TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE Jiří Matějíček

Úvod Oceňování lesní půdy = jeden z nejobtížnějších úkolů oceňování Lesní pozemky = základní výrobní činitel Kapitál s hodnotou směnnou Půda není výrobek, ale omezený přírodní zdroj Poptávku nelze nahradit vyšší nabídkou Marginální náklady neexistují ≠ min. cena Půda je nepřenosná Dosud sporné : potenciální produkce vs současný stav porostu

3 možnosti stanovení hodnoty lesní půdy (Mantel) - komparativní (srovnávací) - nákladová - výnosová Burket (cenění lesní a statika lesní, 1924) –Hodnota tržní (porovnání se situací na trhu) –Hodnota očekávaných výnosů –Hodnota nákladová –Hodnoty odvozené z čistého výnosu z lesa

Příprava oceňovací vyhlášky v ČR (90.léta) –Hodnota očekávaných výnosů (Faustmann) –Hodnota dle Gofmana –Hodnota dle NPV –Hodnota jako podíl z výnosové hodnoty lesa

Metody srovnávací (nejpoužívanější, ale ne bezproblémové metody) 1.1 Odvození na základě porovnání s tržními cenami jiných lesních pozemků Databáze, alespoň 15 aktuálních realizačních cen Ceny celkové (pozemek + porost) V ČR neexistence statistiky prodejů lesní půdy Poznámka: Němec (VÚZE) – tržní ceny lesa Hodnota porostu  hodnota půdy Arondace, zpřístupnění  smluvní cena = subjektivní potřeba kupce

Metody srovnávací 1.2 Hodnota lesní půdy odvozená na základě porovnání s cenami zemědělských půd ≠ objektivní vyjádření výnosové hodnoty pozemku Do roku 1950 prodejní výnosová cena zemědělského pozemku > výnosová hodnota Doplněk k zemědělskému hospodaření Drobné zemědělské pozemky ztratily svůj dřívější význam Vývoj zatlačování lesů na horší pozemky, pro zemědělství nevyužitelné (absolutní lesní půdy)  úvaha o poměru 1:2:3 1/3 – 2/3 hodnoty zemědělských půd horší jakosti Lesní pozemek vhodný pro zemědělství = relativní lesní půdy  z hodnoty orných půd po odpočtu nákladů nutných na přeměnu na ornou půdu Hodnota zemědělských pozemků = více ovlivněna POLOHOU (velikost obce) Hodnota lesních pozemků = vliv není tak významný, spíše ztížené hospodaření (škody rekreací…..)

Metody nákladové 2.1 Nákladová hodnota pozemku Již se s ní nesetkáme Autor G. Heyer Jako tržní cenu použít v případě, že je majitel nucen prodat pozemek dříve než založil trvalý porost Prodej beze ztráty

Metody výnosové (z teorie čistého výnosu z půdy) 3.1 Hodnota půdy odvozená z očekávaného výnosu FAUSTMANN (a efektivní úroková míra) Periodická renta = prolongované příjmy mínus prolongované výdaje k obmýtí Hodnota lesní půdy Bu = kapitalizace…. Faustmannův vzorec je sice překonán, ale vyplývá z něj mnoho poznatků pro racionálně vedené lesní hospodářství Závislost na řadě činitelů : Au, D, v, c - dle velikosti majetku, Náklady nejsou rozhodující Největší vliv: lesní úroková míra (p = 1 %) a délka obmýtí  zvyšování hodnoty půdy Finanční obmýtí –věk porostu, kdy očekávaná hodnota půdy je nejvyšší –pro správné stanovení hodnoty půdy = použití hodnoty půdy při tomto věku porostu –závislost na úrodnosti pozemku, dřevině, způsobu hospodaření –záporná hodnota při použití úrokové míry, když nedodržíme finanční obmýtí –ŠČVP (škola rentability) – vyřazovala z lesa řadu dřevin

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů N q = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) Orientační opora tam, kde nejsou srovnatelné údaje Pro hodnotovou relativní diferenciaci lesních půd i při záporných výsledcích Využití, když je k dispozici bazická hodnota Báze pro nepřímé cenové srovnání

Metody výnosové 3.2 Hodnota půdy dle Gofmana R G B u =  1,0p u - 1 R G je čistý výnos za dobu obmýtí, zjištěný jako rozdíl hrubých výnosů a nákladů za toto období bez použití faktoru času Kladné hodnoty půdy Hodnota půdy se stává jen malým podílem z hodnoty lesa

