Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

1 Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR Vypracováno s podporou grantu IGA 32/07 VŠE (V. Adamec, P. Paneš, M. Lapaček)

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "1 Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR Vypracováno s podporou grantu IGA 32/07 VŠE (V. Adamec, P. Paneš, M. Lapaček)"— Transkript prezentace:

1 1 Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR Vypracováno s podporou grantu IGA 32/07 VŠE (V. Adamec, P. Paneš, M. Lapaček)

2 2 Osnova 1. Pár poznámek k teorii1. Pár poznámek k teorii 2. Empirie2. Empirie –a. Dlouhodobé zkušenosti s reg. nájemným: VB i jinde –b. ČR: vybrané dopady 3. Celkový závěr3. Celkový závěr

3 3 1. Teorie: problematické body Problémy s teoretickým odůvodněním nutnosti regulace nájemného na rovině ek. pos. analýzy (tj. např. dokazování, že reg. R vede k lepšímu využití bytového fondu apod. – kvantitativní analýzy…)Problémy s teoretickým odůvodněním nutnosti regulace nájemného na rovině ek. pos. analýzy (tj. např. dokazování, že reg. R vede k lepšímu využití bytového fondu apod. – kvantitativní analýzy…) Naopak: ekonomická literatura plná prokazování, že reg. R vede k ekonomickým neefektivnostemNaopak: ekonomická literatura plná prokazování, že reg. R vede k ekonomickým neefektivnostem –není zas tak složité: deformovaná cena (dolů) → nadspotřeba, plýtvání, nedostatečná ekonomizace (obdobně jako zdravotnictví apod.) –trh s byty jako investiční alternativa – při plošné reg. R nedostatečná atraktivnost z hlediska inv. trojúhelníku (výnosová míra-riziko-likvidita) –ad hoc hledání empirického potvrzení těchto mechanismů (viz další části)

4 4 1. Teorie: problematické body obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně) v ekonomické literatuře (platí zejména o českých učebnicích SP):obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně) v ekonomické literatuře (platí zejména o českých učebnicích SP): –a) často založená na normativních argumentech (cena bydlení musí být přiměřená, dostupná všem, spravedlivá apod.). problém s tímto polemizovat – hodnotové soudy, jiná rovinaproblém s tímto polemizovat – hodnotové soudy, jiná rovina

5 5 1. Teorie: problematické body... obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně)... obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně) –b) ekonomická argumentace (tj. zvláštní charakteristika statku bydlení vede k nutnosti státního zásahu, regulace) – nedostatečná diskuze, přehlížení protiargumentů př.: Argument pro státní zásah, regulaci: Selhání konkurence – trh s byty nesplňuje charakteristiky dokonalé konkurence (je zde omezený vstup a výstup, statky jsou nehomogenní, odlišné typy bytů si nekonkurují), takže nelze volným neregulovaným fungováním trhu uspokojit zájmy spotřebitelůpř.: Argument pro státní zásah, regulaci: Selhání konkurence – trh s byty nesplňuje charakteristiky dokonalé konkurence (je zde omezený vstup a výstup, statky jsou nehomogenní, odlišné typy bytů si nekonkurují), takže nelze volným neregulovaným fungováním trhu uspokojit zájmy spotřebitelů opomíjí: neex. dokonale konk. trh, ani není žádoucí (např. homogennost), vstup/výstup do odvětví omezen často právě st. zásahy (reg. zisku), chybí důkaz, že stát zájmy uspokojí (opomíjí selhání státu)opomíjí: neex. dokonale konk. trh, ani není žádoucí (např. homogennost), vstup/výstup do odvětví omezen často právě st. zásahy (reg. zisku), chybí důkaz, že stát zájmy uspokojí (opomíjí selhání státu)

6 6 2.a Empirie - zahraničí teoretické útoky proti reg. R – empirická podporateoretické útoky proti reg. R – empirická podpora množství článků liberálně orientovaných autorůmnožství článků liberálně orientovaných autorů např.:např.: –Hayek: reg. R v Rakousku v 30. letech, aby ceny R neletěly z důvodu nedostatku bytů vzhůru léta: příznivý poměr Δ počet bytů versus Δ obyv., ale růst pociťovaného nedostatku → jako důvod pro další nutnou reg. R –de Jouvenel: efekt záklopky ve Francii – od 1. sv. války („dočasná regulace“) nemožnost zrušit regulaci (pol. neúnosné – nedostatek bytů, veteráni, neúnosné rozdíly, skoky...), institucionalizace zvyků a nedůvěry v trh –efekt záklopky i Rydenfelt (Šv.), Robinson (VB)

