RNDr. Jiří Klíma, URS PRAHA, a.s. PROGRAMOVÝ PROJEKT: CHOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH AKTÉRŮ NA TRHU S BYTY VČETNĚ ANALÝZY 3E ZÁSAHŮ VEŘEJNÉ MOCI TB010MMR023

4 formy nájemného nákladové nájemné ekonomické nájemné tržní nájemné místně obvyklé nájemné 3 základní metody stanovení výše místně obvyklého nájemného metoda nákladová metoda výnosová metoda srovnávací Srovnávací metoda je nejvhodnější metodou pro stanovení výše místně obvyklého nájemného, pokud jsou splněny podmínky, že: s typovými byty v dané lokalitě se musí obchodovat, údaje musejí být pro ocenění k dispozici. Tyto aktivity lze provádět pouze tehdy, existuje-li dostatečně obsáhlá a přesná databáze realizovaných nájmů odpovídajících bytů a domů (ne méně jak 3 – 6 vzorků v každé kategorii v dané lokalitě).

Postup při stanovení místně obvyklého nájemného by tedy měl vycházet minimálně z popisu nemovitosti z pohledu umístění, velikosti, vybavení, technického stavu atd. a ze zjištění srovnávacích objektů, tedy množiny objektů, pro které bude prováděno cenové srovnání. SLEDOVANÉ VELIČINY V RÁMCI PROSTOROVÉ ANALÝZY sídlo, lokalita (poloha v sídle), podlahová plocha, dispozice bytu (pokojovost) v kategoriích garsonka, 1+0, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1, 5+kk, 5+1, nabídková cena celkem, zařízenost bytu (nezařízeno, částečně zařízeno, zařízeno), provedení hlavních nosných konstrukcí (cihla, panel, skelet), nabídka pro skupiny (např. studentské pronájmy), délka pronájmu (krátkodobý, dlouhodobý), forma vlastnictví, výtah, sklep, poloha bytu a podlaží, zda je požadovaná cena včetně platby za služby, charakter bytu (normální byt, apartmán, loft, nadstandardní byt), stáří objektu.

Automaticky vyřazováno: nabídky pro skupiny, krátkodobé pronájmy, nabídky, které obsahovaly ceny včetně služeb, a platba nebyla rozklíčována, byty v novostavbách, apartmány, lofty a nadstandardní byty. Vyřazováno po dílčí analýze: byty v absolutně okrajových částech krajských měst, byty, ve kterých nabídková cena nájemného na 1 m 2 podlahové plochy po přepočtu přesáhla 250 Kč, byty, kde nebyly zjištěny veškeré požadované veličiny. Po odstranění výše uvedených nabídek a dalších zjištěných zjevných chyb a duplicit zůstala k dispozici databáze s více jak sledovanými byty. Agregace výpočtů probíhala na územní úrovni: kraj, okres, okresní město, další sídlo Následně byly kontaktovány významné realitní kanceláře ve vybraných regionech s žádostí o posouzení výše možné odchylky mezi nabídkovými cenami a cenami realizovanými. Obdobná konzultace byla provedena na ČVUT Praha s tím, že podle zkušeností z roku 2011 lze tuto odchylku stanovit na 17 – 18 % v neprospěch nabídkových cen. V případě realitních kanceláří se v letošním roce podařilo již stlačit přehnaná očekávání majitelů při vytváření nabídkové ceny a až na výjimky lze odchylku stanovit na 14 – 15 % v neprospěch nabídkových cen.

Kraj Redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy Počet zpracovaných údajů Duben 2012Listopad 2012Duben 2012Listopad 2012 Ústecký93,884, Liberecký92,195, Jihočeský104,397, Pardubický109,598, Olomoucký103,2100, Moravskoslezský112,2101, Karlovarský101,6101, Vysočina99,6102, Zlínský106,0105, Plzeňský101,5107, Královéhradecký109,5108, Středočeský113,2111, Jihomoravský122,5122, Celkem

Sídlo Redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy (PP) Byty celkem/byty m 2 PP Počet zpracovaných údajů Duben 2012 Listopad 2012 Duben 2012 Listopa d 2012 celkem byt m 2 PP Ústí nad Labem104,398,087,90, Karlovy Vary108,1103,796,60, Liberec109,6107,293,70, Hradec Králové115,3110,3114,71, Olomouc111,0111,3111,81, České Budějovice113,4111,6106,70, Zlín112,2113,2116,41, Plzeň115,4113,2115,81, Pardubice117,8115,7115,91, Jihlava123,0116,9119,11, Ostrava126,1120,9115,60, Brno155,1148,7146,70, Celkem

Průměrné redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy v okresech ČR (listopad 2012) celkemcihlapanel okresKčokresKčokresKč 10 okresů s nejnižším nájemným Děčín68,4Jeseník54,9Tachov60,0 Bruntál69,7Vsetín61,9Strakonice61,9 Prachatice69,8Bruntál64,6Plzeň-jih62,5 Strakonice70,8Prachatice66,7Děčín66,1 Teplice70,9Teplice67,8Plzeň-sever69,4 Plzeň-jih75,6Děčín69,9Jičín72,7 Jeseník76,2Ústí nad Orlicí70,7Náchod74,6 Ústí nad Orlicí78,8Louny72,2Semily76,0 Karviná79,3Strakonice73,0Teplice76,2 Svitavy80,5Karviná73,8Bruntál76,6 10 okresů s nejvyšším nájemným Pardubice114,7Olomouc112,6Plzeň-město121,2 Jihlava114,8Blansko113,0Liberec121,9 Blansko115,0Jihlava113,6Rokycany123,1 Ostrava-město120,9Brno-venkov115,2Kladno126,4 Praha-východ122,5Kladno118,9Ostrava-město127,7 Kladno122,6Praha-východ121,1Praha-východ127,9 Praha-západ125,9Praha-západ125,7Praha-západ128,0 Břeclav128,9Mladá Boleslav137,9Pardubice128,4 Mladá Boleslav136,1Brno-město146,5Mladá Boleslav131,3 Brno-město148,7Břeclav154,5Brno-město154,5

