TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE Jiří Matějíček.

Prezentace na téma: "TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE Jiří Matějíček."— Transkript prezentace:

1 TEORIE OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ A ZAHRANIČNÍ PRAXE Jiří Matějíček

2 Úvod Oceňování lesní půdy = jeden z nejobtížnějších úkolů oceňování Lesní pozemky = základní výrobní činitel Kapitál s hodnotou směnnou Půda není výrobek, ale omezený přírodní zdroj Poptávku nelze nahradit vyšší nabídkou Marginální náklady neexistují ≠ min. cena Půda je nepřenosná Dosud sporné : potenciální produkce vs současný stav porostu

3 3 možnosti stanovení hodnoty lesní půdy (Mantel) - komparativní (srovnávací) - nákladová - výnosová Burket (cenění lesní a statika lesní, 1924) –Hodnota tržní (porovnání se situací na trhu) –Hodnota očekávaných výnosů –Hodnota nákladová –Hodnoty odvozené z čistého výnosu z lesa

4 Příprava oceňovací vyhlášky v ČR (90.léta) –Hodnota očekávaných výnosů (Faustmann) –Hodnota dle Gofmana –Hodnota dle NPV –Hodnota jako podíl z výnosové hodnoty lesa

5 Metody srovnávací (nejpoužívanější, ale ne bezproblémové metody) 1.1 Odvození na základě porovnání s tržními cenami jiných lesních pozemků Databáze, alespoň 15 aktuálních realizačních cen Ceny celkové (pozemek + porost) V ČR neexistence statistiky prodejů lesní půdy Poznámka: Němec (VÚZE) – tržní ceny lesa Hodnota porostu  hodnota půdy Arondace, zpřístupnění  smluvní cena = subjektivní potřeba kupce

6 Metody srovnávací 1.2 Hodnota lesní půdy odvozená na základě porovnání s cenami zemědělských půd ≠ objektivní vyjádření výnosové hodnoty pozemku Do roku 1950 prodejní výnosová cena zemědělského pozemku > výnosová hodnota Doplněk k zemědělskému hospodaření Drobné zemědělské pozemky ztratily svůj dřívější význam Vývoj zatlačování lesů na horší pozemky, pro zemědělství nevyužitelné (absolutní lesní půdy)  úvaha o poměru 1:2:3 1/3 – 2/3 hodnoty zemědělských půd horší jakosti Lesní pozemek vhodný pro zemědělství = relativní lesní půdy  z hodnoty orných půd po odpočtu nákladů nutných na přeměnu na ornou půdu Hodnota zemědělských pozemků = více ovlivněna POLOHOU (velikost obce) Hodnota lesních pozemků = vliv není tak významný, spíše ztížené hospodaření (škody rekreací…..)

7 Metody nákladové 2.1 Nákladová hodnota pozemku Již se s ní nesetkáme Autor G. Heyer Jako tržní cenu použít v případě, že je majitel nucen prodat pozemek dříve než založil trvalý porost Prodej beze ztráty

8 Metody výnosové (z teorie čistého výnosu z půdy) 3.1 Hodnota půdy odvozená z očekávaného výnosu FAUSTMANN (a efektivní úroková míra) Periodická renta = prolongované příjmy mínus prolongované výdaje k obmýtí Hodnota lesní půdy Bu = kapitalizace…. Faustmannův vzorec je sice překonán, ale vyplývá z něj mnoho poznatků pro racionálně vedené lesní hospodářství Závislost na řadě činitelů : Au, D, v, c - dle velikosti majetku, Náklady nejsou rozhodující Největší vliv: lesní úroková míra (p = 1 %) a délka obmýtí  zvyšování hodnoty půdy Finanční obmýtí –věk porostu, kdy očekávaná hodnota půdy je nejvyšší –pro správné stanovení hodnoty půdy = použití hodnoty půdy při tomto věku porostu –závislost na úrodnosti pozemku, dřevině, způsobu hospodaření –záporná hodnota při použití úrokové míry, když nedodržíme finanční obmýtí –ŠČVP (škola rentability) – vyřazovala z lesa řadu dřevin

