hodnoty Kč Nabývací hodnota – ,- Kč - srovnávací daňová hodnota je vyšší Sazba 4 % z Kč Daň = ,- Kč

51 Děkuji za pozornost