Metody výnosové 3.3 Použití metody čisté současné hodnoty – ČSH (NPV) Vychází z analýzy nákladů a výnosů (CBA) Přepočet výnosů a nákladů různých období na současnou hodnotu diskontováním T V t - N t NPV =   t=0 (1 + i) t kde T doba životnosti investice (obmýtí) 1/ (1 + i) t diskontní faktor pro t období V t výnos očekávaný v roce t N t náklad očekávaný v roce t Bez dotací záporné hodnoty

Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa ŠČVL původně odmítala jakékoliv hodnocení půdy (neodlučitelnost) Škola uznávala platnost Faustmanna pouze pro případy tzv. občasného hospodářství (pro R v jednotlivých porostech), ale popírala jeho platnost pro případy trvalého ročního výnosu Zastánci této školy tvrdili, že v ročním hospodářství lze zjistit hodnotu lesní půdy jako rozdíl mezi hodnotou lesa (W= r/0,0p) a hodnotou normální zásoby (A) B = W – A I stoupenci rentability (Riebl, Šrogl) uznali argument školy produktivity  z důchodové hodnoty odvození hodnoty půdy Výsledky pomocné a přibližné Hodnota normální zásoby vysoká  nízké hodnoty půdy Úprava normální zásoby  kritika Metody hodnocení lesních pozemků pomocí důchodové hodnoty

Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa Výpočet dle Martineita: B = W. ½ = r/0,02. ½ p = 3,5 % Obecně platí – čím vyšší je obmýtí, tím více klesá podíl pozemku na hodnotě lesa Výpočet dle Baura: Hodnota jako diskontovaná kapitálová hodnota ročního důchodu (hodnoty lesa) k polovině obmýtí B = r/0,0p. 1/1,0p u/2 U menších majetků jsou hodnoty příliš vysoké Výpočet dle Freye

Podíl z hodnoty lesního porostu Poměr půdního kapitálu ke kapitálu dřevních zásob se mění s věkem porostu  podíl se odhaduje z hodnoty dospělých porostů Lesní pozemky = podle některých autorů 20 až 25 % Mantel = 1/12 mýtní hodnoty porostu (nikoliv lesa) u nás : SM, u = 100,  bos, zásoba hroubí = 600 m 3, průměrná cena dříví (2006) = 822 Kč/ m 3  Au = Kč/ha 1/12 = Kč/ha = 4,11 Kč/m 2 Hodnota půdy = celková hodnota lesa – hodnota porostu (toto vede často k nereálným výsledkům) *** U nás od 60. let 20. st. – typizace stanovišť (vylišení SLT)  oceňovaný pozemek se opírá o potenciální produkci a nikoliv o současnou skladbu porostů

Úřední ceny lesních pozemků Od vyhláška č. 178/1994 Sb. Ceny netržní (administrativní), vypracovány na bázi potenciální produkce Ceny pozemků = výnosové výpočty + srovnání se základními cenami zemědělských pozemků Diferenciace dle potenciální úrodnosti (produkce) Použití Faustmanna, Gofmanna, NPV aj. Politické rozhodnutí = rozpětí renty, indexem úprava nebo nové výpočty

Úřední ceny lesních pozemků Rozpětí: 0,24 – 6,60 Kč/m 2 0,70 – 7,50 Kč/m 2 1,00 – 8,86 Kč/m 2 1,15 – 10,16 Kč/m 2 (současnost) Malý podíl ceny pozemku na ceně lesa Nejsnazší přístup k ocenění lesních pozemků **** PLO (pdf) a Nová potenciální produkce(xls) Neupravená potenciální renta v ekologické síti s daty za rok 2013

18 Výsledky z oceňovacích modelů na úrovni ČR Zdroj: VÚLHM Strnady

19 Diferencovanost podmínek dle SLT Porovnání potenciální roční renty z lesa podle souborů lesních typů (SLT), které odráží rozdílné přírodní podmínky v ČR Min. roční renta pro soubor lesních typů 1Z Kč/ha Max. roční renta pro soubor lesních typů 5D Kč/ha Průměrná roční renta za ČR Kč/ha