9 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů N q = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

10 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) Orientační opora tam, kde nejsou srovnatelné údaje Pro hodnotovou relativní diferenciaci lesních půd i při záporných výsledcích Využití, když je k dispozici bazická hodnota Báze pro nepřímé cenové srovnání

11 Metody výnosové 3.2 Hodnota půdy dle Gofmana R G B u =  1,0p u - 1 R G je čistý výnos za dobu obmýtí, zjištěný jako rozdíl hrubých výnosů a nákladů za toto období bez použití faktoru času Kladné hodnoty půdy Hodnota půdy se stává jen malým podílem z hodnoty lesa

12 Metody výnosové 3.3 Použití metody čisté současné hodnoty – ČSH (NPV) Vychází z analýzy nákladů a výnosů (CBA) Přepočet výnosů a nákladů různých období na současnou hodnotu diskontováním T V t - N t NPV =   t=0 (1 + i) t kde T doba životnosti investice (obmýtí) 1/ (1 + i) t diskontní faktor pro t období V t výnos očekávaný v roce t N t náklad očekávaný v roce t Bez dotací záporné hodnoty

13 Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa ŠČVL původně odmítala jakékoliv hodnocení půdy (neodlučitelnost) Škola uznávala platnost Faustmanna pouze pro případy tzv. občasného hospodářství (pro R v jednotlivých porostech), ale popírala jeho platnost pro případy trvalého ročního výnosu Zastánci této školy tvrdili, že v ročním hospodářství lze zjistit hodnotu lesní půdy jako rozdíl mezi hodnotou lesa (W= r/0,0p) a hodnotou normální zásoby (A) B = W – A I stoupenci rentability (Riebl, Šrogl) uznali argument školy produktivity  z důchodové hodnoty odvození hodnoty půdy Výsledky pomocné a přibližné Hodnota normální zásoby vysoká  nízké hodnoty půdy Úprava normální zásoby  kritika Metody hodnocení lesních pozemků pomocí důchodové hodnoty

14 Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa Výpočet dle Martineita: B = W. ½ = r/0,02. ½ p = 3,5 % Obecně platí – čím vyšší je obmýtí, tím více klesá podíl pozemku na hodnotě lesa Výpočet dle Baura: Hodnota jako diskontovaná kapitálová hodnota ročního důchodu (hodnoty lesa) k polovině obmýtí B = r/0,0p. 1/1,0p u/2 U menších majetků jsou hodnoty příliš vysoké Výpočet dle Freye

15 Podíl z hodnoty lesního porostu Poměr půdního kapitálu ke kapitálu dřevních zásob se mění s věkem porostu  podíl se odhaduje z hodnoty dospělých porostů Lesní pozemky = podle některých autorů 20 až 25 % Mantel = 1/12 mýtní hodnoty porostu (nikoliv lesa) u nás : SM, u = 100,  bos, zásoba hroubí = 600 m 3, průměrná cena dříví (2006) = 822 Kč/ m 3  Au = 493 200 Kč/ha 1/12 = 41 100 Kč/ha = 4,11 Kč/m 2 Hodnota půdy = celková hodnota lesa – hodnota porostu (toto vede často k nereálným výsledkům) *** U nás od 60. let 20. st. – typizace stanovišť (vylišení SLT)  oceňovaný pozemek se opírá o potenciální produkci a nikoliv o současnou skladbu porostů

16 Úřední ceny lesních pozemků Od 1.11.1994 vyhláška č. 178/1994 Sb. Ceny netržní (administrativní), vypracovány na bázi potenciální produkce Ceny pozemků = výnosové výpočty + srovnání se základními cenami zemědělských pozemků Diferenciace dle potenciální úrodnosti (produkce) Použití Faustmanna, Gofmanna, NPV aj. Politické rozhodnutí = rozpětí renty, indexem úprava nebo nové výpočty

