Petr Kielar Seminář o stavebním spoření Část IV: Očima klienta.

Prezentace na téma: "Petr Kielar Seminář o stavebním spoření Část IV: Očima klienta."— Transkript prezentace:

1 Petr Kielar http://petr.kielar.cz/download Seminář o stavebním spoření Část IV: Očima klienta

2 JAK VYPADÁ PRODUKT 2

3 Stavební spoření = spoření + úvěr 3 Fáze spořeníFáze úvěrová Cílová částka Měsíční úložky (např. 0,5% CČ) i mimořádné vklady Státná podpora Poplatky Splátky úvěru (např. 0,6 % CČ) i mimořádné splátky Poplatky Poskytnutí úvěru (přidělení)

4 Základní rysy Spoření Nárok na státní podporu (10 % z ročních úložek, nejvýše 2000 Kč ročně) Po 6 letech je možno smlouvu vypovědět a nárok na státní podporu zůstává zachován. Délka spoření je omezena pouze naspořením CČ Úvěr Pro získání úvěru je nutno splnit podmínky stavební spořitelny (podmínky pro přidělení) Pevná a předem daná úroková sazba (i splátka úvěru) Úvěr je určen na bytové potřeby 4

5 Základní parametry produktu (typické hodnoty) Fáze spořeníFáze úvěrová 5

6 Základní parametry produktu (typické hodnoty) Fáze spoření Úroková sazba z vkladů (1 % p.a.) Poplatky (1 % CČ za uzavření smlouvy, 300 Kč/rok za vedení účtu) Měsíční úložka (0,5 % CČ) Fáze úvěrová Podmínky pro přidělení (poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) Úroková sazba úvěru (4 % p.a.) Poplatky (300 Kč/rok) Měsíční splátka (0,6 % CČ) 6

7 Nová cizí slova Cílová částka Jeden z parametrů smlouvy o stavebním spoření, od kterého se odvozují další veličiny (výše úvěru, výše měsíčních úložek, výše splátky úvěru). Dle zákona o stavebním spoření je cílová částka součtem naspořené částky a úvěru. Hodnotící číslo Parametr, kterým se hodnotí délka a intenzitu spoření (peníze × čas). HČ je jednou z podmínek pro přidělení úvěru Účastník (stavebního spoření) Klient stavební spořitelny (podpisem smlouvy se osoba (fyzická i právnická) stává účastníkem). 7

8 Poskytnutí vs přidělení úvěru Úvěr je poskytnut po splnění podmínek pro přidělení a po posouzení návratnosti úvěru (schopnost účastníka splácet úvěr, zajištění) Může dojít k situaci, kdy je úvěr přidělen, ale není poskytnut (např. pokud účastník není schopen prokázat pravidelný příjem postačující ke splácení) Podmínky pro přidělení (součást VOP) Minimální doba spoření (ze zákona 2 roky) Naspoření stanovené částky (typicky 40 % CČ) Dosažení předepsaného hodnotícího čísla Účastník s přidělením souhlasí 8

9 Překlenovací úvěr 9 Překlenovací úvěr (meziúvěr) Fáze spořeníFáze úvěrová Cílová částka Poskytnutí úvěru (přidělení) Cílová částka Úvěr ze stavebního spoření

10 Překlenovací úvěr Na překlenovací úvěry se nevztahují omezení daná zákonem (čas poskytnutí, úroková sazba), musí však být splněna účelovost. Výše překlenovacího úvěru nesmí překročit CČ. Překlenovací úvěr může být poskytnut dříve než úvěr ze stavebního spoření, může mít (a mívá) vyšší úrokovou sazbu, která může být i variabilní. Překlenovací úvěr je splacen jednorázově cílovou částkou (naspořenou částkou a úvěrem ze stavebního spoření) okamžitě po přidělení, průběžně hradí účastník pouze úroky. Paralelně s překlenovacím úvěrem běží fáze spoření. 10

11 Státní podpora - opakování 11

12 JAK VÝHODNÉ JE STAVEBNÍ SPOŘENÍ PRO ÚČASTNÍKA? 12

13 Jak porovnávat výhodnost? Přátelský klient (nečerpá úvěr) – zhodnocení vkladů. Možno porovnávat naspořenou částku, nebo efektivní úrok (IRR, rendita) Klient čerpající úvěr – obtížnější porovnání, stavební spoření zahrnuje spoření i úvěr. V některých případech je možno porovnávat délku splácení nebo RPSN. 13

