Část VI: Hypoteční úvěry Financování bydlení Část VI: Hypoteční úvěry Petr Kielar http://petr.kielar.cz Aktualizováno 15. 2. 2019

Co je hypoteční úvěr Zákon o dluhopisech: úvěr zajištěný alespoň částečně zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost se musí nacházet na území EU. Nepřesné ale obecně chápané pojetí: úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý jinou bankou, než stavební spořitelnou.

Historie hypoték v ČR

Historie První hypoteční banky v Anglii koncem 17. století Ve střední Evropě v 18. století 1865 Hypoteční banka Království českého II. světová válka – zastavení hypotéčního trhu 1945 – znárodnění akciových bank 1945-1989 – komunistické bankovnictví

Historie hypoték v Čechách Zdroj: Vznik a vývoj Hypoteční banky království českého, Dr. Bedřich Ženíšek, 1915

Vývoj po roce 1989 1990 zákon o dluhopisech 1995 první licence emitovat HZL (ČMHB, HB) Pomalý rozjezd – vysoké sazby, chybějící kapitálový trh

Jak vypadá hypotéka?

Typické vlastnosti hypotéky Zajištění zástavním právem Vysoký objem ≈ 300 000 Kč a více (vysoké fixní náklady - pro malé objemy se nevyplatí) Relativně nízká úroková sazba (je nižší riziko pro banku) Úroková sazba fixovaná na sjednanou dobu (obvykle 1-5 let) Dlouhá doba splatnosti (aby byla výše splátky přijatelná pro dlužníka)

Kde bere banka peníze? Banka může hypoteční úvěry poskytovat z výnosu z hypotečních zástavních listů (HZL) Nebo z jiných pasiv (depozita – spořicí účty, běžné účty, termínované vklady) riziko – často kratší doba splatnosti zisk – často málo úročené (levné zdroje) Nebo přímo na trhu (PRIBOR) – hypotéky s variabilní sazbou

Hypoteční zástavní listy

Schema při financování HZL DLUŽNÍK INVESTOR BANKA

Hypoteční zástavní listy Zákon o dluhopisech 190/2004 Sb. Důležitá novela 307/2018 účinná od 4. 1. 2019 HZL jsou zvláštním druhem krytých dluhopisů (covered bonds), poskytují investorovi vyšší bezpečnost v případě insolvence emitenta Emitentem smí být pouze banka se sídlem v ČR HZL musí být kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů

Jak je zajištěna bezpečnost HZL Kvalitní krytí HZL Ochrana investora při úpadku emitenta HZL

Kvalitní krytí HZL Hodnota všech krycích aktiv musí činit alespoň 102 % hodnoty HZL (tzv. přezajištění, § 28a odst. 1) Alespoň 85 % hodnoty HZL musí být kryto hypotečními úvěry (§ 28b odst. 1), ostatní je tzv. "náhradní krytí" (pohledávky za státy OECD, vklady emitenta v jiné bance apod.) Pohledávka z hypotečního úvěru nesmí být vyšší než zástavní hodnota zastavené nemovitosti (§ 28a odst. 3) Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem emitenta ani nesmí omezovat prodej nemovitosti (§ 30 odst. 1)

Kvalitní krytí HZL KRYTÝ BLOK Krycí aktiva celkem min 102 % Emitované Vklady emitenta u jiné banky, pohledávky za státy OECD a pod. Pohledávky z hypot. úvěrů min 85 % KRYTÝ BLOK

Ochrana investora při úpadku emitenta Cíl: ochránit pohledávky investorů z HZL, odělit je od ostatních pohledávek HZL + hypotéky tvoří "krytý blok" – evidenčně oddělená část majetku (§ 30d) Při insolvenci není krycí portfolio (hypotéky použité ke krytí HZL) součástí majetkové podstaty (Insolvenční zákon, § 375) Nucený správce krytých bloků emitenta (jmenuje ČNB) je odlišný od insolvenčního správce (jmenuje soud) - § 32a Nucený správce krytých bloků je banka.

Úrokové sazby hypoték

Úrokové sazby Proměnná úroková sazba (vázaná na objektivní ukazatel – PRIBOR) Úroková sazba pevná po určitou dobu (typicky 1 – 5 let) – doba fixace Úroková sazba může být pevná po celou dobu splatnosti (obvykle vysoká cena) Proměnná úroková sazba s omezením (cap) – málo používané

Používané fixace úrokových sazeb

Fixace úrokové sazby Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL) Zdroje, které je nutno nově alokovat => úrokové riziko Sjednaný úvěr Zdroje (např. HZL) Při předčasném splacení vzniká bance úrokové riziko i další náklady (administrace účtu)

Fixace úrokové sazby Ve smlouvě o úvěru je sjednána výše úrokové sazby na stanovenou dobu (např. 5 let) 3 měsíce před uplynutím lhůty banka oznámí úrokovou sazbu pro další období Klient může novou sazbu akceptovat, nebo odmítnout a úvěr splatit (např. jiným úvěrem).

Refinancování × Retence Banka maximalizuje zisk, snaží se sjednat co nejvyšší sazbu Klient minimalizuje náklady – hledá výhodnější nabídku, pokud ji najde, splatí stávající dluh jinou (levnější) hypotékou = refinancování Banka maximalizuje zisk - brání se refinancování snížením sazby, jinými výhodami, přesvědčováním, obstrukcemi = retence

Jakou zvolit fixaci Dlouhá fixace Krátká fixace Očekávaný růst sazeb Očekávaný pokles sazeb Potřeba stabilních podmínek Plánovaná mimořádná splátka Výše uvedené argumenty neplatí absolutně: Očekávané změny sazeb jsou často zahrnuty do úrokové sazby (tj. za normální výnosové křivky bývá dlouhá fixace dražší než krátká) Mimořádné splátky jsou díky zákonu o spotřebitelském úvěru možné ve velké míře i mimo změnu fixace

Variabilní úroková sazba Úroková sazba se může měnit denně, týdně, měsíčně Sazba je navázána na definovaný index nebo sazbu – např. 1M PRIBOR + 2 p. b. Výsledná sazba je volatilní (sleduje index) Úvěr lze kdykoli splatit

Na čem závisí úroková sazba Výsledná úroková sazba Zisk Další náklady Riziko Cena zdrojů

Úroková sazba z pohledu klienta Výše úvěru Doba splatnosti Bonita klienta Délka fixace LTV, pojištění a pod. ---------------------------- Úroková sazba