Základy oceňování nemovitostí

Prezentace na téma: "Základy oceňování nemovitostí"— Transkript prezentace:

1 Základy oceňování nemovitostí
Vysoká škola realitní Institut Franka Dysona Ing. Štefan GIBALA Olomouc 2009

2 Příklad č. 1 - ocenění RD - §5

3 Popis nemovitosti – základní charakteristika
Okres: Olomouc K. ú.: Horka nad Moravou Číslo LV: 3333 Vlastník: Jan Novák Nemovitosti: parc. č zastavěná plocha a nádvoří (1.136 m2) parc. č zahrada (627 m2) budova čp. 2 - bydlení

4 Popis nemovitosti Součásti a příslušenství: 1.Stavby
-     Objekt bydlení čp. 2 -     Hospodářská budova -     Vedlejší stavba – dřevěná kůlna 2. Studna 3. Venkovní úpravy 4. Pozemky 5. Trvalé porosty - ovocné dřeviny, okrasné rostliny

5 Stavby – celkový popis Objekt bydlení čp. 2
obytná část bývalé zemědělské usedlosti (sloužící jako rodinný dům) dvě bytové jednotky 3+1 vlevo od průjezdu a 1+1 vpravo od průjezdu dům je částečně podsklepený dvě nadzemní podlaží (2.NP tvoří sýpky a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou) situovaný jako vnitřní v řadě stáří stavby dle dostupných informací od roku 1885 v průběhu trvání stavby sice byly provedeny některé stavební úpravy, poslední však byly provedeny před cca 30 lety

6 Stavby – celkový popis Hospodářská budova
objekt bývalých chlévů jedno nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez vestavěného podkroví, navazující na obytnou část nemovitosti v současné době využíván k hospodářským účelům jako sklad stáří objektu není jednoznačně doloženo, podle dostupných informací shodné s obytnou částí, tj. od roku 1885 na objektu byla za dobu trvání prováděna pouze běžná údržba a opravy stavebně technický stav objektu označit jako podprůměrný, většina konstrukčních prvků, především krátkodobé životnosti se nachází na svém zenitu

7 Stavby – celkový popis Vedlejší stavba – dřevěná kůlna
jednopodlažní, nepodsklepený objekt, situovaný v zadní části pravé strany dvora bez základů původní stáří objektu není jednoznačně doloženo, pro účely ocenění uvažováno 50 let

8 2. Studna – celkový popis kopaná, kamenná, částečně vyskružená
nachází se ve dvorní části celková hloubka 4,65 m bez čerpadla stáří studny uvažováno původní, tj. od roku 1885 opotřebení odpovídá počtu let

9 3. Venkovní úpravy – celkový popis
přípojka vody ze studny, domácí vodárna – zn. Darling přípojky kanalizace (do žumpy a odvodnění dvora) zpevněná plocha části dvora (betonová i dlážděná) oplocení včetně plotových vrat a vrátek

10 4. Pozemky – celkový popis
Příslušenství nemovitosti tvoří pozemky: parc. č zast. plocha ………… m2 parc. č zahrada ………… m2

11 5. Trvalé porosty – celkový popis
ovocné dřeviny 2x ořešák 1x třešeň 1x jabloň 1x meruňka 1x broskvoň okrasné rostliny 2x smrk

12 Objekt bydlení čp. 2

13 Půdorys 1.PP – objekt bydlení
3,60 m 7,80 m sklep 1 sklep 2 7,60 m

14 Půdorys 1.NP – objekt bydlení
29,05 m průjezd – 3,60 m 3,35 m 4,00 m 9,80 m

15 Profil stavby – levá část
0,10 + 2,75 m 2,15 m 3,50 m vrchní stavba – 1.NP zastřešení spodní stavba 2,25 m vrchní stavba – 2.NP

16 Profil stavby – pravá část
0,10 + 2,75 m 2,15 m 3,50 m vrchní stavba – 1.NP zastřešení spodní stavba 2,35 m vrchní stavba – 2.NP

17 Ocenění objektu bydlení čp. 2
§ 5 vyhlášky Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než m3 nebo jejichž základní cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce nebo upravenou podle odstavce 2.