17 Úřední ceny lesních pozemků Rozpětí: 0,24 – 6,60 Kč/m 2 0,70 – 7,50 Kč/m 2 1,00 – 8,86 Kč/m 2 1,15 – 10,16 Kč/m 2 (současnost) Malý podíl ceny pozemku na ceně lesa Nejsnazší přístup k ocenění lesních pozemků **** PLO (pdf) a Nová potenciální produkce(xls) Neupravená potenciální renta v ekologické síti s daty za rok 2013

18 18 Výsledky z oceňovacích modelů na úrovni ČR Zdroj: VÚLHM Strnady 1991-2011

19 19 Diferencovanost podmínek dle SLT Porovnání potenciální roční renty z lesa podle souborů lesních typů (SLT), které odráží rozdílné přírodní podmínky v ČR Min. roční renta pro soubor lesních typů 1Z - 593 Kč/ha Max. roční renta pro soubor lesních typů 5D + 6 917 Kč/ha Průměrná roční renta za ČR + 2 859 Kč/ha

20 20 5D = + 6 917 Kč/ha 1Z = - 593 Kč/ha

21 EXTRÉMNÍKYSELÁŽIVNÁ OBOHACENÁ HUMUSEM xero term. za krs lá ske let. chu d á kyse l á ka me n. ulé ha vá stř. boh. svaho vitá vy sy ch. ultr aba z. bo ha t á hli nit á ka me n. su ťo v á XZYMKNISFCWBHDAJ klečový9 -525 193 smrkový8 501 10711630 1642 bukosmrkový7 61292810121619 23903132 3140 41934079 smrkobukový6 651192083127172611332645015961 5728 57924435 jedlobukový5 13816576533296266632894704579632204635582356686 91740843504 bukový4 707138136965331692365335145544684239547485908 4803 dubobukový3 10872741002198103124472544417647871440553846834781487334193012 bukodubový2 -27-69 -9098592012971652 71734351852366838421721 dubový1 -97-593 633-2396519201197 344 27842095384212661798 borový0 -199-494 -57294531 149 Průměrn é hodnoty -12-44156734621412065193741175621736458947124766591537222852 Potenciální roční renta z lesa „r“ v Kč/ha dle SLT v ekologické síti (typologické tabulce) v cenové a nákladové úrovni roku 2013

22 OBOHACENÁ VODOU OBLEJENÁPODMÁČENÁRAŠ. lužn í údol- n í vlhk á stř. bohatá kysel á chud á stř. bohatá raše- linná LUVOPQTGR klečový 9 -525 smrkový 8 1630 57110715012511501 bukosmrkový 7 5205420529291404151733531630 smrkobukový 6173 5845544430641572133746134500 jedlobukový 51408580365165269304615759114613904 bukový 4 666942152484492 46154500 dubobukový 3140859316669453212005859035232231 bukodubový 24071 359932341200311903523 dubový 139534242366828621219240-190-490 borový 0 2016571-373-1593495-494 Průměrné hodnoty 3104500457994020231563777736301505

