Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček.

Prezentace na téma: "Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček."— Transkript prezentace:

1 Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček 2012

2 Proč? nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty) kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy

3 Metody odhadu tržní hodnoty Metoda porovnávací Problém: neexistence databáze sjednaných cen lesních majetků srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn.: Ing. Zádrapa, Ph.D. Sdružení znalců a poradců v LH

4 Metody odhadu tržní hodnoty Výnosové metody Problém: - použití klasické výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** - neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, - ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

5 Výnosové ocenění Rozlišit mezi: a)výnosovým oceněním lesa = výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R 1 R 2 R 3 r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p 1,0p 10 1,0p 30 1,0p 50 0,0p.1,0p 60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

6 Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního porostu (jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) metoda Net Present Value (NPV) metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: modelové ocenění v Kč na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit

7 Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku = celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

8 Definice podniku Podnik (ObchZ): soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných (tedy i závazků) složek podnikání. Pozn.: Jde o věc hromadnou, nikoli o hromadu věcí. Podnik (německé oceňovací standardy): účelná kombinace materiálních a nemateriálních hodnot, jejichž smyslem je nahospodařit zisk.

9 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1) Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: r t C =  ——————— t (1 + i t ) t kde C = cena přírodního zdroje r t =očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t i t =očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

10 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (2) Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value - NPV) má podobu T V t - N t C =  ————— t=0 (1 + i t ) t kdeV = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy) v určitý časový okamžik.

11 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU slovně Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou, s kapitalizací roční renty !!! WR = r/0,0p

12 Metoda čisté současné hodnoty nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (hodnocení efektivnosti investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (úroková míra a obmýtí jako faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika

13 Pojmy analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow diskontování (faktor času a finanční matematika) time window (časové okno)

14 Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza podnikového cash flow) Obecná struktura CBA: 1.vymezení modelu (projektu) 2.stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) 3.fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) 4.výpočet peněžního ohodnocení 5.diskontování 6.použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

15 Stanovení peněžního toku – Cash flow Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – je třeba STANOVIT PRAVIDLA ! provést reálnou prognózu budoucího vývoje Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF  renta

16 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

17 Úrokový nárok Úrokový nárok má v kalkulaci nákladů ospravedlnění vzhledem k ušlému zisku z titulu jiného použití kapitálu. Při použití cizího kapitálu jsou úroky, které se musí platit jako náhrada za přenechání kapitálu, součástí běžných výdajů. Při použití vlastního kapitálu se odvozuje úrokový nárok z možnosti alternativního použití kapitálu v rámci nebo vně podniku s přibližně srovnatelnou dobou použití a stejně vysokým rizikem. –Zúročení dosažitelné při alternativním použití je základem pro stanovení úrokové sazby. –Úroky jsou u vlastního kapitálu úhradou za ušlý zisk z jiného použití investovaného kapitálu

18 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované časové okno

19 Časové okno na celou dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů

20 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 70 let

21 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 40 let

22 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 20 let

23 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 10 let

24 obmýtí ? TRH: věcná cena X ceny obvyklá (výnosová)

25 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované klouzavé časové okno

26 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu

27 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let ve středním věku porostu

28 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v předmýtním a mýtním období

29 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v době očekávaného smýcení a zalesnění

30 Zásadní výhody „časového okna“ Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let) zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

31 VSTUPY DO MODELU ČSH

32 Vstupní údaje ekonomického modelu Kalkulace peněžního toku – kalkulační období Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) Produkce (růstové tabulky) Způsob sortimentace Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady) Náklady Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko)

33 Způsob hospodaření Pěstební činnost do zajištěné kultury (HS, přirozená obnova, nezdar zalesnění, technologie výsadby, ochrana kultur) Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj.)

34 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

35 Vstupní veličiny dle vyhlášky pro kalkulaci CBA na 1 ha Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu („c“) Těžební náklady Správní náklady(„v“) Výnosy Hodnota mýtní výtěže („Aa“) a) komerční probírky b) smýcení porostu Diskontní úroková míra („p“) Pozn.: odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

36 Náklady na zalesnění Vlastní kalkulace přímých a celkových nákladů na zajištěnou kulturu diferencovaně podle stanovištních podmínek (dle jednotlivých dřevin a hospodářských souborů) dřevinná skladba přirozená obnova, nezdar ceny sazenic technologie výsadby ochrana kultur (oplocování)

