CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA Výnosová hodnota lesa Důchodová hodnota lesa Kapitálová hodnota lesa.

Prezentace na téma: "CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA Výnosová hodnota lesa Důchodová hodnota lesa Kapitálová hodnota lesa."— Transkript prezentace:

1 CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA Výnosová hodnota lesa Důchodová hodnota lesa Kapitálová hodnota lesa

2 CELKOVÁ HODNOTA LESA VĚCNÁ HODNOTA VÝNOSOVÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Rovnoměrné podnikové poměry Nerovnoměrné podnikové poměry r WR =  0,0p WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění Z = B + H (dle VHF)

3 Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají kapitalizací konečných nebo věčných rent, které mohou být roční nebo periodické

4 Kapitalizace je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

5 Důchod Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu –renty (vlastnictví půdy) –dividendy (vlastnictví cenných papírů) –úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

6 Renta Renta je druhem důchodu. čistý výnos (důchod) = renta + zisk

7 SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY Absolutní renta Diferenciální renta Průměrný zisk Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky průměrné nejhorší (marginální) pozemky = vlastník = nájemce DR I a II ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK

8 Pravidelná hospodářská skupina ha věkové třídyIIIIII IV V 1000 ha u = 100 200 1000 Těžební předpis =  = 10 ha mýtní těžby ročně 100

9 Nepravidelná hospodářská skupina ha věkové třídyIIIIII IV V 1000 ha u = 100 300100 400 300 100 400

10 Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory  stejného hospodářského tvaru  s přibližně stejným hospodářským způsobem a  stejnou dobou obmýtí a  se stejným hospodářským určením

11 Hospodářská skupina - 2 Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hosp. skupiny přibližně souhlasné Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

12 Hospodářská skupina - 3 Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hosp. skupině má být jednotná doba obmýtní Zásada co nejmenšího počtu hosp. skupin (V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955)

13 Příklad periodického těžebního předpisu Vých. stav 300 100 100 100 400 Stav za 20 let 250 300 100 100 250 -250 150 Etát na 20 let 250 ha (zbytek) Stav za 40 let 175 250 300 100 175 -175 75 Etát na 20 let 175 ha (zbytek)

14 Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) r WR =  =  0,0p 0,0p

15 Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) F r F WR = .  = .  0,0p u 0,0p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

16 Model hospodářské skupiny - 1

17 Model hospodářské skupiny - 2

18 Model hospodářské skupiny - 3

19 Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu) Normální zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) r p = . 100 = . 100  H + u. B K p …... efektivní úroková míra u …… doba obmýtní = celková plocha v ha  H …. suma porostních hodnot u. B … suma hodnot půdy K …… kapitál

20 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů N q = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

21 VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY Základní statická rovnice Au + D a. 1,0p u-a + …. = c. 1,0p u + (B + V). (1,0p u – 1) hrubá půdní renta Bez výnosů z probírek je pak Au = (B+ V + c). 1,0i u – (B + V) kde i = interní (efektivní) úroková míra Vnitřní úroková míra v lesním hospodářství ČR v roce 2011 Bonita 1Bonita 3Bonita 5Bonita 7 DUB0,640,550,410,23 BUK0,460,330,190,06 SMRK1,000,840,610, 39 BOR0,290,15

22 Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

23 Výnosový způsob oceňování staveb N CV =  p kde CV ….cena zjištěná výnosovým způsobem N ……roční nájemné upravené podle následujících odstavců p ……míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl.)

24 Roční nájemné u nemovitostí Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna Roční nájemné je souhrn nájemného za … Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

25 Číslo pol. Název položkyMíra kapitalizace % 1-2Nemovitosti pro výrobu a garážování7,5-11 3-4Nemovitosti pro obchod a administrativu6,5-8 5Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování7,5 6Nemovitosti pro dopravu, spoje7 7-8Nemovitosti pro školství a kulturu7-8 9Nemovitosti pro zdravotnictví8 10Nemovitosti pro zemědělství6-7,5 11-12Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport6,5-7 13-14Bytové domy typové/netypové5,5/4,5 15Ostatní nemovitosti neuvedené8 11Majetková práva12 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky)

26 Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa. Jednou z příčin tohoto stavu bylo a stále je: -nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, -neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, -chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, ale i -nedostatečné financování ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.