Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby.

Prezentace na téma: "Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby."— Transkript prezentace:

1 Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby

2 Cenotvorný model Zvolený model analyzující tržní vývoj je navržen jako postupný dvoustupňový, respektive propojuje dva dílčí modely, pro determinaci cenové hladiny nabídkových cen pro konkrétní bytovou jednotku.

3 Zvolený model postupuje systémem postupné specifikace cenové hladiny na základě analýzy vstupních tržních specifik, respektive cenotvorných kritérií. Na základě daného vícestupňového modelu je možné: • Analyzovat vývoj cenové hladiny, v úrovni nabídkových cen pro segment trhu bytových jednotek, ale i pro konkrétní bytovou jednotku • Determinovat aktuální cenovou hladinu nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách a dále verifikovat nabídkovou cenu pro konkrétní bytovou jednotku. • Na základě regresní analýzy a stanovení trendů vývoje stanovit až střednědobou prognózu vývoje nabídkových cen bytových jednotek a to jak pro celý segment trhu, tak i pro konkrétní bytovou jednotku.

4 Analýza vývoje cenové hladiny nabídkových cen ve sledovaných lokalitách Jádrem analýzy vývoje cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek, je vlastní databáze obsahující v součtu přes 6000 inzerátů na prodej a pronájem bytových jednotek

5 Mezi konkrétní cenotvorné činitele na „globální úrovni patří zejména: • Inflace • Hrubý domácí produkt (sledování výkonnosti ekonomiky) • Průměrná mzda • Míra nezaměstnanosti: • Legislativní externality • Demografický vývoj • Indikátor důvěry spotřebitelů • Státní politika bydlení • Struktura koupěschopnosti obyvatel v poměru k možnosti pořízení bydlení • Cena peněz na kapitálovém trhu • Cena nájemního bydlení Procento potenciálních kupujících, kteří splňovali podmínku, že modelový o velikosti 60m2 by umořili prostřednictvím 36 násobku mzdy

6

7 Vývoj HDP Korelační koeficient porovnání k Indexu růstu Korelační koeficient porovnání k nominálnímu růstu Ukazatel vývoje HDP HDP mld. Kč, b. c. -0,4706 0,865409 HDP %, r/r, reálně 0,639398-0,19686 Zaměstnanost Vývoj nezaměstnanosti celá ČR %-0,37302-0,70772 Vývoj nezaměstnanosti pro Liberecký kraj-0,761260,039342 Vývoj nezaměstnanosti pro Ústecký kraj-0,00353-0,88681 Zaměstnaní celkem v tis. osob-0,2014 0,935529 Inflace Vývoj inflace0,2960520,246022 Vývoj mezd Průměrná mzda nominální % (T-1)-0,54546 0,797534 index nominální mzdy0,76403-0,35921 index reálné mzdy0,537816-0,66886 vývoj DPH Vývoj DPH Základní sazba %-0,00707-0,71983 Snížená sazba %-0,671780,485176 vývoj úroků u hypotéčních úvěrů Vývoj sazeb Hypotéčních úvěrů Průměrná roční úroková sazba úroku z úvěru 0,336635-0,30787 Průměrná roční Diskontní sazba ČNB 0,432454-0,36456 Vývoj na akciových trzích ČR Vývoj indexu PX50 bodová hodnota Indexu PX0,147864 0,749787

8 Druhá fáze: Optimalizace získaného kvantilového rozpětí cenových hladin, na základě multikriteriální hodnotové analýzy pro kvantifikaci cenové hladiny, v úrovni nabídkové ceny, pro specifickou bytovou jednotku. • Dostupnost do správního centra s potenciálem budoucího rozvoje • Občanská vybavenost • Umístění v lokalitě výběru • Specifikum vlastníků okolních bytových jednotek. • Stavební provedení (druh výstavby): • Stáří objektu – fáze životního cyklu objektu • Intenzita okolního hluku • Druh vlastnictví • Provozní náklady – způsob vytápění • Dispoziční řešení • Kritérium vnitřního vybavení jednotky • Podlaží ve kterém se bytová jednotka nachází • Počet volných bytových jednotek ve sledované lokalitě • Technická vybavenost objektu

9 Stanovení vah kritérií : Zde můžeme řadit párové porovnání. K dalším metodám pro zjištění vzájemného spolupůsobení kritérií, respektive stanovení vah jednotlivých cenotvorných kritérií řadíme: Metoda pořadí, Bodovací metoda, Fulleruv trojúhelník, Saatyho Metodu – Geometrického průměru, Saatyho metoda - řádkové součty,

10 Stanovení užitnosti specifické bytové jednotky Základní metody pro stanovení užitnosti • Bodovací metoda s vahami, Indexová metoda, Metoda nejlepších hodnot popřípadě Ivanovičova vzdálenost

11 • Mezikvantilové rozpětí stanovené Analýzou nabídkových cen bytových jednotek je: 1504,- • Daná bytová jednotka je na 62% optimalní užitnosti. • Bytová jednotka s optimální užitností je vyznačena horním kvantilem. • Po vynásobení užitnosti specifikované bytové jednotky s mezikvantilovýcm rozpětím (výstup z nadřazeného modelu) o odečtem dané hodnoty od horního kvantilu získáme nabídkovou cenu specifikované bytové jednotky.

12

13 Závěr!!!!!!!!!!! Analýza cenotvorných činitelů, v kontextu s analýzou nabídkových cen bytových jednotek přináší bližší poznání a pochopení vzájemných interakcí na trhu s bydlením. Při sestavování predikčního modelu je zásadní optimalizovat kritéria v závislosti na jejich vzájemných reálných interakcích. Při pochopení vzájemných interakcí a jejich přenesení do modelu analyzujícího a predikujícího budoucí vývoj v daném segmentu trhu, lze dospět k řádově přesné predikci, která v budoucnu nastane. Dále lze dosáhnout predikce tržních disproporcí (cenových bublin), které mají známé a popsané příčiny vzniku.