18 Rodinný dům § 2 písm. a) bod 2. vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví

19 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 m se uvažují celým rozměrem, dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

20 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaží výše než přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, že je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vždy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliže podlahová konstrukce neexistuje a již se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaží, nahoře v části, nad níž je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

21 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převažují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

22 (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)
Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdech, lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. Neuvažují se balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi. Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

23 Obestavěný prostor - výpočet
Spodní stavba 3,60x7,80x2,35+7,60x3,60x2,25 = 127,55 m3 Vrchní stavba 29,05x9,80x(0,10+2,75+2,15)+ 4,00x3,35x(0,10+3,45+1,65/2) = ,08 m3 Zastřešení 29,05x9,80x3,50/2 = ,21 m3 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Obestavěný prostor celkem ,84 m3

24 Základní cena Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 vyhlášky

25 Základní cena upravená
Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4 , K5 , Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp , kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 6, K koeficient vybavení stavby, K koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.

26 Koeficient K4 K4 = 1 + (0,54 x n) , kde
1 a 0, konstanty n součet objemových podílů kontrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (viz příl. 6, tab. 2. vyhlášky) Objemové podíly konstrukcí a vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků (tabulka č. 3 v příloze č. 15 vyhlášky)

27 Koeficient K4 – zákl. údaje
základy bez izolací svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva (pálená i nepálená cihla) stropy jsou s rovným podhledem, ve sklepě klenuté střecha sedlová, střešní krytina z eternitových šablon na bednění, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vnitřní omítky vápenné štukové, vnější stříkaným břízolitem vnější obklady neprovedeny, vnitřní obklady pouze v koupelně včetně vany schody dřevěné žebříkové, do sklepa cihelné dveře dřevěné hladké, popř. náplňové, okna dřevěná dvojitá podlahy v obytných místnostech prkenné nebo betonové s PVC, v ostatních místnostech rovněž prkenné nebo betonové s PVC, popř. dlažba, ve sklepě nejsou vytápění etážové s plynovým kotlem (kotlem na TP jako záložní) s ocelovými žebrovými radiátory elektroinstalace světelná i motorová na pojistkové automaty bleskosvod neproveden rozvod vody studené i teplé, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem rozvod plynu instalován kanalizace standardního provedení z kuchyně, koupelny a záchodu z vnitřního hygienického vybavení vana a umývadlo, záchod splachovací, vybavení kuchyně kombinovaným sporákem z ostatního vybavení rozvod slaboproudu (telefon)

28 Koeficient K4 - výpočet

29 Konstrukce a vybavení stavby
Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy, zemní práce P , ,46 0,03266 02 Svislé konstrukce S , ,00 0,11150 02 Svislé konstrukce P , ,46 0,05129 03 Stropy S , ,00 0,07980 03 Stropy P , ,46 0,00193 04 Zastřešení S , ,00 0,05200 05 Krytiny střech S , ,00 0,03200 06 Klempířské konstrukce S , 07 Vnitřní omítky S , 08 Fasádní omítky S , 09 Vnější obklady Ch , 10 Vnitřní obklady S , 10 Vnitřní obklady Ch , 11 Schody P , 12 Dveře S , 13 Okna S , 14 Podlahy obyt. místn P , 15 Podlahy ostat. místn S , 15 Podlahy ostat. místn Ch , 16 Vytápění S , 17 Elektroinstalace S , 18 Bleskosvod Ch , 19 Rozvod vody S , 20 Zdroj teplé vody S , 21 Instalace plynu S , 22 Kanalizace S , 23 Vybavení kuchyní S , 24 Hygienické vybavení S , 25 Záchod S , 26 Ostatní S , 26 Ostatní Ch , Koeficient vybavení stavby K X,XXXX

30 Koeficient K5 Koeficient polohový – K5 (příloha č. 14 vyhl. - tab. 1)

31 Koeficient Ki Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

32 Koeficient Kp Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)
- používání koeficientu prodejnosti viz § 44, odst Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

33 Opotřebení staveb (§ 21 vyhl.)
Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 %. Lze tak postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena. V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat.