37 Příklad kalkulace nákladů (Kč/ha) SkupinaHS Náklady vynakládané v jednotlivých letech podle stáří kulturyPříméCelkové dřevin náklady 1.rok2.rok3.rok4.rok5.rokcelkemvč.zisku Smrk5543 03111 5374 2704 120433267 290113720 5768 33110 3925 285 3 79193 084157312 5340 6848 2063 8553 680433260 757102679 Průměr50 68210 0454 4704 3624 15273 710124570 Náklady + režie + zisk 85 65316 9767 5547 3717 016124 570 Pozn.: Průměrné vlastní náklady na obnovu lesa: 2004 - 58 603 Kč/ha, 2005 – 63 531 Kč/ha, 2006 – 65 846 Kč/ha (Zdroj: ZZ 2006, str. 61)

38 DřevinaTěžbaPřibližo- vání Manipu- lace Povýrob ní úpra va pra- coviště Přímé náklady Přímé náklady + režie Celkové Náklady (cena) SM, JD72102456225315380 BO, MD5795456203284343 Tvrdé listnáče 64131456246344416 Měkké listnáče 79114456244342412 Těžební náklady (Kč/m 3 )

39 Správní náklady šetření u SVOL na jaře 2007 definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj.) 73 respondentů odpovědělo původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

40 Správními náklady ve smyslu oceňování lesa jsou veškeré náklady lesního podniku mimo Nákladů vynaložených po zajištěnou kulturu (c) Těžebních nákladů spojených s předmýtními a mýtními těžbami

41 tzn. že se jedná především o: Náklady na další výkony lesnické činnosti, tj. na výchovu lesa (činnosti po dosažení zajištěné kultury jako jsou např. prořezávky, nekomerční probírky apod. a náklady na ochranu lesa Všeobecné podnikové náklady (režijní náklady), tj. osobní správní náklady (platy a jiné příjmy včetně pojištění, cestovné), věcné správní náklady (kancelářské výdaje, energie, nájmy, výpočetní technika a zpracování dat, telefony, poštovné, roční podíl nákladů na vyhotovení LHP, odpisy a údržba budov a kancelářských zařízení apod.) Daně a poplatky (např. daň z lesních pozemků), pojištění majetku apod. Údržbu a opravy lesní dopravní sítě, odpisy cest apod.

42 Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006) Aritmetický průměr…….2 589 Kč/ha/rok Vážený aritm. průměr…3 798 Kč/ha/rok Median …………………1 779 Kč/ha/rok (střední hodnota) Modus …………………2 600 Kč/ha/rok (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** V zahraničí stanovena horní hranice

43 Výnosy – produkce (růstové tabulky) Skupina dřevinRůstové tabulkyObmýtí Průměrná bonita SmrkČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 3 JedleČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 3 BoroviceČerný,Pařez,Malík 199680 - 120 4 ModřínSchober 194680 - 120 2 DouglaskaBergel 196980 - 120 4 BukČerný,Pařez,Malík 1996100 - 140 3 DubČerný,Pařez,Malík 1996120 - 160 4 JasanSchwappach 191980 - 120 2 OlšeSchwappach 191960 - 80 3 OsikaSchwappach 190360 - 80 2 AkátFekete 193760 - 80 7 BřízaSchwappach 190360 - 80 2

44 Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakostiTyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupníchV. tř.j. 6 +54321 SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Výnosy – sortimentace sur. dříví Procentické zastoupení jednotlivých sortimentů dle Pařezových porostních sortimentačních tabulek (dřevina, d 1.3, kvalita) Další možnosti sortimentace: a)vlastní časové řady b)tabulky pro sortimentaci TF prof. Simanova (použití při NIL) c) atd.

45 Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakostiTyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupníchV. tř.j. 6+54321 SM300020001600 150014001200400700200 JD300020001600 150014001200400700200 DG300020001600 150014001200400700200 BO250020001200 800400700200 MD300020001600 150014001200400700200 DB550001700 13001100400600300 BK350001700 1200400600300 JS350001700 1200400600300 AK18000800 600 400600300 BR180001100 900 400600300 OL180001100 900 400600300 OS15000900 700 400600300 TP15000800 400600300 Výnosy - ceny surového dříví na OM Pozn.: problém převodu tl. stupňů u kulatiny III. tř. jakosti na kvalitativní sortimenty A,B,C,D

46 Zjednodušení postupu obtíže se získáváním vstupních údajů cena obvyklá se vztahuje k trhu s nemovitostmi v místě a čase Pro zjednodušení postupu použít hodnoty a) mýtní výtěže b) nákladů na zajištěnou kulturu z vyhlášky (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace apod. ) Pozn.: Rozlišovat mezi aktuálními a průměrnými cenami surového dříví Zajištění souladu mezi přesností, pracností a náklady na zpracování posudku zjednodušování či zpřesňování (např. průměrkování naplno) v závislosti na rozmanitosti dřevinné skladby, velikosti majetku apod. vytvoření vlastních či využití existujících modelů – počítačové řešení