14 PŘÁTELSKÝ KLIENT 14

15 Přátelský klient Jednoduché srovnání: spořím 1000 Kč měsíčně, CČ=300.000 Kč, kolik dostanu vyplaceno za 6 let? Výhody: jednoduché, každý tomu rozumí Nevýhody: málo obecné, silná závislost na vstupních parametrech Vhodné pro porovnání dvou konkrétních nabídek 15

16 Přátelský klient Efektivní zhodnocení: určíme, při jaké úrokové sazbě dosáhneme stejného zhodnocení vložených prostředků Výhody: univerzálnější, úroková sazba je jediná a postačující reprezentativní hodnota Nevýhody: složitý výpočet, složitější k pochopení, skrytá závislost na vstupních parametrech 16

17 Postup Vytvoříme modelovou kalkulaci spořicího účtu Z této kalkulace zjistíme peněžní toky (počet a výše plateb, výše uspořené částky) Z peněžního toku klienta vypočítáme IRR 17

18 Přátelský klient - příklad Cílová částka: 200.000 Kč Měsíční úložka: 0,5% CČ (1000 Kč) Délka spoření: 72 měsíců Úročení vkladů : 2 % p.a. Poplatek za uzavření: 1 % CČ Měsíční poplatek: 25 Kč Státní podpora: 10 %, max. 2000 Kč ročně Pokud nebude výslovně uvedeno jinak, platí tyto parametry pro všechny dále uvedené příklady 18

19 Přátelský klient – modelování účtu Vzhledem ke způsobu výpočtu SP je nutno provádět výpočet po měsících, např. pomocí Excelu. 19

20 Státní podpora se vyplácí jednou ročně. Pokud klient spoří např. od ledna 2012 do prosince 2017, dostane v dubnu 2018 státní podporu za rok 2017! Přátelský klient – poslední SP 20 Začátek spořeníKonec spoření SP za poslední rok spoření

21 Přátelský klient – ukončení účtu V posledním měsíci je vyplacena uspořená částka V dubnu následujícího roku je vyplacena poslední SP 21...

22 Přátelský klient – souhrn modelu 22 Priklad_1 Klient postupně vloží 72.000 Kč a na konci vybere 79.092 Kč Všechny ostatní obraty se dějí "uvnitř" a nejsou součástí cash-flow!

23 Cash-flow 23...atd... Poslední úložka Výplata uspořené částky 77.802 Kč (zároveň okamžik ukončení smlouvy) Výplata uspořené částky 77.802 Kč (zároveň okamžik ukončení smlouvy) Výplata poslední státní podpory 1290 Kč

24 Výpočet IRR Vytvořím model spořicího účtu Vklady odpovídají cash-flow na účtu stavebního spoření Cash-flow končí výplatou uspořené částky a dodatečné SP Hledám takovou úrokovou sazbu, aby konečné saldo bylo nulové (Goal Seek) V Excelu postačí jen cash-flow a použití fce IRR (pozor, je citlivá na prvotní odhad). Pozor na přepočet ročního/měsíčního úroku 24 Poslední SP Goal Seek Priklad_1a Cash-flow z modelu stavebního spoření

25 Výpočet IRR pomocí funkce IRR Postačí cash-flow, nemusím modelovat spořicí účet Cash-flow končí výplatou uspořené částky a dodatečné SP Použiji funkci IRR(B5:B80;1%) (pozor, je citlivá na prvotní odhad). Pozor na přepočet ročního/měsíčního úroku – IRR počítá úrok „za období“, což je zde měsíc. My však potřebujeme úrok roční (p.a.). Hodnotu IRR tak musíme vynásobit 12. 25 Poslední SP Priklad_1a

26 Jiný způsob výpočtu IRR 26 V případě dostatečně jednoduchého cash flow není nutné cash flow vypisovat. Hledaná úroková sazba3,125% Měsíční úložka1000 Počet měsíců72 Naspořeno79 079 vypočítám pomocí funkce FV Vyberu naspořenou částku77 802 Zůstane zbytek1 276...který úročím měsíců4...a dostanu1 290 vypočítám pomocí funkce FV Což musí být rovno poslední SP1 290 Rozdíl musí být nula0 Data / What-If Analysis / Goal Seek