34 Opotřebení staveb Příloha č. 15, odst. 1 - 4
Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85 %. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %, oceňována kulturní památka, provedena nástavba, přístavba, vestavba. Opotřebení staveb

35 Opotřebení staveb Příloha č. 15, odst. 5
Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce Opotřebení staveb n ….. počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai ….. objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4 ; součet objemových podílů se i po těchto těchto úpravách rovná 1,000, Bi ….. skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, Ci ….. předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi < Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří).

36 Opotřebení stavby - výpočet

37 Výpočet opotřebení (analytická metoda)
Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 P Základy, zemní práce , ,283521 02 P Svislé konstrukce , ,156749 02 S Svislé konstrukce , ,208778 03 P Stropy , ,208143 03 S Stropy , ,023630 04 S Zastřešení , ,602141 05 S Krytiny střech , ,459556 06 S Klempířské konstrukce , 07 S Vnitřní omítky ,80 x 7, 07 S Vnitřní omítky ,20 x 7, 08 S Fasádní omítky , 10 S Vnitřní obklady , 11 P Schody , 12 S Dveře ,40 x 4, 12 S Dveře ,60 x 4, 13 S Okna , 14 P Podlahy obyt. místn. 0,75 x 1, 14 P Podlahy obyt. místn. 0,25 x 1, 15 S Podlahy ostat. místn. 0,75 x 1, 15 S Podlahy ostat. místn. 0,25 x 1, 16 S Vytápění ,70 x 16 S Vytápění ,30 x 17 S Elektroinstalace 19 S Rozvod vody 20 S Zdroj teplé vody 21 S Instalace plynu 22 S Kanalizace 23 S Vybavení kuchyní 24 S Hygienické vybavení 25 S Záchod 26 S Ostatní Opotřebení analytickou metodou XX,XX%

38 Hospodářská budova

39 Půdorys – hospodářská budova
6,60 m 25,20 m

40 Profil stavby – hosp. budova
0,10 + 2,90 m 1,45 m 2,25 m vrchní stavba zastřešení

41 Ocenění hospodářské budovy
§ 3 vyhlášky Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až 11 Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3.

42 Obestavěný prostor - výpočet
Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaží Zastavěná plocha Výška ─────────────────────────────────────────────────────────────── 1.NP 25,20x6,60 = ,32 m2 2,90 m Zastavěná plocha podlaží celkem ,32 m2 Počet podlaží: 1 Průměrná zast. plocha podlaží: 166,32 m2 / 1 = 166,32 m2 Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) Podlaží Zast.plocha ZP celkem Výška 1.NP ,32 / ,32 x 2,90 = 2, m Průměrná výška podlaží ,90 m Obestavěný prostor Spodní stavba ,00 m3 Vrchní stavba 166,32x(0,10+2,90) = ,96 m3 Zastřešení 166,32x(1,45+3,70)/2 = ,27 m3 Obestavěný prostor celkem ,23 m3

43 Základní cena Základní cena za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení (příloha č. 2 vyhlášky)

44 Základní cena upravená
Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp , kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, K koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, K koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, K koeficient vybavení stavby, K koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.

45 Koeficient K1 Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce – K1 (příloha č. 4 vyhl.)

46 Výpočet: K2 = 0,92 + 6,60/pzp = 0,92 + 6,60/166,32 m2 = 0,9597
Koeficient K2 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce 0,92 a 6,60 ….. konstanty, PZP průměrná zastavěná plocha v m2 Výpočet: K2 = 0,92 + 6,60/pzp = 0,92 + 6,60/166,32 m2 = 0,9597

47 Koeficient K3 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce v průměrná výška podlaží v metrech, 2,10 a 0,30 ….. konstanty. Výpočet: K3 = 2,10/v + 0,30 = 2,10/2,90 m + 0,30 = 1,0241

48 Koeficient K4 K4 = 1 + (0,54 x n) , kde 1 a 0, konstanty n součet objemových podílů kontrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (viz příl. 2, druhá tabulka, vyhlášky) Objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typů budov (tabulka č. 1 v příloze č. 15 vyhlášky)