47 SkupinaVěk porostuNáklady dřevin celkem 1. rok2. rok3. rok4. rok5. rokc Smrk85 600102 600110 200117 600124 600 Jedle159 300175 800184 000202 400212 300 Borovice114 400141 700156 800167 700169 400 Modřín116 400131 200147 400152 700154 900 Douglaska240 100255 700270 200279 000286 500 Buk (HB, JV)162 300195 400206 500223 200233 900 Dub180 300212 400226 400247 000267 600 Jasan111 000146 600162 600178 600179 600 Olše29 00033 70034 90035 70036 000 Osika27 00029 40030 60031 60032 000 Akát24 00027 60029 80030 30030 600 Topol (VR)17 00017 60020 00021 00021 800 Bříza (JŘ)30 00032 60034 40036 10037 700 Náklady na zajištěnou kulturu (Kč/ha)

48 Hodnoty mýtní výtěže Au z vyhlášky (Kč/m 3 ) ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u123456789 8066,3759,0552,6845,7939,0634,8629,6025,6822,18 10080,7571,8963,8054,9746,4340,9034,3429,2324,57 12091,6082,2673,1762,8052,9945,4337,8732,0826,44 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u123456789 8039,1535,9932,1829,8025,4422,6318,3416,94 10039,8636,5532,7729,9926,0322,8218,8116,94 12041,0537,5133,9030,4926,5923,5619,5916,94 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u123456789 10083,5576,5169,9663,5955,7649,5344,2239,0333,44 12095,7086,8178,1970,0862,4855,1048,7142,2835,41 140105,6695,3485,8875,4267,4159,5652,3745,2037,35 SMRK BOR BUK

49 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za celé obmýtí

50 Časové okno na dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů Příklad: SM, bos 3, nezalesněná holina, obmýtí 100 let

51 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 )- 44 000 Ochrana kultur (c 2 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 2 - 8 651 Ochrana kultur (c 3 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 3 - 8 481 Ochrana kultur (c 4 ) 1 - 8 000 --------- 1,02 4 - 7 391 Ochrana kultur (c 5 ) 1 - 2 000 --------- 1,02 5 - 1 811 Probírka (D 30 ) 1 - 500 --------- 1,02 30 - 276 Správní náklady (po dobu u = 100 let) 1,02 u-1 - 1 - [700 -------------------- + 700] 0,02. 1,02 u-1 - 30 772 Současná hodnota NÁKLADŮ celkem- 101 382 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

52 Probírka (D 40 ) 1 + 500 --------- 1,02 40 + 226 Probírka (D 50 ) 1 + 6 000 --------- 1,02 50 + 2 229 Probírka (D 60 ) 1 + 12 000 --------- 1,02 60 + 3 657 Probírka (D 70 ) 1 + 17 000 --------- 1,02 70 + 4 250 Probírka (D 80 ) 1 + 19 000 --------- 1,02 80 + 3 897 Probírka (D 90 ) 1 + 21 000 --------- 1,02 90 + 3 533 Smýcení porostu (A 100 ) 1 + 373 325 --------- 1,02 100 + 51 531 Současná hodnota VÝNOSŮ celkem+ 69 323 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

53 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem - 101 382 Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem + 69 323 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU - 32 059 Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za celou dobu obmýtí v době nezalesněné holiny

54 Příklad: SM, bos 3, věk porostu 70 let, obmýtí 100 let 30 let

55 ČinnostVýnosy v Kč.ha -1 Náklady v Kč.ha -1 Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha -1 Probírka (D 75 )23 0006 000 1 17 000 --------- 1,02 5 15 397 Probírka (D 85 )24 0005 000 1 19 000 --------- 1,02 15 14 117 Probírka (D 90 )25 0004 000 1 21 000 --------- 1,02 20 14 132 Smýcení porostu (A 100 ) 515 025141 700 1 373 325 --------- 1,02 30 206 102 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU 249 748 Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulce do konce obmýtí

56 Příklad modelových výnosových hodnot lesního porostu v Kč/ha Pozn.: jiné vstupy než byly použity v příkladu

57 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za časové okno 30 let PŘIPRAVOVANÁ INOVACE

58 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro nezalesněnou holinu v mladém věku porostu