27 IRR = RPSN Všechny uvedené metody jsou ekvivalentní, dávají shodný výsledek Matematicky jde vždy o řešení rovnice n-tého stupně Tato rovnce je shodná s rovnicí pro výpočet RPSN (viz dále) XLS soubory k uvedeným příkladům jsou na http://petr.kielar.cz/download 27

28 Závislost na úrokové sazbě 28 Měsíční úložka 1700 Kč Měsíční poplatek 25 Kč Poplatek za uzavření 1% CČ Cílová částka 150 000 Kč Spoření zahájeno v červenci

29 Jak ovlivnit IRR? Výše pravidelných vkladů Délka spoření Měsíc zahájení / ukončení spoření Mimořádné úložky Cílová částka 29

30 Výše pravidelných vkladů Roční státní podpora je 10%, nejvýše však 2000 Kč! 30 Délka spoření: 6 let Začátek spoření v lednu Kombinuje se vliv shora omezené SP a fixních poplatků S měsíční úložkou se mění i výše CČ tak, aby úložka činila 0,5 % CČ Priklad_4 Bez poplatků S poplatky: 1 % CČ za uzavření smlouvy 25 Kč měsíčně za vedení účtu

31 Délka spoření Každá koruna „vydělá“ SP jen jednou! 31 Bez poplatků S poplatky: 1 % CČ za uzavření smlouvy 25 Kč měsíčně za vedení účtu Priklad_7

32 Měsíc zahájení / ukončení spoření 32 Díky způsobu výpočtu SP je hodnota IRR závislá na měsíci zahájení a ukončení spoření. Efekt je výrazný jen tehdy, když klient spoří více, než činí maximální roční základ SP.

33 Mimořádné úložky Zhodnocení vkladů roste s časem – nejvyšší zhodnocení má poslední úložka! Není výhodné ukončit smlouvu v prosinci – prodloužením do dalšího roku lze získat ještě jednu státní podporu. Pozor na poplatek za vedení účtu! Příklad: 1000 Kč po dobu 72 měsíců -> 3,125 % Alternativa: prodloužení o 1 měsíc, v lednu 7. roku mimořádná úložka 12.000 Kč -> 3,540 % (obé při zahájení spoření v lednu) 33 Priklad_3

34 Cílová částka Z cílové částky se počítá poplatek za uzavření smlouvy (obvykle 1 % CČ) Klient nesmí naspořit více, než činí CČ Z cílové částky se odvozuje výše měsíčních úložek stanovená ve Všeobecných obchodních podmínkách (obvykle 0,4% - 0,6% CČ). Klient může spořit více, nikoli však méně. Cílová částka je důležitá pro stanovení výše úvěru, pro podmínky jeho získání a rychlost splácení. To se však netýká přátelských klientů! 34

35 Cílová částka Strategie pro přátelské klienty: cílová částka by měla být co nejnižší – blízká naspořené částce. Tím se minimalizuje poplatek za uzavření. Riziko: možné komplikace v případě, že klient bude potřebovat úvěr. Stavební spořitelny však umožňují cílovou částku zvýšit. Příklad: CČ=200.000 Kč, měs. úložka=1000 Kč -> IRR=3,125 % p.a. Alternativa: CČ=80.000 Kč, měs. úložka=1000 Kč -> IRR=3,727 % p.a. 35 Priklad_5

36 Přátelský klient - jak optimalizovat výnos? Původní parametry: CČ=200.000 Kč / úložky 1000 Kč / doba 72 měsíců -> IRR=3,125 % p.a. Snížení CČ=170.000 Kč a zvýšení úložek na 1800 Kč měsíčně -> IRR=3,726 % p.a. Prodloužení spoření o jeden měsíc – v lednu vložíme 20.000 Kč -> IRR=4,081 % p.a. 36

37 Poznámky k optimalizaci Parametry se vzájemně ovlivňují (například snížením CČ se sníží poplatek, což má vliv na optimální výši měsíční úložky). Předešlý příklad tedy není absolutní maximum! Analytické řešení neexistuje! Možno hledat pouze numericky. Tyto vypočtené hodnoty jsou po zdanění. To je nutno mít na zřeteli při porovnávání s jinými produkty! 4,1 % po zdanění = 4,1/0,85 = 4,82 % před zdaněním 37