7 7 2.a Empirie - zahraničí Friedman, Stigler: zemětřesení San Francisco 1906: nedostatek bytů vyřešen volným trhem – v první fázi ekonomizace, v druhé fázi efekt dodatečné výstavby (x obvyklá reg. R při velkém nedostatku bytů – z příčiny se stává důsledek)Friedman, Stigler: zemětřesení San Francisco 1906: nedostatek bytů vyřešen volným trhem – v první fázi ekonomizace, v druhé fázi efekt dodatečné výstavby (x obvyklá reg. R při velkém nedostatku bytů – z příčiny se stává důsledek) Rydenfelt: Švédsko léta – nedostatek kvůli samostatně bydlícím mladým – pro mladé samostatné bydlení nikoliv nezbytný, ale luxusní statek (vysoká elast. D)Rydenfelt: Švédsko léta – nedostatek kvůli samostatně bydlícím mladým – pro mladé samostatné bydlení nikoliv nezbytný, ale luxusní statek (vysoká elast. D)

8 8 2.a Empirie - zahraničí Velká Británie:Velká Británie: –Dlouhodobá zkušenost s určitou formou regulovaného nájemného (podle konkrétní politické situace) –Dlouhodobý úbytek soukromých bytů v pronájmu – od procentuálně nejsilnějšího sektoru v polovině 20. století (53% bytů) k téměř vymizení do 30 let (13% bytů 1979) –Příčina: kromě podpory OV (konz. str., pak i lab.) právě reg. R a její změny (Pennance) – nedostatečný výnos, vysoké riziko (versus rostoucí atraktivita fin. trhů) –Je vymizení soukr. náj. sektoru vůbec problém? –Další zmiňované problémy: kvalita bytů, soudní spory („zbytečné“ náklady)

9 9 2.b Empirie ČR – vybrané případy Situace v ČR – rekapitulace:Situace v ČR – rekapitulace: –Po roce 1990 regulace nájemného 1. generace – široká kritika – i od zastánců určité formy regulace (regulace 2. generace) –Vysoká politická citlivost, názory populace v neprospěch úplné deregulace –Spory vlády a ÚS roku 2000 –Posun až: zákon 107/2006 Sb. – postupná deregulace do roku 2010 –Počet soukromých bytů s regulovaným nájmem cca

10 10 2.b Empirie ČR – vybrané případy Problém datové základny – dlouhodobá a plošná datová řada o tržních cenách bytů, výši tržních nájmů a výši regulovaných nájmů chybíProblém datové základny – dlouhodobá a plošná datová řada o tržních cenách bytů, výši tržních nájmů a výši regulovaných nájmů chybí Použitá data: IRI – nabídkové ceny bytů i nájmů – problematické; stav k 8/2007 (rané období postupné deregulace podle zákona 107/2006 Sb.) – stále propastné rozdíly reg. a trž. RPoužitá data: IRI – nabídkové ceny bytů i nájmů – problematické; stav k 8/2007 (rané období postupné deregulace podle zákona 107/2006 Sb.) – stále propastné rozdíly reg. a trž. R

11 11 2.b Empirie ČR – vybrané případy Co zkoumat? Zaměření se na dvě témataCo zkoumat? Zaměření se na dvě témata I. Bydlení jako investiceI. Bydlení jako investice –Problém ke zkoumání: je na základě aktuálních dat investice do bydlení lukrativní v porovnání s investičními možnostmi finančního trhu? Tržní nájemné, regulované nájemné – výnosnost v %, návratnost investice v letech, podle různé uvažované životnosti bytu -30 let, 50 let, neomezená – 3 varianty pro reinvestice k zachování stavu bytu, vyplatí se renovovat?… (stav k 8/2007) II. Dopad regulovaného nájemného na trh práceII. Dopad regulovaného nájemného na trh práce –Problém ke zkoumání: teze – reg. R způsobuje imobility, lidem se nevyplatí stěhovat za prací, protože při změně bydliště už není nárok na regulovaný R → „sedět“ na bytě

12 12 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice AD I. - výstupyAD I. - výstupy –Výnosový benchmark – finanční trh: státní dlouhodobé dluhopisy. Výnosnost dle VK (dlouhý konec 8/2007): 4,5%. Rovnováha – výnosnost z pronájmu o něco vyšší (náročnost obhospodařování) – např. 5% (?) –122 sledovaných lokalit, poměr „roční čisté R po částce určené na odpis k zachování kvality bytu“/“cena“

