Porovnávací způsob oceňování majetku praktické příklady

Prezentace na téma: "Porovnávací způsob oceňování majetku praktické příklady"— Transkript prezentace:

1 Porovnávací způsob oceňování majetku praktické příklady
Ing. David Slavata, Ph.D. Oceňování majetku A

2 Princip Pro použití srovnávací metody musíme mít minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A, nemovitost B) U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná) neznáme cenu, ale známe její technické a jiné parametry U nemovitosti B (nemovitost srovnávací) známe cenu a známe také její technické a jiné parametry

3 Metody Metoda porovnání odbornou rozvahou
Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnosti Metoda přímého porovnání Metoda nepřímého porovnání

4 Příklad Oceňte bytový dům v obci Svatoňovice porovnávací metodou. Dům je zděný, částečně zateplený. V domě se nacházejí čtyři totožné byty 2+1 o výměře 57m2. Byty jsou bez balkonu. Při oceňování využijte metodu ocenění pomocí reprezentatů.

5 Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57
Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

6 Metoda porovnání odbornou rozvahou
PH1 = 1/n x SUM PCi

7 Výpočet hodnoty Tržní hodnota 1 2 3 Velké Heraltice sádek 2+1 57
Byt č. Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Úprava ceny kor 0,85 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 2 Vítkov 3+1 78 650000 3 49 580000 Tržní hodnota

8 Vhodnost a výhodnost využití
Jednoduchá metoda Nutnost vysoké homogennosti statku Nutnost časové aktuálnosti Např. Bytová jednotka

9 Metoda přímého porovnání
Přímým přičítáním nebo odečítáním částky formou přirážek nebo srážek podle odlišnosti jednotlivých položek Pomocí koeficientů odlišnosti na základě jejich multiplikačního efektu

10 Metoda přímého přičítání nebo odečítání
PH2a = [(CA +/- sum PSAi) x V1 + (CB +/-sumPSBi) x V2 +….+(CX +/- sum PSXi) x Vz] / V1 + V2+ … + Vz

11 Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57
Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

12 Výpočet PH = (+390 x 0, +650 x 0,85 – 100 – 100 – 100 – 50 +580 x 0, – 100 – 50) / 3 PH = Kč/byt

13 Pomocí koeficientu odlišnosti
PH2b = sum ITCsi / n ITCSi = TCsi / Isi Isi = k1 x k2 x k3 x…..x kn

14 Postup Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientem Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací nemovitost Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu oceňované nemovitosti

15 Sestavení databáze 1 2 3 Oceňovaný byt Velké Heraltice sádek 2+1 57
Lokalita Počet pokojů Výměra Cena Stav 1 Velké Heraltice sádek 2+1 57 390000 Horší 2 Vítkov 3+1 78 650000 Lepší 3 49 580000 Oceňovaný byt Svatoňovice ? -

16 Stanovení koeficientů odlišnosti
K1……….. Pokoje K2……….. Výměra K3……….. Lokalita K4………. Technický stav

17 Hodnoty koeficientů K1: 2+1…….. 1,00 3+1……… 1,12
2+1…….. 1,00 3+1……… 1,12 K2: (za každých 10m2 +/- 0,07) 57m2……. 1,00 78m2……. 1,14 49m2……. 0,944 K3: Svatoňovice. 1,00 Vítkov…….. 1,12 Sádek……… 0,90 K4 Standard… 1,00 Horší……… 0,90 Lepší stav… 1,1

18 Výpočet TRŽNÍ HODNOTA Byt Č. Cena Korekce 0,85 I 1 390 331,5 1,00 … 2
650 552,5 1,12 3 580 493 TRŽNÍ HODNOTA

19 Tržní hodnota obytného domu ve Svatoňovicích REKAPITULACE
Metodou rozvahy: 4bj x Kč = ,- Kč Metodou přímého přičítání 4bj x Kč = ,- Kč Metodou koeficientů odlišnosti 4bj x Kč = ,- Kč

20 Děkuji za pozornost