38 KLIENT ČERPAJÍCÍ ÚVĚR 38

39 Klient čerpající úvěr Jednoduché porovnání: pokud budu jiný úvěr splácet stejnými splátkami jako stavební spoření, za jak dlouho bude splacen? Výhody: jednoduché a názorné Nevýhody: málo obecné, silná závislost na vstupních parametrech Vhodné pro porovnání dvou konkrétních nabídek 39

40 Klient čerpající úvěr Koeficient navýšení Koeficient navýšení = náklady na úvěr / výše úvěru Výhoda: možno porovnávat úvěry různého objemu Oblíbený u spotřebitelských úvěrů, leasingu, krátkodobých půjček Nezohledňuje časovou hodnotu peněz Vhodný pro krátkodobé půjčky (zastavárna), méně vhodný pro dlouhodobé úvěry 40

41 Klient čerpající úvěr Porovnání pomocí efektivního úroku (RPSN) Výhody: jedna reprezentativní hodnota Nevýhody: komplikovaný výpočet RPSN = Roční procentní sazba nákladů Synonyma: APR (Annual Percentage Rate), APRC (Annual Percentage Rate of Charge), Totéž co IRR 41

42 RPSN = Roční procentní sazba nákladů Cílem je najít parametr pro porovnání různých úvěrů Úvěry při stejné nominální sazbě mohou mít odlišnou výši poplatků nebo dalších povinných plateb RPSN = úroková sazba fiktivního úvěru, který by byl splácen splátkami ve výši všech plateb souvisejících s poskytnutým úvěrem (splátky, poplatky, pojištění apod.)‏ 42

43 RPSN metodická poznámka Čas t je ze zákona v rocích, to odpovídá ročnímu připisování úroků V příkladech budeme počítat čas v měsících, protože: – Lépe se to počítá (často můžeme využít funkci IRR) – Úroky jsou v praxi obvykle připisovány měsíčně – Rozdíl není velký – Možno korigovat: 43

44 RPSN - příklad 44

45 RPSN a zákon Zákon 145/2010 o spotřebitelském úvěru (novela v roce 2016) Matematicky jednoduché (byť pracné) V praxi komplikované –nutno specifikovat, které náklady mají být do výpočtu zahrnuty (poplatek za poskytnutí úvěru, poplatek za ohodnocení nemovitosti, poplatek za pojištění nemovitosti atd.) Nutná řada zjednodušujících předpokladů (předpokládaná fixní úroková sazba, způsob čerpání úvěru atd.) RPSN však dá představu o výhodnosti úvěru 45

46 RPSN – PŘIDĚLENÝ ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 46

47 Porovnání stavebního spoření a hypotéky? Snadné, pokud klient ukončil spořicí fázi a má nárok na úvěr V této situaci je možno snadno porovnat RPSN úvěru ze stavebního spoření a hypotéky 47

48 RPSN pomocí funkce MÍRA.VÝNOSNOSTI 48 12*MÍRA.VÝNOSNOSTI(cash-flow)

49 RPSN pomocí funkce RATE 49 Funkce RATE Funkce NPER Namísto modelování cash-flow spočítám pouze počet splátek (funkce NPER) Pomocí funkce RATE určím odpovídající úrokovou sazbu.

50 STAVEBNÍ SPOŘENÍ JAKO CELEK 50

51 Stavební spoření jako unikátní produkt Pokud klient je klient v samotném počátku a chce porovnat celé stavební spoření s jinýmu produkty, neexistuje jednoduchý způsob porovnání. V této situaci je možno stavební spoření porovnat s kombinací spořicího účtu a hypotéky 51

52 STAVEBNÍ SPOŘENÍ S PŘEKLENOVACÍM ÚVĚREM 52

53 Porovnání stavebního spoření a hypotéky? Racionální, pokud klient je klient v samotném počátku a chce okamžitě úvěr. V této situaci je možno stavební spoření s překlenovacím úvěrem porovnat s hypotékou 53

54 Porovnání stavebního spoření a hypotéky? Jedinou komplikací jsou rozdílné výše plateb účastníka ve spořicí a úvěrové fázi Je možno hledat RPSN standardní cestou dle vzorce Alternativou je kombinace dvou na sebe navazujících úvěrů 54 spoření + úroky z PÚ splátky úvěru