13 13 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice Tržní nájemné: nad 5% výnosností: při uvažované životnosti 30 let: 3/122 lokalit, 50 let: 15/122, neomezená: 68/122Tržní nájemné: nad 5% výnosností: při uvažované životnosti 30 let: 3/122 lokalit, 50 let: 15/122, neomezená: 68/122 „podceněné“ (Ostrava, SZ Čechy) a „nadceněné“ lokality (Praha)„podceněné“ (Ostrava, SZ Čechy) a „nadceněné“ lokality (Praha)

14 14 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice Regulované nájemné: problém stanovení výnosnosti - s jakou cenou porovnávat? Problém Reg R x tržní P – hypoteticky použit tento poměr – jen pro představu:Regulované nájemné: problém stanovení výnosnosti - s jakou cenou porovnávat? Problém Reg R x tržní P – hypoteticky použit tento poměr – jen pro představu: Životnost bytu: Počet lokalit s výnosností nad 5% Počet lokalit, kde je reg R menší než reinvestice k udržení kvality bytu 30 let 0/1221/ let 0/1225/122 Neomezená0/122N/A

15 15 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice Další ukazatel: doba návratnosti (podle uvažovaných diskontních měr a uvažované doby životnosti)Další ukazatel: doba návratnosti (podle uvažovaných diskontních měr a uvažované doby životnosti) pro reg. R opět problém s cenou bytu – výsledky opět spíše jen pro představu nebo zachycení možného uvažování majitelů bytůpro reg. R opět problém s cenou bytu – výsledky opět spíše jen pro představu nebo zachycení možného uvažování majitelů bytů Uvažujme 5% diskontní míru – výsledky…:Uvažujme 5% diskontní míru – výsledky…:

16 16 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice d.m.=5%, # ze 122 lokalit Tržní nájemné Regulované nájemné Živ. neom. Živ. 30 l. Živ. 50 l. Živ. neom. Živ. 30 l. Živ. 50 l l l l l l Nad 100 l Nevrátí se

17 17 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice Závěry k části „Byt jako investice“: tržní nájemné slibovalo ve vybraných lokalitách konkurenceschopnou výnosnost vůči investičním alternativám (závislost na uvažované životnosti!)Závěry k části „Byt jako investice“: tržní nájemné slibovalo ve vybraných lokalitách konkurenceschopnou výnosnost vůči investičním alternativám (závislost na uvažované životnosti!) Regulované nájemné v mnoha případech nepostačující k reinvesticím, k udržení ceny bytu (ale problém se stanovením ceny bytu) – logika chátráníRegulované nájemné v mnoha případech nepostačující k reinvesticím, k udržení ceny bytu (ale problém se stanovením ceny bytu) – logika chátrání Problém interakce rušení regulace, resp. deregulace s tržním nájmem, resp. tržní cenou bytu – klesne tržní nájem, klesne tržní cena bytu → ? Vliv na výnosnost ? Výnosnost patrně klesne (↓tržní R > ↓ P - korelace mezi tržním R a tržní P není 100% - nájemné jako nez. pr., cena jako záv. pr. – konvexní funkce)Problém interakce rušení regulace, resp. deregulace s tržním nájmem, resp. tržní cenou bytu – klesne tržní nájem, klesne tržní cena bytu → ? Vliv na výnosnost ? Výnosnost patrně klesne (↓tržní R > ↓ P - korelace mezi tržním R a tržní P není 100% - nájemné jako nez. pr., cena jako záv. pr. – konvexní funkce)

18 18 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost AD 2:AD 2: –Problém: reg. R vázané na stávající byt, nikoliv nový byt → vyplatí se (v kterých případech?) zůstat nezaměstnaný v reg. bytě spíše než se stěhovat za prací do nereg. bytu? Pokud ano → ↑ U –Srovnávání: dávky+nižší výdaje na bydlení versus vyšší příjem+vyšší výdaje na bydlení –Vysoké množství proměnných → case-study pro konkrétní typ rodiny (počet členů; výchozí lokalita s vysokou U → výše reg. R,;cílová lokalita s nižší nezaměstnaností → výše trž. R)

19 19 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost Kalkulace na stav ze srpna 2007 – výše soc. dávek, výše tržního a regulovaného nájemného ve zvolených lokalitách, výše min. mzdyKalkulace na stav ze srpna 2007 – výše soc. dávek, výše tržního a regulovaného nájemného ve zvolených lokalitách, výše min. mzdy –Rodina s 0, 1, 2 dětmi ve věku 6-15 let, oba rodiče dlouhodobě bez zaměstnání, pokouší se ho hledat –Výchozí lokalita – Louny (reg. R, vysoká U), cílová lokalita – Rakovník (trž. R, nízká U) –Vyplatí se rodině přestěhovat se za pracovní nabídkou (pro oba rodiče stejná)? Jaká musí být výše nabídky?