49 Koeficient K4 – zákl. údaje
základy běžné bez izolací svislé nosné konstrukce zděné z cihelného zdiva o tl. 45 cm stropy klenuté do I nosníků střecha pultová, střešní krytina z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda – režné zdivo s kamenným soklem, vnitřní obklady nejsou bez schodů vstup na půdu po žebříku z venkovní strany objektu dveře dřevěné svlakové, okna ocelová jednoduchá podlahy betonové vytápění není, elektroinstalace pouze světelná na pojistkové automaty bleskosvod, rozvod vody, vnitřní kanalizace, ani ostatní vybavení se nevyskytuje

50 Koeficient K4 - výpočet

51 Konstrukce a vybavení stavby
Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy, zemní práce P 0, ,46 0,04968 02 Svislé konstrukce S 0, ,00 0,25600 03 Stropy S 0, ,00 0,11700 04 Zastřešení S 0, ,00 0,06900 05 Krytiny střech S 0, ,00 0,02800 06 Klempířské konstrukce S 0, 07 Úpravy vnitř. povrchů S 0, 08 Úpravy vněj. povrchů S 0, 09 Vnitřní obklady keram S 0, 10 Schody Ch 0, 11 Dveře P 0, 12 Vrata Ch 0, 13 Okna S 0, 14 Povrchy podlah S 0, 15 Vytápění S 0, 16 Elektroinstalace P 0, 17 Bleskosvod Ch 0, 18 Vnitřní vodovod Ch 0, 19 Vnitřní kanalizace Ch 0, 20 Vnitřní plynovod S 0, 21 Ohřev teplé vody Ch 0, 22 Vybavení kuchyní S 0, 23 Vnitřní hygien. zař Ch 0, 24 Výtahy S 0, 25 Ostatní Ch 0, 26 Instal.prefabr.jádra S 0, Koeficient vybavení stavby K X,XXXX

52 Koeficient K5 Koeficient polohový – K5 (příloha č. 14 vyhl.)

53 Koeficient Ki Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

54 Koeficient Kp Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

55 Opotřebení stavby - výpočet
Příloha č. 15, odst. 2 Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85%. Potom: Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 124 r. Předpokládaná životnost: 140 r. Celkové opotřebení: % / 140 r. x 124 r. = 88,57 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %.

56 Vedlejší stavba

57 Půdorys – vedlejší stavba
2,85 m 4,85 m

58 Profil stavby – vedlejší stavba
0,10 + 2,10 m 0,90 m vrchní stavba zastřešení

59 Ocenění vedlejší stavby
§ 7 vyhlášky Cena vedlejší stavby, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

60 Obestavěný prostor - výpočet
Obestavěný prostor: 2,85x4,85x(0,10+2,10+0,90/2) = 36,63 m3

61 Základní cena Základní cena za m3 obestavěného prostoru vedlejších staveb a jejich standardní vybavení (příloha č. 8 vyhlášky)

62 Základní cena upravená
Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 vyhlášky se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp , kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 8, K koeficient vybavení stavby, K koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.

63 Koeficient K4 K4 = 1 + (0,54 x n) , kde 1 a 0, konstanty n součet objemových podílů kontrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (viz příl. 8, tab. 2. vyhlášky) Objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typů budov (tabulka č. 5 v příloze č. 15 vyhlášky)

64 Koeficient K4 – zákl. údaje
svislé nosné konstrukce dřevěné, jednostranně obíjené střecha pultová, střešní krytina z tašek, klempířské konstrukce neprovedeny úpravy povrchů neprovedeny bez oken a dveří, podlaha hliněná, bez elektroinstalace

65 Koeficient K4 - výpočet

66 Konstrukce a vybavení stavby
Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy Ch 0, ,00 0,00000 02 Obvodové stěny S 0, ,00 0,31900 03 Stropy Ch 0, ,00 0,00000 04 Krov S 0, ,00 0,00000 05 Krytina S 0, ,00 0,11100 06 Klempířské konstrukce Ch 0, 07 Úpravy povrchů S 0, 08 Schodiště S 0, 09 Dveře Ch 0, 10 Okna Ch 0, 11 Podlahy Ch 0, 12 Elektroinstalace Ch 0, Koeficient vybavení stavby K X,XXXX

