Porovnání „výnosového“ ocenění lesních porostů s oceněním podle platného cenového předpisu
Platný cenový předpis Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění použití metody věkových hodnotových faktorů pro konstrukci věkové hodnotové křivky (nákladová hodnota, očekávaná hodnota, hodnota mýtní výtěže) při použití vnitřní úrokové míry výsledek ocenění = cena zjištěná (úřední, věcná) včetně použití koeficientu Kv = 0,004/rok účel použití = základ pro výpočet daní a poplatků
„Výnosové“ ocenění Rozlišit mezi a) výnosovým oceněním lesa = výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R1 R2 R3 r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p 1,0p10 1,0p30 1,0p50 0,0p.1,0p60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu
Výnosové ocenění b) „oceněním lesního porostu (jednotlivých dřevin) na 1 ha = čistou současnou hodnotou (ČSH) alias metodou Net Present Value (NPV) alias metodou diskontovaných peněžních toků (DCF- discounted cash flow)
Výnosové ocenění c) oceněním podniku = celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)
PRINCIP METODY ČSH (NPV) -1 Nejobecněji lze vzorec zapsat v této formě: r t ČSH = ——————— t (1 + i t) t kde ČSH = čistá současná hodnota rt = očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t it = očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.
PRINCIP METODY ČSH (NPV) - 2 Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value - NPV) má podobu T Vt - N t C = ————— t=0 (1 + i t) t kde V = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy).
PRINCIP „VÝNOSOVÉHO“ OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosová hodnota je jádrem ceny.
Vstupní údaje ekonomického modelu Růstové tabulky (včetně zahrnutí probírek) Sortimentační tabulky (Pařez) Náklady (PČ, TČ, správní náklady) Ceny surového dříví (časové řady….) Obmýtí (maximum) Věkové stupně Diskontní úroková míra Pozn.: Možnost odlišného diskontování kladných a záporných toků CF Problémy se sběrem dat (neexistence dat, metodická neujasněnost, chybí charakteristika modelového lesního podniku aj.)
Cash flow Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daňové činnosti (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěst. nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF renta
Vstupní údaje pro model kalkulace výnosové hodnoty porostu (ČSH) pro dřevinu SMRK a průměrnou bonitu 3
Výnosová hodnota lesního porostu (jednotlivých dřevin) a) s různě dlouhým kalkulačním obdobím (od data ocenění do konce obmýtí), max. celé obmýtí (pevné obmýtí u = 80-100-120 let) b) s klouzavým (stejně dlouhým) kalkulačním obdobím – tzv. „časové okno“ na 30,40 nebo 50 let pro stanovené obmýtí
Výnosová hodnota lesního porostu v Kč/ha
Výnosová hodnota lesního porostu v Kč/ha
Výnosová hodnota lesního porostu v Kč/ha
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
Porovnání věcné a výnosové hodnoty lesního porostu (2 %)
SMRK-tabulkové porovnání věcné a výnosové hodnoty (2 %)
SMRK-tabulkové porovnání věcné a výnosové hodnoty (2 %)
SMRK-tabulkové porovnání věcné a výnosové hodnoty (2 %)
Porovnání věcného a výnosového ocenění SM,BO,BK a DB na 3 majetcích (s uplatněním záporných výnosových hodnot)
Porovnání věcného a výnosového ocenění SM,BO,BK a DB na 3 majetcích ( bez uplatnění záporných výnosových hodnot – nulové hodnoty)
Výnosová hodnota lesního porostu v „časovém okně (Time window)“ tzv. klouzavý cash flow na pevně stanovené období < obmýtí (kalkulační období na 30, 40 a 50 let) odstranění problémů spojených s výpočty na extrémně dlouhé období projeví se i vliv nákladů nutných na následné zalesnění holiny vzniklé z těžby neznalost dřevinné skladby následného porostu
„Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p=4 % na 30 let v Kč/ha
„Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p=4 % na 40 let v Kč/ha
„Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p=4 % na 50 let v Kč/ha
Použití výsledků Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - pro potřeby lesnické praxe (znalců) – metodika a inf. naplnění - pro návrh na úpravu cenového předpisu (deklarovaný a zatím nenaplněný zájem MF) - pro sladění základu daně s pojetím v EU
VĚCNÉ A VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ LESNÍCH POROSTŮ ČR PODLE KRAJŮ V ROCE 1999 (bez započtení lesů MO ČR a výměry holin)
VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ LESNÍCH POROSTŮ ČR PODLE OKRESŮ V ROCE 1999 (1) (bez započtení lesů MO ČR a výměry holin)
VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ LESNÍCH POROSTŮ ČR PODLE OKRESŮ V ROCE 1999 (2) (bez započtení lesů MO ČR a výměry holin)
VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ LESNÍCH POROSTŮ ČR PODLE OKRESŮ V ROCE 1999 (3) (bez započtení lesů MO ČR a výměry holin)
VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ LESNÍCH POROSTŮ ČR PODLE OKRESŮ V ROCE 1999 (4) (bez započtení lesů MO ČR a výměry holin)