23 KódRentaKódRentaKódRentaKódRentaKódRenta SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 SLTKč/m 2 9Z0,02306V0,58455G0,46133Q0,05851Z0,0230 9R0,02306T0,13375F0,57963P0,12001X0,0230 9K0,02306S0,45015D0,69173O0,45321V0,3668 8Z0,05016R0,45005C0,32203N0,24471U0,4242 8Y0,05016Q0,15725B0,58233M0,02301T0,0230 8V0,16306P0,30645A0,40843L0,14081S0,1197 8T0,05016O0,54444Z0,02303K0,10311Q0,0240 8S0,16306N0,26114Y0,13693J0,30121P0,1219 8R0,05016M0,08314X0,07073I0,25441O0,2862 8Q0,10716L0,02304W0,47483H0,47811N0,0651 8P0,05716K0,27174V0,66693G0,35231M0,0633 8N0,16306I0,33264S0,45543F0,47871L0,3953 8M0,10716H0,57284R0,45003D0,48731K0,0230 8K0,16306G0,46134Q0,04923C0,14401J0,1798 8G0,25116F0,49614P0,24843B0,46831I0,0920 8F0,16306D0,57924O0,42153A0,34191H0,2095 8A0,16426B0,57284N0,23652Z0,02301G0,0230 7Z0,06126A0,44354M0,06532X0,02301D0,3842 7Y0,09285Z0,02304K0,31692W0,34351C0,0344 7V0,52055Y0,16574I0,33512V0,35991B0,2784 7T0,15175W0,46354H0,59082T0,02301A0,1266 7S0,23905V0,65164G0,46152S0,16520Z0,0230 7R0,16305U0,58034F0,46842Q0,03110Y0,0230 7Q0,14045T0,09114D0,59082P0,12000X0,0230 7P0,29295S0,47044C0,23952O0,32340T0,0230 7O0,42055R0,09044B0,59082N0,09200R0,0230 7N0,16195Q0,15754A0,48032M0,02300Q0,0230 7M0,10125P0,30463Z0,02742L0,40710P0,0571 7K0,16195O0,52693Y0,10022K0,09850O0,2016 7G0,33535N0,26663X0,10872I0,12970N0,0531 7F0,31325M0,06533W0,55382H0,36680M0,0230 7D0,41935L0,14083V0,66692G0,35230K0,0230 7B0,31405K0,32963U0,59312D0,38420G0,3495 7A0,40795J0,35043T0,02302C0,07170C0,0230 6Z0,06515I0,32893S0,41762B0,1852 6Y0,19205H0,56683R0,22312A0,1721 Potenciální roční renta z lesa r v Kč/m 2 (návrh nové škodní vyhlášky 2015)

24 24 Diferencovanost podmínek dle PLO Výsledky z oceňovacích modelů pro diferenciaci přírodních podmínek z pohledu územně agregovaných výsledků (VÚLHM 1999) : 1)v rámci přírodních lesních oblastí (porovnáním cen lesních pozemků na základě modelu potenciální produkce – průměrné renty z lesa podle SLT), kdy je mezi produkčně nejslabší oblastí, tj. Severočeskou pískovcovou plošinou (7 125 Kč/ha) a produkčně nejlepší oblastí, tj. Hostýnsko - vsetínskou vrchovinou a Javorníky (70 701 Kč/ha) desetinásobný rozdíl, přičemž průměr za ČR činil 41 000 Kč/ha.

25 25

26 26 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Název lesní oblastiKč/haKoeficient Severočeská pískovcová plošina7 1251,000 Český kras11 5281,618 Mostecká a Žatecká pánev12 2561,720 Český ráj16 5982,330 Rakovnicko - kladenská pahorkatina17 8052,499 Polabí18 8542,646 Krkonoše19 8942,792 Chebská a Sokolovská pánev22 6973,186 Západočeská pahorkatina23 9123,356 Lužická pískovcová vrchovina24 2313,401 Krušné hory29 1364,089 Křivoklátsko33 2784,671 Jizerské hory (Ještěd)33 7914,743 Středočeská pahorkatina34 3254,818 Jihočeské pánve35 7015,011 Šumava a Novohradské hory35 9445,045 Orlické hory36 5675,132 Předhoří Českomoravské vrchoviny38 5285,407 Karlovarská vrchovina39 8095,587 Hrubý Jeseník40 2655,651