67 Koeficient K5 Koeficient polohový – K5 (příloha č. 14 vyhl.)

68 Koeficient Ki Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

69 Koeficient Kp Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

70 Opotřebení stavby - výpočet
Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 40 r. Předpokládaná životnost: 50 r. Celkové opotřebení: % / 50 r. x 40 r. = 80,00 %

71 Studna

72 Ocenění studny § 9 vyhlášky
Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny cenou uvedenou v příloze č. 10 a připočte se cena příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s vnitřním průměrem do 150 mm. Vrtaná studna s vnitřním průměrem nad 500 mm se ocení jako studna kopaná. Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

73 Studna – zákl. údaje kopaná, kamenná, částečně vyskružená, která se nachází ve dvorní části celková hloubka 4,65 m bez čerpadla stáří studny uvažováno původní, tj. od roku 1885, opotřebení odpovídá počtu let

74 Základní cena Základní cena studní (příloha č. 10 vyhlášky)

75 Koeficient K5 Koeficient polohový – K5 (příloha č. 14 vyhl.)

76 Koeficient Ki Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

77 Koeficient Kp Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

78 Opotřebení studny - výpočet
Celkové opotřebení: % / 140 r. x 124 r. = 88,57 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %.

79 Venkovní úpravy

80 Ocenění venkovních úprav
§ 10 vyhlášky Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, tvoří-li venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám, se zjistí podle odstavce 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 3.2, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39.

81 Venkovní úpravy – zákl. údaje
přípojka vody ze studny, domácí vodárna – zn. Darling přípojky kanalizace (do žumpy a odvodnění dvora) zpevněná plocha části dvora (betonová i dlážděná) oplocení včetně plotových vrat a vrátek

82 Pozemky

83 Pozemky – mapa 101 3231

84 Ocenění pozemků § 28, odst. 2 vyhlášky § 28, odst. 5 vyhlášky
(§ 28 - stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků) § 28, odst. 2 vyhlášky Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. § 28, odst. 5 vyhlášky Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40.

85 Ocenění pozemků § 28, odst. 1f) vyhlášky
(§ 28, odst. 2 vyhlášky) § 28, odst. 1f) vyhlášky v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,00, kde Cp = cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na 2 desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414, v němž a… počet obyvatel v obci; pro a vždy platí a ≥ 1000; je-li počet obyvatel nižší než 1000, použije se a = 1000 s tím, že v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč

86 Ocenění pozemků tab. č. 1- příloha č. 21 vyhlášky
(§ 28, odst. 2 vyhlášky) tab. č. 1- příloha č. 21 vyhlášky

87 Ocenění pozemků tab. č. 2- příloha č. 21 vyhlášky – 1. část
(§ 28, odst. 2 vyhlášky) tab. č. 2- příloha č. 21 vyhlášky – 1. část

88 Ocenění pozemků tab. č. 2- příloha č. 21 vyhlášky – 2. část
(§ 28, odst. 2 vyhlášky) tab. č. 2- příloha č. 21 vyhlášky – 2. část

89 Koeficient Ki Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

90 Koeficient Kp Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

91 Trvalé porosty

92 Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem § 42 vyhlášky Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním právním předpisem, se cena trvalých porostů ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, rostoucích na jednom nebo více pozemcích ve funkčním celku se stavbami oceňovanými podle § 5, 6, 13, 25, 26 a 26a, zjistí způsobem podle odstavců 3 až 5. Celková pokryvná plocha trvalých porostů ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, oceňovaných podle tohoto ustanovení na pozemcích ve funkčním celku může být nejvýše m2 včetně. Pokryvnou plochou se v daném případě rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehož jsou součástí. Pokud je pokryvná plocha těchto porostů větší než m2, ocení se trvalé porosty ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů podle § 41. Cena smíšených trvalých porostů ovocných dřevin a ostatní vinné révy oceňovaných podle odstavce 3 a okrasných dřevin podle odstavce 4 je součinem zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů, oceňovaných podle § 28 odst. 2 a 5 nebo § 32 odst. 2 a podle cenové mapy stavebních pozemků obce a koeficientu 0,055.

93 Trvalé porosty – zákl. údaje
ovocné dřeviny 2x ořešák 1x třešeň 1x jabloň 1x meruňka 1x broskvoň okrasné rostliny 2x smrk