Aspekty OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN vyvolaných stavbami technické infrastruktury

Umístění inženýrské sítě do pozemku nebo na pozemek je věcnou a právní závadou, která předmětný pozemek zásadním způsobem a možná i zcela navždy znehodnotí.

Pro vlastníka se tak stává tato část pozemku v šíři zákonem stanoveného ochranného pásma inženýrské sítě zcela bezcennou, kde navíc musí strpět věcné břemeno existence cizí stavby.

Základní idea Pozemek je cennější než stavba, která na něm stojí nebo bude stát (pozemek je věc, která se nedá průmyslově vyrobit; pozemek má na rozdíl od stavby povahu se skutečným atributem „navždy“) Pozemek dotčený stavbou sítě technické infrastruktury (inženýrské sítě) je modelově pozemkem stavebním v šířce ochranného pásma této sítě, jelikož k umístění stavby byla tato část vymezena a určena územním rozhodnutím anebo regulačním plánem

V ochranném pásmu sítě technické infrastruktury je vlastník pozemku významně omezen Nemůže zde již realizovat žádnou stavbu pozemního charakteru, ani inženýrského, např.: větrné elektrárny, fotovoltaickou elektrárnu, ani nemůže vybudovat rybník, ani vybudovat zemědělskou farmu, silážní jámu, vysázet les, dokonce ani provádět terénní úpravy či provést jiná opatření ekologické stability území.

souhlas správce nebo vlastníka sítě K jakýmkoliv činnostem v ochranném pásmu musí mít vlastník pozemku souhlas správce nebo vlastníka sítě

Pozemek není pro účely oceňování stavebním pozemkem, neboť neoceňujeme pozemek, ale hledáme míru znehodnocení majetku v důsledku zřízení věcného břemena (VBř)

Ocenění VBř vyvolaných stavbami technické infrastruktury

Za takovéto věcné břemeno náleží vlastníku pozemku spravedlivá a přiměřená náhrada. Stanovení výše náhrady by mělo vycházet z toho účelu, kterému má věcné břemeno sloužit (zohlednit profit osoby oprávněné) (HÁBA 2012)

Majetek a služba se dle ZoM oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování…. Jiným způsobem oceňování je výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny

K ocenění VBř lze přistoupit 2 způsoby: A) pro účely smluvní B) pro účely daňové nebo obdobné

Výpočet se provádí dle vzorce tzv. věčné renty nebo na určitý počet let

Diskontní úroková míra vyjadřuje míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů. Naopak míra kapitalizace je diskontní mírou po odpočtu očekávané míry dlouhodobého růstu. Rozdíl bude mezi úrokovou mírou používanou při oceňování podniků, nemovitostí a ve vztahu k právům k nemovitostem

Společným ukazatelem je, že jde o vyjádření nákladů nejlepší alternativy, nákladů, se kterými naši alternativu srovnáváme, tj. náklady obětované (ušlé) příležitosti, jejichž výše je dána alternativním očekávaným výnosem. Diskontní míra je trhem určená požadovaná míra návratnosti, odvozená jako riziko asociované s určitým stupněm bezpečnosti investice.

Dříve se určovala kapitalizační míra jako kalkulovaná úroková míra pomocí stavebnicové metody jako součet čtyř základních složek r = r1 + r2 + r3 + r4 r1…skutečná míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy (bezrizikový reálný výkon). V současnosti je doporučována dle výnosu státních dluhopisů ve výši 4 - 5 % (???) r2... míra průměrné očekávané inflace v hodnoceném období (odhad na základě národohospodářských prognóz – rok 2011 = cca  2 %) (???)

r3…riziková míra (obvykle 2-5 %) r4… míra ekonomické životnosti – předpokládaná doba trvání (1 / zbývající životnost v letech) – 100 ….. u věcných břemen ve vztahu k pozemkům neužijeme Stanovení kapitalizační míry je v každém případě výsledkem odhadu. Neexistuje žádná závazná metodika stanovení diskontní míry  lze dospět k diametrálně odlišným výnosovým hodnotám

Výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z konkrétní nemovitosti s nejlepším alternativním dosažitelným výnosem ze stejně rizikového kapitálu. Trh s nemovitostmi má stále svoji určitou autonomii, která se promítá i do vývoje cen, resp. její volatility a výnosovosti nemovitosti, která jako investiční alternativa stále ještě značně snižuje riziko kapitálové investice.

Je třeba preferovat, aby byla KAPITALIZACE prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitosti vztažené k lokálně realizovaným tržním cenám. Odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí, tzn. z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitostí jako tzv. výnosovou míru nemovitosti Z analýzy informací zjištěných na trhu s nemovitostmi v ČR najít korelaci mezi čistým výnosem z nemovitosti a její kupní cenou.