Průměrné redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy v okresech ČR (listopad 2012) cihla 1+1cihla 2+1cihla 3+1 okresKčokresKčokresKč 10 okresů s nejnižším nájemným Strakonice63,2Jeseník53,1Louny42,5 Český Krumlov71,9Teplice59,0Vsetín43,0 Šumperk76,2Prachatice62,1Bruntál49,3 Děčín76,5Bruntál65,1Uherské Hradiště51,6 Ústí nad Orlicí77,5Děčín66,0Trutnov56,6 Tachov81,9Ústí nad Orlicí68,3Český Krumlov56,7 Louny82,5Most68,5Jeseník56,7 Jindřichův Hradec84,7Karviná73,3Tábor57,5 Bruntál88,0 Rychnov nad Kněžnou73,9Svitavy58,9 Plzeň-sever90,3Strakonice74,9Děčín62,7 10 okresů s nejvyšším nájemným Kladno144,4Ostrava-město113,9Břeclav97,7 Svitavy145,7Vyškov114,2Praha-východ97,9 Praha-západ148,1Zlín115,0Žďár nad Sázavou100,3 Mělník148,8Brno-venkov115,1Praha-západ103,7 Vyškov152,2Rakovník116,6Beroun105,2 Praha-východ154,3Praha-východ123,7Brno-venkov108,2 Trutnov155,1Jihlava128,3Karlovy Vary109,1 Havlíčkův Brod164,2Praha-západ136,4Přerov116,5 Brno-město167,5Brno-město147,3Blansko118,3 Břeclav171,4Mladá Boleslav151,1Brno-město120,3

Průměrné redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy v okresech ČR (listopad 2012) panel 1+1panel 2+1panel 3+1 okresKčokresKčokresKč 10 okresů s nejnižším nájemným Bruntál66,8Karlovy Vary51,9Děčín32,9 Teplice82,0Cheb55,0Šumperk42,5 Děčín93,5Děčín58,2Cheb47,2 Přerov95,6Chomutov60,1Tachov47,9 Klatovy97,7Jičín60,3Jihlava50,1 Domažlice98,6Louny60,9Ústí nad Labem54,6 Nový Jičín100,1Semily61,1Teplice57,9 Karviná105,2Sokolov65,9Most61,4 Žďár nad Sázavou106,3Jihlava67,5Plzeň-jih62,5 Semily106,3Plzeň-sever69,4Karlovy Vary63,3 10 okresů s nejvyšším nájemným České Budějovice148,3Ostrava-město119,3Ostrava-město105,9 Ostrava-město150,1Rokycany121,6Vyškov107,2 Liberec155,0Pardubice125,0Blansko109,0 Zlín163,6Uherské Hradiště128,7Tábor109,6 Pardubice164,5Kladno128,8Kroměříž110,9 Mladá Boleslav170,0Rakovník130,2Kladno111,8 Praha-západ170,0Mladá Boleslav130,6Praha-západ114,0 Brno-venkov171,6Praha-východ132,0Mladá Boleslav119,6 Brno-město176,3Trutnov144,5Praha-východ129,6 Louny178,9Brno-město155,0Brno-město129,7

Průměrné redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy v sídlech s 3 a více evidovanými výskyty ČR (listopad 2012) OkresSídloCelkemCihlaPanel nejnižší DěčínJílové27,2 Uherské HradištěStaré Město47,0 ChebLázně Kynžvart52,6 PelhřimovHumpolec55,357,757,2 Semily 56,7 TáborSoběslav58,2 KlatovyHoražďovice58,4 DěčínRumburk59,757,763,8 Český Krumlov 60,171,254,8 Česká LípaDoksy61,962,0 nejvyšší Brno-venkovKuřim134,7 Praha-západJesenice139,6 Brno-venkovModřice140,0 Praha-východČelákovice140,7150,8123,1 Mladá Boleslav 143,1145,6136,3 Praha-západHolubice144,1 VyškovRousínov145,7160,9115,3 Brno-městoBrno148,7146,5154,5 Brno-venkovŽidlochovice152,6126,8204,0 Praha-východŠestajovice170,7169,4172,7

kraj materiál nosných stěn Průměrné redukované tržní nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy zařízenost bytu anočástečněne Středočeskýcihla117,3108,7107,3 panel120,2112,0111,9 Jihočeskýcihla103,393,687,9 panel112,7107,2102,3 Plzeňskýcihla116,798,5108,7 panel115,0112,0105,3

sídloČVUT ÚRS PRAHA, a.s. MMR (cenová mapa) ÚRS PRAHA, a.s./ČVUT ÚRS PRAHA, a.s./MMR nájemné v Kč na 1 m 2 podlahové plochy redukované nabídkové v místě obvyklé rozdíl (abs.) České Budějovice127,6111,691,8-16,019,8 Český Krumlov98,660,183,3-38,5-23,2 Jindřichův Hradec110,089,373,5-20,715,8 Písek86,282,770,9-3,511,8 Prachatice107,466,664,1-40,82,5 Strakonice90,669,070,9-21,6-1,9 Tábor103,888,468,3-15,420,1

PROJEKT TB010MMR023 Děkuji za pozornost