CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost

Prezentace na téma: "CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost"— Transkript prezentace:

1 CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost

2 hodnoty půdy + hodnoty porostu
CELKOVÁ HODNOTA LESA VÝNOSOVÁ HODNOTA VĚCNÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Nerovnoměrné podnikové poměry Rovnoměrné podnikové poměry WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění r WR =  0,0p Z = B + H(dle VHF)

3 Věcná (rozdělená) hodnota

4 Z = B + Au (Am) Z = B + HEm Z = B + HKm
Z =  hodnot půdy +  hodnot porostů Pro porosty ve věku obmýtí nebo věkem blízké obmýtí Z = B + Au (Am) Pro porosty středního věku Z = B + HEm c) Pro mladé porosty (do věku cca let) Z = B + HKm d) Pro porosty kteréhokoliv věku Z = B + H (hodnota odvozená metodou VHF)

5 Pár poznámek k „Z“ Ocenění půdy
diferencovaně ocenit v závislosti na poloze, stanovišti, zpřístupnění (při velké rozrůzněnosti, u větších objektů) nebo průměrnými hodnotami Potenciální hodnota Izolované ocenění půdy u větších objektů je téměř nemožné Rozdělená hodnota je fikcí oceňování lesa, ale velmi užitečná Rozdělená hodnota lesa Z leží vysoko nad výnosovou hodnotou Rozdělená hodnota a kupní cena leží u malých objektů zpravidla blízko sebe Každý objekt může být prodán v menších částech

6 časová náročnost – přesnost – náklady
Ocenění porostu Dbát na podklady k výpočtům (porostní taxační data) Přezkoumat aktuálnost a přesnost těchto údajů – lze bez ztráty přesnosti vztáhnout i na větší objekty Nejsou-li údaje  zjistit nebo vykalkulovat ad hoc Rozhodující role je vztah časová náročnost – přesnost – náklady Rozdělená hodnota Z (výpočet podle porostů) je vhodná pro reálné dělení

7 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA

8 Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají
kapitalizací konečných nebo věčných rent, které mohou být roční nebo periodické

9 Kapitalizace Kapitalizace
je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

10 Důchod Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu renty (vlastnictví půdy) dividendy (vlastnictví cenných papírů) úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

11 čistý výnos (důchod) = renta + zisk
Renta je druhem důchodu. čistý výnos (důchod) = renta + zisk

12 SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY
Absolutní renta = vlastník = nájemce DR I a II Diferenciální renta Průměrný zisk ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky nejhorší (marginální) pozemky průměrné

13 Předpoklady pravidelných (ročních) nebo nepravidelných (periodických) důchodů na příkladech věkové struktury lesních majetků

14 Majetek: N - Žatecko Výměra: 527,0400 ha

15

16 Majetek: O – jižní Čechy
Výměra: 862,9800 ha

17

18 Majetek: C - Havlíčkobrodsko
Výměra: 15,6477 ha

19

20 Majetek: A – Střední Čechy
Výměra: 3,9986 ha

21

22 Pravidelná hospodářská skupina
ha 1000 ha u = 100 1000 Těžební předpis =  = 10 ha mýtní těžby ročně 100 200 200 200 200 200 I II III IV V věkové třídy

23 Nepravidelná hospodářská skupina
ha 1000 ha u = 100 400 300 100 100 100 300 100 100 100 400 I II III IV V věkové třídy

24 Příklad periodického těžebního předpisu (dle plochy)
Vých. stav 250 150 Etát na 20 let 250 ha (zbytek) Stav za 20 let 175 75 Etát na 20 let 175 ha (zbytek) Stav za 40 let

25 Předpoklady trvalého výnosu z lesa

26 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-1
Trvalý výnos z lesa je většinou spojován s velikostí lesního majetku, ŠČVL avšak i podle jiných okolností, např. nedostatek mýtně zralých zásob, se vždy rozlišovalo: hospodářství trvalé (vlastník hospodaří každoročně, udržení podstaty lesního celku/porostních zásob a zaručení trvalosti/nepřetržitosti výtěže při dosažení nejvyššího a co nejhodnotnějšího přírůstu) hospodářství občasné s výtěží plynoucí jenom po určité období.

27 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-2
dlouhodobý vyrovnaný těžební etát v budoucích decenniích na LHC  vyrovnaná roční renta z lesa = smysl opatření hospodářské úpravy při dlouhodobém plánování i cíl každého většího vlastníka lesa U menších lesních majetků do výměry 50 ha, které nemají zpracovaný vlastní LHP, je nutno počítat s určitou nerovnoměrností výnosu z lesa v průběhu let

28 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-3
Při změně způsobu hospodaření, tj. při přechodu z pasečného lesa na nepasečný les (vytváření bohatě strukturovaných lesů) by se dalo dosáhnout trvalosti výnosu i na menší výměře lesa. Poznatky ze zahraničí: K ocenění lesních majetků se používá také výnosový přístup s dolní hranicí výměry již od 20 ha. (např. selské lesy v Rakousku či Německu, které se nacházejí v dobrých produkčních podmínkách)

29 Celkového výnosového ocenění lesa
Výpočty Celkového výnosového ocenění lesa Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů, resp. těžebního předpisu)

30 Výnosová (důchodová) hodnota LESA
a) Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r WR =  =  0,0p ,0p renta věčná kapitalizační úroková míra

31 Výnosová (důchodová) hodnota LESA
Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) F r F WR =  .  =  .  0,0p u ,0p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny)…… P (plocha) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

32 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA
b) Nerovnoměrné zastoupení věkových tříd Parciální výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa jako celku (pozemku a porostu) na základě nerovnoměrné, resp. periodické renty na les. majetku v jednotlivých periodách r R R R r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p ,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