55 Porovnání stavebního spoření a hypotéky? CČ: 200.000 Úroky: 2% / 5% / 5% Poplatek za uzavření: 1% CČ Měsíční poplatky: 25 Kč Spoření: 1000 Kč Úroky z PÚ: 833 Kč Splátky úvěru: 1200 Kč Spořicí fáze: 78 měsíců Úvěrová fáze: 126 měsíců 55 spoření + úroky z PÚ splátky úvěru 2 % p.a. 5 % p.a. Priklad_8

56 Postup Vytvoříme modelovou kalkulaci všech tří účtů (spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření) Z této kalkulace zjistíme peněžní toky (především počet plateb) Peněžní toky sloučíme (sečteme) a vytvoříme tak jediný peněžní tok klienta Z peněžního toku klienta vypořítáme IRR (RPSN) 56

57 Model – spoření a PÚ 57

58 Splacení PÚ 58...

59 Chytáky: před- a polhůtní úročení 59 Rate5% / 12 Nper33 Pmtsplátka PvÚvěr Type0 ( =polhůtní )1 ( =předlhůtní ) Parametry funkce FV

60 Chytáky - pokračování Poslední státní podpora – je využita jako splátka úvěru ze stavebního spoření. Nefiguruje však v cash-flow. Poslední splátka úvěru – zpravidla bývá odlišná od pravidelných splátek (proč?) Odlišnou výši poslední splátky možno zohlednit přidáním další (třetí) fáze splácení nebo je počet plateb reálné číslo (nikoli celé). 60

61 Porovnání stavebního spoření a hypotéky? RPSN5,594% Počáteční úvěr200 000,00 Fáze spoření Platby1 833,33 Počet plateb78 Zůstatek úvěru114 683,20vypočítám pomocí funkce FV Fáze úvěrová Platby1 200,00 Počet plateb126 Zůstatek úvěru0,00vypočítám pomocí funkce FV 61 Data / What-If Analysis / Goal Seek

62 Stavební spoření x hypotéka RPSN je zvyšována poplatky a snižována státní podporou Spořicí fáze je nevýhodná – peníze vložené na spořicí účet „vydělají“ 2 % (+SP), zatímco kdyby byly použity jako splátka PÚ, „ušetřily“ by 5 % Pro klienta je proto obvykle(!) výhodné zkrátit spořicí fázi Při velkém zkrácení spořicí fáze totiž může dojít ke snížení IRR! 62

63 Příklad závislosti RPSN u PÚ na délce spoření 63

64 Příklad závislosti RPSN u PÚ na délce spoření 64 Sazba spoření: 1 % Sazba ÚSS: 3,75 % Sazba PÚ: 3-5 % Poplatky 25 Kč/měs pro spoření, ÚSS i PÚ Poplatek za uzavření: 1 % CČ Poplatek za PÚ: 1 % CČ CČ: 300 000 Kč Splátky úvěru: 0,7 % CČ

65 Metody porovnávání - shrnutí Spoření Absolutní částka: kolik naspořím za X let při měsíčním vkladu Y? IRR – efektivní úrok Úvěr Doba splácení: porovnávám dva úvěry, oba splácím stejnými splátkami. Lepší je ten, který je splacen dříve. RPSN 65

66 Efektivní úrok – obecný postup Spoření Určení cash-flow (úložky, výplata) Pro nalezení cash-flow je nutné modelovat vývoj spořicího účtu (úroky, poplatky, SP) Nalezení úrokové sazby, při které je FV cash-flow nulová Úvěr Určení cash-flow Pro nalezení cash-flow je nutné modelovat vývoj úvěrového účtu, u PÚ i úvěru spořicího. Nalezení úrokové sazby, při které je FV cash-flow nulová 66

67 Otázky k zamyšlení *) a diskusi *) Může být IRR přátelského klienta nižší než nominální úroková sazba? A může být IRR<0? Ve kterých případech? A proč je to dobré vědět? RPSN hypotéky závisí na její výši. Je to pravda? A proč? Jaký bude kvalitativní vztah mezi IRR a cílovou částkou přátelského účastníka? Co všechno je pro tuto úvahu důležité? _____________________ *) Na pořadí záleží! ;-) 67