20 5D = Kč/ha 1Z = Kč/ha

EXTRÉMNÍKYSELÁŽIVNÁ OBOHACENÁ HUMUSEM xero term. za krs lá ske let. chu d á kyse l á ka me n. ulé ha vá stř. boh. svaho vitá vy sy ch. ultr aba z. bo ha t á hli nit á ka me n. su ťo v á XZYMKNISFCWBHDAJ klečový smrkový bukosmrkový smrkobukový jedlobukový bukový dubobukový bukodubový dubový borový Průměrn é hodnoty Potenciální roční renta z lesa „r“ v Kč/ha dle SLT v ekologické síti (typologické tabulce) v cenové a nákladové úrovni roku 2013

OBOHACENÁ VODOU OBLEJENÁPODMÁČENÁRAŠ. lužn í údol- n í vlhk á stř. bohatá kysel á chud á stř. bohatá raše- linná LUVOPQTGR klečový smrkový bukosmrkový smrkobukový jedlobukový bukový dubobukový bukodubový dubový borový Průměrné hodnoty

KódRentaKódRentaKódRentaKódRentaKódRenta SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 9Z0,02306V0,58455G0,46133Q0,05851Z0,0230 9R0,02306T0,13375F0,57963P0,12001X0,0230 9K0,02306S0,45015D0,69173O0,45321V0,3668 8Z0,05016R0,45005C0,32203N0,24471U0,4242 8Y0,05016Q0,15725B0,58233M0,02301T0,0230 8V0,16306P0,30645A0,40843L0,14081S0,1197 8T0,05016O0,54444Z0,02303K0,10311Q0,0240 8S0,16306N0,26114Y0,13693J0,30121P0,1219 8R0,05016M0,08314X0,07073I0,25441O0,2862 8Q0,10716L0,02304W0,47483H0,47811N0,0651 8P0,05716K0,27174V0,66693G0,35231M0,0633 8N0,16306I0,33264S0,45543F0,47871L0,3953 8M0,10716H0,57284R0,45003D0,48731K0,0230 8K0,16306G0,46134Q0,04923C0,14401J0,1798 8G0,25116F0,49614P0,24843B0,46831I0,0920 8F0,16306D0,57924O0,42153A0,34191H0,2095 8A0,16426B0,57284N0,23652Z0,02301G0,0230 7Z0,06126A0,44354M0,06532X0,02301D0,3842 7Y0,09285Z0,02304K0,31692W0,34351C0,0344 7V0,52055Y0,16574I0,33512V0,35991B0,2784 7T0,15175W0,46354H0,59082T0,02301A0,1266 7S0,23905V0,65164G0,46152S0,16520Z0,0230 7R0,16305U0,58034F0,46842Q0,03110Y0,0230 7Q0,14045T0,09114D0,59082P0,12000X0,0230 7P0,29295S0,47044C0,23952O0,32340T0,0230 7O0,42055R0,09044B0,59082N0,09200R0,0230 7N0,16195Q0,15754A0,48032M0,02300Q0,0230 7M0,10125P0,30463Z0,02742L0,40710P0,0571 7K0,16195O0,52693Y0,10022K0,09850O0,2016 7G0,33535N0,26663X0,10872I0,12970N0,0531 7F0,31325M0,06533W0,55382H0,36680M0,0230 7D0,41935L0,14083V0,66692G0,35230K0,0230 7B0,31405K0,32963U0,59312D0,38420G0,3495 7A0,40795J0,35043T0,02302C0,07170C0,0230 6Z0,06515I0,32893S0,41762B0,1852 6Y0,19205H0,56683R0,22312A0,1721 Potenciální roční renta z lesa r v Kč/m 2 (návrh nové škodní vyhlášky 2015)

24 Diferencovanost podmínek dle PLO Výsledky z oceňovacích modelů pro diferenciaci přírodních podmínek z pohledu územně agregovaných výsledků (VÚLHM 1999) : 1)v rámci přírodních lesních oblastí (porovnáním cen lesních pozemků na základě modelu potenciální produkce – průměrné renty z lesa podle SLT), kdy je mezi produkčně nejslabší oblastí, tj. Severočeskou pískovcovou plošinou (7 125 Kč/ha) a produkčně nejlepší oblastí, tj. Hostýnsko - vsetínskou vrchovinou a Javorníky ( Kč/ha) desetinásobný rozdíl, přičemž průměr za ČR činil Kč/ha.

