„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR Ing. Mgr. Martin LUX Sociologický ústav AV ČR Jilská Praha 1 Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 2 Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (nominálně) Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 3 Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích ZeměHlavní období cenového růstu Trvání (čtvrtletí) Hlavní období cenového poklesuTrvání (čtvrtletí) USA1995Q1-2005Q2: +52,7 %41-- Japonsko1977Q3-1991Q1: +77,6 %541991Q1-2005Q1: -40,7 %56 Německo1976Q2-1981Q2: +15,7 %201994Q2-2004Q4: -20,5 %42 Francie1997Q1-2005Q1: + 74,3 %321981Q1-1984Q3: -18,1 %14 Itálie1970Q1-1981Q1: + 98,0 %441981Q1-1986Q2: -35,3 %21 Kanada1985Q1-1989Q1: +66,5 %251981Q1-1985Q1: -20,9 %16 Velká Británie1995Q4-2005Q2: +137,4 %381973Q3-1977Q3: -33,7 %16 Austrálie1996Q1-2004Q1: + 84,7 %32-- Dánsko1993Q2-2004Q3: +93,4 %451979Q2-1982Q4: -36,8 %14 Finsko1979Q1-1989Q1: +111,8 %401989Q1-1993Q2: -49,7 %17 Jižní Korea1987Q3-1991Q2: +33,5 %151991Q1-2001Q1: -47,5 %39 Irsko1992Q3-2005Q1: +242,7 %501981Q3-1987Q2: -27,1 %23 Nizozemí1985Q3-2005Q1: +183,1 %781978Q2-1985Q3: -50,4 %29 Nový Zéland1970Q1-1974Q3: + 62,7 %181974Q3-1980Q4: -37,8 %25 Norsko1993Q1-2005Q2: +136,3 %491986Q4-1993Q1: -40,6 %25 Španělsko1996Q4-2004Q4: +114,2 %321978Q2-1986Q1: -32,2 %31 Švédsko1996Q2-2005Q2: +80,1 %361979Q3-1986Q1: -37,9 %26 Švýcarsko1976Q3-1989Q4: +73,5 %531989Q4-2000Q1: -40,7 %41 Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 4 2 roviny problému  Vytvoření cenového indexu  Vysvětlení vývoje cen a případná prognóza

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 5 Vytvoření cenového indexu – metodiky  Hlavní problém: Nemovitost je komplexní zbožový statek, svazek zbožových atributů » Index „standardního“ bytu » Index opakovaných prodejů » Hedonický cenový index

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 6 Vytvoření cenového indexu – hedonický cenový index  Jediný vhodný pro přeceňování nemovitostí  Jediný vhodný pro analýzu cen v jednotlivých tržních segmentech  Zjišťuje nejen změnu ceny nemovitostí, ale změnu ceny jednotlivých atributů  Metodicky založen na regresním modelu vysvětlujícího ceny podle vlivu jednotlivých atributů: Ln P = β1*(A) + β2*(B) + β3*(C) + β4 (ROK) kde: P ceny nemovitostí A atributy vztahující se k samotné nemovitosti B atributy vztahující se k lokalitě (atraktivita lokality) C atributy vztahující se k regionu (vyspělost regionu) ROK rok prodeje nemovitosti

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 7 Vytvoření cenového indexu – hedonický cenový index a jeho aplikace v ČR  Index má široké využití, ale je náročný na množství informací o nemovitostech  Je možné vytvořit na databázi nabídkových cen, ale přesnější jsou ceny transakční  Nejvhodnější využít databáze poskytovatelů hypotečních úvěrů, bank – jedna banka projevila zájem a s jedním velkým bankovním ústavem již rok spolupracujeme Náš cíl: Zapojit do systému více bankovních ústavů a vytvořit ucelený hedonický bankovní index.

„Český trh nemovitostí – prognózy vývoje cen“ Diskusní setkání Stavebního fóra, hotel Modrá růže, Praha Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR 8 Vysvětlení vývoje cen a případná prognóza  Metodika analýzy časových řad (model korekce chyby)  Modelování dlouhodobého (rovnovážného) cenového vývoje a krátkodobých odchylek: » V dlouhém období (rovnovážné ceny): fundamentální faktory » V krátkém období (odchylky od rovnováhy): spekulace (neefektivita trhu), poptávkové šoky, státní zásahy, regulace  V některých zemích velmi přesvědčivé výsledky  Aplikovali jsme model na zakázku – výsledky není možné zveřejnit