33 Model hospodářské skupiny
Prof. V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955

34 Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory stejného hospodářského tvaru s přibližně stejným hospodářským způsobem a stejnou dobou obmýtí a se stejným hospodářským určením

35 Hospodářská skupina - 2 Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hospodářské skupiny přibližně souhlasné Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

36 Hospodářská skupina - 3 Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hospodářské skupině má být jednotná doba obmýtní Zásada co nejmenšího počtu hospodárských skupin Model HS: 100 ha, obmýtí 100 let

37 Model hospodářské skupiny - 1

38 Model hospodářské skupiny - 2

39 Model hospodářské skupiny - 3

40 Vnitřní (interní, efektivní) úroková míra
V jiných oborech: vnitřní výnosové procento

41 Za daných ekonomických podmínek (charakterizovaných vstupními údaji) v lesním hospodářství ČR vyjadřuje ekonomiku růstového procesu Předmět diskuse při aktualizaci oceňovacích modelů Nyní u hlavních hospodářských dřevin (SM, BO, BK, DB) v rozpětí 0,1 % - 1,5 % Významná odchylka oproti dosud používané lesní (hospodářské) úrokové míře ve výši 2 %.

42 Vypočtená vnitřní úroková míra (v %) podle skupin dřevin a bonit při zvolené průměrné kvalitě dle Pařeza

43 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849)
kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů Nq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

44 VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY
Základní statická rovnice Au + Da . 1,0pu-a + …. = c . 1,0pu + (B + V) . (1,0pu – 1) hrubá půdní renta Bez výnosů z probírek je pak Au = (B+ V + c) . 1,0iu – (B + V) kde i = interní (efektivní) úroková míra

45 Úrokové míry použité pro konstrukci věkových hodnotových faktorů spolkové směrnice WaldR 1977
II III IV DUB 0,73 0,57 0,43 BUK 0,68 0,50 0,27 0,05 SMRK 1,67 1,34 0,96 0,45 BOR 0,81 0,56 0,31

46 Vnitřní úroková míra (v %) vypočtená z oceňovacích modelů v cenové a nákladové úrovni v LH ČR roku 2011 Skupina Kvalita Obmýtí Bonita dřevin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 SM 100 1,00 0,84 0,61 0,39 BO 0,29 0,15 BK 120 0,46 0,33 0,19 0,06 DB 140 0,64 0,55 0,41 0,23 Pramen: Matějíček a kol., 2013 (Úroková míra v lesnictví)

47 Vypočtená vnitřní úroková míra (v %) podle skupin dřevin a bonit při zvolené průměrné kvalitě dle Pařeza (2014) Skupina Kvalita Obmýtí Bonita dřevin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 SM 100 1,12 1,05 0,95 0,85 0,71 0,59 0,41 0,23 - JD 1,07 0,99 0,89 0,78 0,64 0,49 0,29 0,09 BO 0,58 0,5 0,4 0,3 0,19 0,08 MD 0,91 0,82 0,72 0,61 0,45 0,32 0,13 DG 1,09 0,93 0,76 BK 120 0,63 0,51 0,43 0,2 0,04 DB 140 0,98 0,86 0,79 0,62 0,22 JS 0,68 0,56 OL 70 0,48 0,35 0,16 OS AK 1,28 1,18 0,96 . TP 50 1,46 1,91 1,8 1,66 1,49 1,31 1,1 0,55 BŘ 0,12 Pramen: David-Matějíček, 2014

48 Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu)
Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r p =  =  H + u . B K p …... efektivní úroková míra u …… doba obmýtní = celková plocha v ha H …. suma porostních hodnot u. B … suma hodnot půdy K …… kapitál lesní Poznámka: zatím u nás nebyla pro HS počítána

49 Kapitalizační úroková míra vs vnitřní úroková míra
Pro výpočet výnosové (důchodové, kapitálové) hodnoty lesa nepřichází v žádném případě v úvahu použití vnitřní úrokové míry Došlo by k fatálnímu zacyklení Čím slabší by byla výnosová síla hospodářské skupiny, tím nižší by bylo vnitřní zúročení, a tím vyšší by ovšem byla s interní úrokovou mírou vypočítaná výnosová hodnota

50 Úrokové sazby pro výpočty výnosové hodnoty je třeba odvodit jako hospodářské úrokové míry (žádoucí zúročení nebo odhadnuté průměrné očekávané úroky v odvětví). V praxi mají jiné rozpětí (2-3 %) než vnitřní úroková míra (0,5 – 1,5 %) Úroková míra se musí v posudku zdůvodnit (či dohodnout se zadavatelem, pokud to závazné oceňovací předpisy umožňují)

51 Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

52 Výnosový způsob oceňování staveb
CV =  p kde CV …. cena zjištěná výnosovým způsobem N …… roční nájemné (upravené podle následujících odstavců) p …… míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl.)

53 Roční nájemné u nemovitostí
Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna Roční nájemné je souhrn nájemného za … Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

54 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky) Číslo pol. Název položky Míra kapitalizace % 1-2 Nemovitosti pro výrobu a garážování 7,5-11 3-4 Nemovitosti pro obchod a administrativu 6,5-8 5 Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,5 6 Nemovitosti pro dopravu, spoje 7 7-8 Nemovitosti pro školství a kulturu 9 Nemovitosti pro zdravotnictví 8 10 Nemovitosti pro zemědělství 6-7,5 11-12 Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport 6,5-7 13-14 Bytové domy typové/netypové 5,5/4,5 15 Ostatní nemovitosti neuvedené 11 Majetková práva 12

55 Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa.

56 Poznámka Příčiny tohoto stavu :
nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, ale i nedostatečné financování ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.