20 20 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost Výstupy výpočtu:Výstupy výpočtu: Velikost rodiny Mzdové rozpětí – nevyplatí se stěhovat za prac. nabídkou (hrubá mzda, oba rodiče) Mzdové rozpětí – vyplatí se stěhovat za prac. nabídkou (hrubá mzda, oba rodiče) – Kč Kč – x Kč 9600 Kč – x – 8400 Kč 8400 Kč - x

21 21 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost Interpretace výstupů:Interpretace výstupů: –Méně dětí → nižší soc. dávky (přitom přibližně stejné pracovní příjmy, stejný reg. R i trž. R) → spíše se vyplatí stěhovat se za prací - stačí nižší mzda k vyrovnání rovnice „zbytkových“ příjmů (příjmy po odečtení nákladů na R): soc. dávky - reg. R = mzdy – trž. R – „hraniční“ mzda relativně nízká – v daném případě se vyplatí stěhovat se za prací při většině pracovních nabídek; nicméně určité mzdové rozpětí, pro které je racionální zůstat v původní lokalitě nezaměstnaný, existuje

22 22 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost Problémy:Problémy: –1. nezahrnuty mimopeněžní veličiny (osobně vnímané strasti spojené s prací…) – pokud by bylo kalkulováno → větší vliv reg. R na nezaměstnanost („hraniční“ mzda by musela být vyšší) –2. Zde jen 1 případová studie. Jiné výsledky pro jiné uvažované lokality a typy rodin. –3. Problém se tenčí s deregulací Celkový závěr: v interakci se sociálními dávkami tu určitý (omezený) vliv na nezaměstnanost může při racionálním chování být. Těžko stanovit konkrétní rozsah (např. v % bodech).Celkový závěr: v interakci se sociálními dávkami tu určitý (omezený) vliv na nezaměstnanost může při racionálním chování být. Těžko stanovit konkrétní rozsah (např. v % bodech). Obecně řečeno: při necitlivém nastavení dávek, při selektivní regulaci a při vysokých rozdílech reg. R a trž. R je tento problém relevantní. Otázka celkového nastavení systémuObecně řečeno: při necitlivém nastavení dávek, při selektivní regulaci a při vysokých rozdílech reg. R a trž. R je tento problém relevantní. Otázka celkového nastavení systému

23 23 Závěrem V ČR se popsané problémy s postupující deregulací zmenšujíV ČR se popsané problémy s postupující deregulací zmenšují Přesto má význam se tímto tématem zabývat – dnes již historická sonda do roku 2007 (ČR), zahraničně empirická i teoretická část poukazují na možné problémy, které se s reg. R mohou pojitPřesto má význam se tímto tématem zabývat – dnes již historická sonda do roku 2007 (ČR), zahraničně empirická i teoretická část poukazují na možné problémy, které se s reg. R mohou pojit Rozsah problémů podle tvrdosti a typu regulaceRozsah problémů podle tvrdosti a typu regulace Potvrzuje se možný vliv na další sektory ekonomiky (ekonomika jako systém, 1 řád)Potvrzuje se možný vliv na další sektory ekonomiky (ekonomika jako systém, 1 řád)

24 24 Závěrem Existují další velmi podstatné problémy, které zde nejsou z povahy věci řešeny – např. otázka spravedlnosti a další etické záležitostiExistují další velmi podstatné problémy, které zde nejsou z povahy věci řešeny – např. otázka spravedlnosti a další etické záležitosti Regulované nájemné je věcí politického rozhodnutí → při popularitě určité formy státních zásahů je pravděpodobné, že jistá forma reg. R bude existovat i v budoucnosti. Jde o to, aby tato forma byla v rámci možností co nejméně antitržní… a co nejméně nespravedliváRegulované nájemné je věcí politického rozhodnutí → při popularitě určité formy státních zásahů je pravděpodobné, že jistá forma reg. R bude existovat i v budoucnosti. Jde o to, aby tato forma byla v rámci možností co nejméně antitržní… a co nejméně nespravedlivá

25 25 Děkuji za pozornost… ??????????????


Stáhnout ppt "1 Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR Vypracováno s podporou grantu IGA 32/07 VŠE (V. Adamec, P. Paneš, M. Lapaček)"

Podobné prezentace


Reklamy Google