27 27 POROVNÁNÍ CENY PŮDY (GOFMAN) PODLE PŘÍRODNÍCH LESNÍCH OBLASTÍ (PLO) NA ZÁKLADĚ MODELU POTENCIÁLNÍ PRODUKCE Hrubý Jeseník40 2655,651 Podkrkonoší40 4795,681 České středohoří40 9345,745 Sudetské mezihoří40 9365,745 Předhoří Šumavy a Novohradských hor41 6205,841 Drahanská vrchovina42 6185,981 Hornomoravský úval45 0606,324 Předhoří Orlických hor46 0876,468 Brdská vrchovina46 1536,478 Českomoravské mezihoří47 0246,600 Jihomoravské úvaly48 8236,852 Českomoravská vrchovina49 5766,958 Lužická pahorkatina50 4067,075 Doupovké hory (okraje oblasti)50 9097,145 Středomoravské Karpaty51 0637,167 Český les53 3777,492 Předhoří Hrubého Jeseníku56 6447,950 Kelečská pahorkatina56 8217,975 Slezská nížina60 0588,429 Bílé Karpaty a Vizovické vrchy60 8588,541 Nízký Jeseník62 1408,721 Moravskoslezské Beskydy62 8528,821 Podbeskydská pahorkatina66 1419,283 Hostýnsko - vsetínská vrchovina a Javorníky70 7019,923 Průměr41 000

28 Stanovení tržní hodnoty lesní půdy v Rakousku a Německu

29 Rakouské oceňovací zásady (1982) Není možné odvozovat hodnotu lesní půdy podle budoucích výnosů (vzorce FAUSTMANNA, SPIEGELA, NEUBAUERA aj.) Hodnota lesní půdy musí být odvozována ze srovnávacích hodnot Další možností pro stanovení hodnoty lesní půdy je vyjádření hodnotové relace k zemědělsky využívaným pozemkům (pozn.: které nemohou vést k vyššímu zhodnocení, tj. nemohou se stát např. stavebními pozemky) Jako vodítko může platit, že hodnota lesní půdy střední kvality dosahuje asi 1/3 hodnoty lesní půdy

30 Rakouské oceňovací zásady (1982) Při srovnání se zemědělskými pozemky se v Rakousku vychází často z relace LES : LOUKA : POLE = 1 : 2 : 3 Tato relace je použitelná tam, kde si nemůže rozdílné užití půdy na stejné ploše konkurovat. V zemědělských oblastech tato relace nesouhlasí. V horských oblastech často odpovídá velmi dobře.

31 Ceny v Rakousku (2007) Ceny lesní půdy v Dolním Rakousku: 0,20 – 0,80 EUR/m 2 (při kurzu 27,5 Kč/€ = 22 Kč/m 2 ) přičemž většina cen se pohybuje v rozmezí 0,25 – 0,65 EUR/m 2 Tržní ceny lesa (lesní půdy a porostu) v Dolním Rakousku: 1,20 – 1,70 EUR/m 2 (při kurzu 27,5 Kč/€ = 46,75 Kč/m 2 ) Zdroj: http://www.landwirtschaftskammer.at/netautor/napro4/appl/......http://www.landwirtschaftskammer.at/netautor/napro4/appl/

32 Německo V Německu se používá (WEIMANN, 1985) metoda nepřímého cenového srovnání Pro účely srovnání se přitom používají ceny dostatečně podobných případů hodnot lesní půdy, které se mohou časově dále zpětně extrapolovat, které přesahují bezprostřední tržní region a ceny zemědělských pozemků Lesní půda může být znalecky oceněna jen uvnitř tohoto rámce a to se zřetelem na existující relace a rozdíly

33 Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – WaldR 2000 Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: 1.Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy ….. 18 000 DM/ha 2.Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti ….. 45:100 3.Stanovení tržní hodnoty lesní půdy ….. 18 000 DM/ha x 45/100 = 8 100 DM/ha

34 Závislost půdních hodnot Hustota osídlení Struktura velikosti obcí CENA LESNÍ PŮDY Ceny stavebních pozemků Kvalita půdy Ceny zemědělských pozemků

35 Vlivy na cenu zemědělské půdy v Baden-Württembersku Hodnota pozemku ……………….. …… 1 % Kvalita půdy …………………………….. 9 % Struktura obce …………………………… 4 % Tlak obyvatelstva ………………………. 86 % CELKEM ………………………………… 100 %