Příklady prodejů - realizované kupní ceny Lesní majetek 1 (130 ha, Plzeň-sever, 2009) 180 000 Kč/ha Lesní majetek 2 (12 ha, Plzeň-sever, 2009) 163 000 Kč/ha Lesní majetky 3 (velikostní kategorie 200-500 ha, okresy Tachov, Pelhřimov, Svitavy, 2006) 181 400 Kč/ha Lesní majetek 4 (velikostní kategorie 500-1000 ha, Rychnov n.K., 2009) 106 000 Kč/ha Lesní majetek 5 (velikostní kategorie 50-100 ha, Č.Budějovice, 2009) 127 600 Kč/ha Lesní majetek 6 (velikostní kategorie 500-1000 ha, Kroměříž, 2006) 152 300 Kč/ha Lesní majetek 7 (velikostní kategorie 100-200 ha, Trutnov, 2006) 138 500 Kč/ha Lesní majetek 8 (velikostní kategorie 100-200 ha, Příbram, 2009) 156 700 Kč/ha

Úroková sazba odvozená z trhu r - průměrný zisk z lesů v ČR (HV vlastníků lesa před zdaněním pouze za lesnickou činnost vč. příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 3 895 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na www.zadrapa.cz) 133 000 Kč Výpočet úrokové sazby (2012) i = r/KC = 3 895/133 000 = 2,92 %

Úroková sazba odvozená z trhu r - průměrný zisk z obecních lesů v ČR (HV obecních lesů před zdaněním pouze za lesnickou činnost a bez příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 2 523 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na www.zadrapa.cz) 133 000 Kč Výpočet úrokové sazby (2012) i = r/KC = 2 523/133 000 = 1,90 %

Úroková sazba odvozená z trhu r - průměrný zisk ze soukromých lesů v ČR (HV soukromých lesů před zdaněním pouze za lesnickou činnost a bez příspěvků na hospodaření v lesích (Zelená zpráva, 2012) 3 371 Kč/ha KC - průměrná kupní cena lesů v ČR za rok 2012 (podle ankety na www.zadrapa.cz) 133 000 Kč Výpočet úrokové sazby i = r/KC = 3 371/133 000 = 2,53 %

Úroková sazba odvozená ze zisku a výnosové hodnoty z - průměrný zisk z lesů v ČR (Zelená zpráva, 2000) 444 Kč/ha VH - průměrná výnosová hodnota lesů v ČR za rok 1999 (VÚLHM, vypočteno metodikou ČSH pro potřeby národních účtů) 89 800 Kč Výpočet úrokové sazby (2000) i = z/VH = 444/89 800 = 4,94 %

Čistý výnos je determinován a limitován způsobem užívání nemovitosti Pro různé druhy užívání nemovitosti je třeba zjišťovat informace o: kupní ceně, dosažitelném čistém výnosu, doplňujících informací o regionu, atraktivitě lokality

Náhrada za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu se ve většině případů rovná současné hodnotě součtu diskontovaných budoucích příjmů (ročního užitku) = ČSH Roční užitek vychází ze součinu plochy, která vymezuje rozsah VBř, a nájmu (reálný nebo simulovaný) za tuto plochu.

Simulovaný nájem (jako dané procento z ceny pozemku, nelze-li obvyklé nájemné zjistit): Lesní půda (1 – 4 %) Zemědělská půda (1 - 4 %) Stavební pozemek (4 - 5 %, doporučeno 7 - 9 %, velká města min. 10 %, podle druhu a charakteru pozemku) – v úrovni ceny obvyklé nebo uvedené v cenové mapě obce nebo zjištěné podle cenového předpisu

Věcné břemeno vedení-1 Zákon č. 458/2000 Sb., v platném znění: Právo vedení je považováno za věcné břemeno Právo související se vstupováním na pozemek je považováno za právo zřízené jinak než věcným břemenem, za obdobu právu odpovídajícímu věcnému břemenu

Věcné břemeno vedení-2 Ocenění práva v souvislosti se stavbou elektrického zařízení odpovídá ocenění ve výši 10 000,- Kč, neboť se jedná o takové právo, které oprávněnému umožňuje výkon činnosti, při kterých není možno jednoznačně určit četnost vstupů či vjezdů na pozemek, není možno specifikovat osoby, které budou vstupovat či není možno specifikovat či kvantifikovat techniku, která bude vjíždět, rovněž nelze specifikovat druh a charakter oprav a údržeb. Jedná se o právo, jehož rozsah a obsah nelze určit.

Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Je předmětem polemiky tvrzení, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby než podzemním umístěním stavby (např. plynovod)

V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena VBř i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhající pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích apod. Nejde o zřízení trvalé cesty ani pravidelně se opakující užívání. V těchto případech nejde objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a doporučuje se proto využít ustanovení § 18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou 10 000 Kč

Závěr k VBř - 1 Problematika VBř a jejich oceňování je velmi složitá problematika znaleckého a odhadcovského posuzování (velmi složitá matice s velkým počtem vstupů) Každý případ VBř je unikátem, i když může být unikátem zdánlivě podobným s tím předchozím

Závěr k VBř - 2 Oceňováním VBř by se měla zabývat specializovaná pracoviště s právnickým, stavebním a ekonomickým potenciálem Subjekt, který se touto problematikou častěji nezabývá, pak může zcela nevědomky předkládat své výstupy ve velmi povrchní kvalitě, které jsou postiženy neodborností a laickým pohledem a následně jsou zavádějící jak pro vlastníky nemovitostí, zadavatele, tak i pro ty, kteří s takovými posudky pracují. Oceňovatel by neměl být ovlivňován různými metodikami, které mohou být v rozporu s legislativou.