25

26 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Název lesní oblastiKč/haKoeficient Severočeská pískovcová plošina7 1251,000 Český kras ,618 Mostecká a Žatecká pánev ,720 Český ráj ,330 Rakovnicko - kladenská pahorkatina ,499 Polabí ,646 Krkonoše ,792 Chebská a Sokolovská pánev ,186 Západočeská pahorkatina ,356 Lužická pískovcová vrchovina ,401 Krušné hory ,089 Křivoklátsko ,671 Jizerské hory (Ještěd) ,743 Středočeská pahorkatina ,818 Jihočeské pánve ,011 Šumava a Novohradské hory ,045 Orlické hory ,132 Předhoří Českomoravské vrchoviny ,407 Karlovarská vrchovina ,587 Hrubý Jeseník ,651

27 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Hrubý Jeseník ,651 Podkrkonoší ,681 České středohoří ,745 Sudetské mezihoří ,745 Předhoří Šumavy a Novohradských hor ,841 Drahanská vrchovina ,981 Hornomoravský úval ,324 Předhoří Orlických hor ,468 Brdská vrchovina ,478 Českomoravské mezihoří ,600 Jihomoravské úvaly ,852 Českomoravská vrchovina ,958 Lužická pahorkatina ,075 Doupovké hory (okraje oblasti) ,145 Středomoravské Karpaty ,167 Český les ,492 Předhoří Hrubého Jeseníku ,950 Kelečská pahorkatina ,975 Slezská nížina ,429 Bílé Karpaty a Vizovické vrchy ,541 Nízký Jeseník ,721 Moravskoslezské Beskydy ,821 Podbeskydská pahorkatina ,283 Hostýnsko - vsetínská vrchovina a Javorníky ,923 Průměr41 000

Stanovení tržní hodnoty lesní půdy v Rakousku a Německu

Rakouské oceňovací zásady (1982) Není možné odvozovat hodnotu lesní půdy podle budoucích výnosů (vzorce FAUSTMANNA, SPIEGELA, NEUBAUERA aj.) Hodnota lesní půdy musí být odvozována ze srovnávacích hodnot Další možností pro stanovení hodnoty lesní půdy je vyjádření hodnotové relace k zemědělsky využívaným pozemkům (pozn.: které nemohou vést k vyššímu zhodnocení, tj. nemohou se stát např. stavebními pozemky) Jako vodítko může platit, že hodnota lesní půdy střední kvality dosahuje asi 1/3 hodnoty lesní půdy

Rakouské oceňovací zásady (1982) Při srovnání se zemědělskými pozemky se v Rakousku vychází často z relace LES : LOUKA : POLE = 1 : 2 : 3 Tato relace je použitelná tam, kde si nemůže rozdílné užití půdy na stejné ploše konkurovat. V zemědělských oblastech tato relace nesouhlasí. V horských oblastech často odpovídá velmi dobře.

Ceny v Rakousku (2007) Ceny lesní půdy v Dolním Rakousku: 0,20 – 0,80 EUR/m 2 (při kurzu 27,5 Kč/€ = 22 Kč/m 2 ) přičemž většina cen se pohybuje v rozmezí 0,25 – 0,65 EUR/m 2 Tržní ceny lesa (lesní půdy a porostu) v Dolním Rakousku: 1,20 – 1,70 EUR/m 2 (při kurzu 27,5 Kč/€ = 46,75 Kč/m 2 ) Zdroj:

Německo V Německu se používá (WEIMANN, 1985) metoda nepřímého cenového srovnání Pro účely srovnání se přitom používají ceny dostatečně podobných případů hodnot lesní půdy, které se mohou časově dále zpětně extrapolovat, které přesahují bezprostřední tržní region a ceny zemědělských pozemků Lesní půda může být znalecky oceněna jen uvnitř tohoto rámce a to se zřetelem na existující relace a rozdíly

Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – WaldR 2000 Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: 1.Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy … DM/ha 2.Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti ….. 45:100 3.Stanovení tržní hodnoty lesní půdy … DM/ha x 45/100 = DM/ha

Závislost půdních hodnot Hustota osídlení Struktura velikosti obcí CENA LESNÍ PŮDY Ceny stavebních pozemků Kvalita půdy Ceny zemědělských pozemků

Vlivy na cenu zemědělské půdy v Baden-Württembersku Hodnota pozemku ……………….. …… 1 % Kvalita půdy …………………………….. 9 % Struktura obce …………………………… 4 % Tlak obyvatelstva ………………………. 86 % CELKEM ………………………………… 100 %