59 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 )- 44 000 Ochrana kultur (c 2 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 2 - 8 651 Ochrana kultur (c 3 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 3 - 8 481 Ochrana kultur (c 4 ) 1 - 8 000 --------- 1,02 4 - 7 391 Ochrana kultur (c 5 ) 1 - 2 000 --------- 1,02 5 - 1 811 Probírka (D 30 ) 1 - 500 --------- 1,02 30 - 276 Správní náklady (po dobu 30 let) 1,02 30-1 - 1 - [700 ---------------------- + 700] 0,02. 1,02 30-1 - 15 991 Současná hodnota nákladů celkem- 86 601 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

60 Probírka (D 40 ) 1 + 500 --------- 1,02 40 + 226 Probírka (D 50 ) 1 + 6 000 --------- 1,02 50 + 2 229 Probírka (D 60 ) 1 + 12 000 --------- 1,02 60 + 3 657 Probírka (D 70 ) 1 + 17 000 --------- 1,02 70 + 4 250 Probírka (D 80 ) 1 + 19 000 --------- 1,02 80 + 3 897 Probírka (D 90 ) 1 + 21 000 --------- 1,02 90 + 3 533 Smýcení porostu (A 100 ) 1 + 373 325 --------- 1,02 100 + 51 531 Současná hodnota výnosů celkem+ 69 323 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

61 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem - 86 601 Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem + 69 323 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU - 86 601 Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let v době nezalesněné holiny

62 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro 70letý porost v předmýtním a mýtním období

63 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 )- 44 000 Ochrana kultur (c 2 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 2 - 8 651 Ochrana kultur (c 3 ) 1 - 9 000 --------- 1,02 3 - 8 481 Ochrana kultur (c 4 ) 1 - 8 000 --------- 1,02 4 - 7 391 Ochrana kultur (c 5 ) 1 - 2 000 --------- 1,02 5 - 1 811 Probírka (D 30 ) 1 - 500 --------- 1,02 30 - 276 Správní náklady (po dobu 30 let) 1,02 30-1 - 1 - [700 ------------------ + 700] 0,02. 1,02 30-1 - 15 991 Současná hodnota nákladů celkem- 15 991 Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

64 Probírka (D 40 ) 1 + 500 --------- 1,02 40 + 226 Probírka (D 50 ) 1 + 6 000 --------- 1,02 50 + 2 229 Probírka (D 60 ) 1 + 12 000 --------- 1,02 60 + 3 657 Probírka (D 70 )+ 17 000 Probírka (D 80 ) 1 + 19 000 --------- 1,02 10 + 15 587 Probírka (D 90 ) 1 + 21 000 --------- 1,02 20 + 14 132 Smýcení porostu (A 100 ) 1 + 373 325 --------- 1,02 30 + 206 102 Současná hodnota výnosů celkem+ 252 821 Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

65 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem - 15 991 Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem + 252 821 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU + 236 830 Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let pro 70letý porost

66 Porovnání výsledků Dis- kontní sazba v % CBA v rámci doby obmýtní CBA v rámci časového okna na 30 let Holina2-32 059- 86 601 3 70letý porost2+ 249 748+ 236 830 3

67 Naplnění modelu ČSH vstupními údaji

68 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 30 let v Kč/ha

69 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 50 let v Kč/ha

70 Použití metody Kalkulace na obmýtí (= DNES): Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) výpočet základu majetkové daně Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – dopracování metodiky, naprogramování a informační naplnění - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU

71 Poznámka: Omezení v použití výnosové hodnoty lesního porostu ustanovení německé spolkové oceňovací směrnice „WaldR 2000“ Hodnota lesa nemůže být v žádném případě stanovena nižší než součet hodnot půdy a hodnoty mýtní výtěže mýtně zralých porostů to dokládá, že minimálně v těchto případech neexistuje žádná výnosová hodnota půdy a hodnota porostu nemůže vyplynout ze zjištěné důchodové hodnoty lesa.

72 Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – WaldR 2000 Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: 1.Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy ….. 18 000 DM/ha 2.Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti ….. 45:100 3.Stanovení tržní hodnoty lesní půdy ….. 18 000 DM/ha x 45/100 = 8 100 DM/ha

73 Analogie použití metody ČSH v LH Hodnocení investice (projektu): Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) Ocenění semenného sadu

74 Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

75 Praktické oceňování lesa – tržní přístupy 1.tržní přístup: porovnávací hodnota *** 2.tržní přístup: hodnota mýtní výtěže – uživatelská sortimentace 3.tržní přístup: metoda ČSH 4.úřední ocenění = horní mez, výnosové ocenění = dolní mez

76 DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST !