Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí Realitní kongres 2012 JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc. 1. listopadu 2012.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí Realitní kongres 2012 JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc. 1. listopadu 2012."— Transkript prezentace:

1 Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí Realitní kongres 2012 JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc. 1. listopadu 2012

2 Obsah  dispozitivnost právní úpravy  věci v právním smyslu  součást (nemovité) věci - stavba součástí pozemku  právo stavby jako nový právní institut  vlastnictví (nemovité) věci  převod vlastnictví, ochrana dobré víry a princip materiální publicity  ochrana před chybným zápisem do katastru nemovitostí  nový katastrální zákon  základní rozdíly mezi nájmem a pachtem  nová úprava nájemní smlouvy  nájem prostoru sloužícího podnikání  vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy 2

3 Dispozitivnost právní úpravy (§ 1 odst. 2)  Princip smluvní volnosti  Strany si mohou sjednat právní vztahy odchylně od zákona pokud takové ujednání stran  zákon výslovně nezakazuje,  neporušuje dobré mravy,  neporušuje veřejný pořádek, nebo  nezasahuje do práv týkajících se postavení osob (včetně práv na ochranu osobnosti)  Výjimka: od ustanovení upravujících absolutní majetková práva (zejména věcná práva a právo dědické) se lze odchýlit jen, připouští-li to zákon

4 Věci v právním smyslu (§§ 489 a násl.)  Věc nemovitá x movitá - nemovité věci – zákon stanoví výčtem, co je nemovitost (hmotné i nehmotné podstaty) - movité věci – co není nemovitou věcí, je věcí movitou (hmotné či nehmotné podstaty) 4

5 Věci v právním smyslu (pokračování)  Nemovité věci (hmotné i nehmotné věci)  Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim  Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí  Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby)  Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, vodní díla atd.) 5

6 Součást (nemovité) věci - stavba součástí pozemku (§§ 505 a násl.)  Podstatná změna - součástí pozemku bude:  prostor nad povrchem i pod povrchem  stavby a jiná zařízení, mimo dočasných (tzv. zásada „superficies solo cedit“ neboli „povrch ustupuje půdě“)  podzemní stavby (nejsou-li samostatnou nemovitou věcí) i pod cizím pozemkem  rostlinstvo na pozemku  stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím)  Stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím) 6

7 Právo stavby jako nový právní institut (§§ 1240 a násl.)  Oprávnění osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku stavbu (existující i nově zřizovanou)  Právo je nemovitou věcí (možnost prodat, zdědit, zatížit věcnými břemeny, zástavním právem apod.)  Zvláštní věcné právo zapisované do katastru nemovitostí (jiný charakter než věcné břemeno)  Stavba samotná je součástí práva stavby  Zánik stavby nemá vliv na právo stavby  Dočasnost – maximálně 99 let a 40 let při vydržení práva stavby  Bezúplatné i úplatné 7

8 Právo stavby jako nový právní institut  Subjekty  Stavebník (oprávněný)  Vlastník pozemku (povinný) - kdokoli (neexistuje omezení známé v některých pr. řádech)  Vznik  Smlouvou + konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí (účinky ke dni podání)  Rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon (např. při vypořádání spoluvlastnictví může o vzniku rozhodnout soud) (deklaratorní zápis v KN)  Vydržením (max. na 40 let – soud může prodloužit či zkrátit)  Zánik  Uplynutím doby (max. 99 let, 40 let u vydržení),  Možnost prodloužit (nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku zřízenými po zřízení práva stavby)  Nelze omezit rozvazovací podmínkou  Stavebník se může práva stavby zřeknout – v takovém případě právo stavby nezaniká a vlastník pozemku může právo stavby převést  Při zániku práva stavby – náhrada ½ hodnoty stavby (dispozitivní ustanovení) 8

9 Právo stavby jako nový právní institut (pokračování)  Právní poměry z práva stavby  stavebník má ohledně stavby stejná práva jako vlastník (stavba je součástí práva stavby)  stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu (může být sjednána povinnost stavbu pojistit)  vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby – výhrada se zapisuje do KN (bez souhlasu pak nelze zřídit zatížení práva stavby)  vzájemná předkupní práva k pozemku a právu stavby (lze sjednat jinak + výhrada se zapisuje do KN)  úplata - jednorázová úplata nebo stavební plat (zatěžuje právo stavby jako věcné právo, takže povinnost platit stavební plat přechází na nabyvatele práva stavby) 9

10 Vlastnictví (nemovité) věci  Vlastnické právo k nemovitým věcem se nabývá nadále zápisem do katastru nemovitostí (intabulační zásada)  Vlastnické právo k nemovitým věcem, které se do katastru nemovitostí nezapisují, se nabývá okamžikem účinnosti smlouvy (není-li sjednáno jinak)  Podrobněji upraveno nabývání vlastnického práva (včetně nového institutu, tzv. mimořádné vydržení)  Podrobněji upravena ochrana dobré víry při nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem a důvěra v zápis v katastru nemovitostí 10

11 Převod vlastnictví, ochrana dobré víry a princip materiální publicity (§§ 979 a násl.)  Principy nové právní úpravy:  veřejná znalost zápisů ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí)  právní domněnka správnosti zápisů ve veřejném seznamu  materiální publicita (§ 984)  Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu  Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo, vzniká- li věcné právo až zápisem, tak ke dni podání návrhu 11

12 Ochrana před chybným zápisem do katastru nemovitostí (§ 986)  Skutečný vlastník se může domáhat výmazu zápisu  poznámka spornosti – povinnost uplatnit u soudu do 2 měsíců od návrhu, jinak bude vymazána z katastru nemovitostí  subjektivní lhůta 1 měsíc ode dne, kdy se dotčený o zápisu dozvěděl  objektivní 3 roky od provedení zápisu – pouze v případě, že dotčený nebyl řádně o zápisu vyrozuměn  poznámka působí erga omnes (jinak chrání jen proti nepoctivému nabyvateli)  Vyhoví-li soud žalobě ohledně věcí, ke kterým je poznámka spornosti zapsána, vymaže katastr veškeré zápisy, vůči nimž poznámka působila  Účinnost těchto ustanovení posunuta o 1 rok  Nový katastrální zákon prošel připomínkovým řízením a měl by být v dohledné době projednán vládou 12

13 Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník  Zápisy se budou provádět jako doposud  Vkladem  Záznamem  Poznámkou  Ale: vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem  Vkladem tedy: - vlastnické právo - právo stavby - věcné břemeno - zástavní právo - budoucí zástavní právo - podzástavní právo 13

14 Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník (pokračování) - předkupní právo - budoucí výměnek - přídatné spoluvlastnictví - správa svěřenského fondu - výhrada vlastnického práva - výhrada práva zpětné koupě - výhrada práva zpětného prodeje - zákaz zcizení nebo zatížení - výhrada práva lepšího kupce - ujednání o koupi na zkoušku - nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka - pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka - vzdání se práva na náhradu škody na pozemku 14

15 Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník (pokračování)  Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.  Záznamem pouze:  majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst  majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití  majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodáření 15

16 Obsah katastru (změny)  Do katastru se bude nově zapisovat:  15 věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala  19 nových poznámek – vyžaduje nový občanský zákoník.  přibyly cenové údaje, „dočasnost“ u evidovaných staveb, evidence úplných znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (prohlášení vlastníka domu),  u fyzických osob se dále zapisuje: místo narození, číslo elektronicky čitelného identifikačního dokladu.  Změny zápisů u budov:  budova na pozemku, k níž je stejný právní vztah jako k pozemku (součást pozemku)  budova na pozemku jiného vlastníka 16

17 Obsah katastru (změny) - pokračování  Změna zkoumání splnění podmínek k povolení vkladu:  u veřejné listiny se bude zkoumat pouze, zda: - splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, - její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, - navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru  Veřejnost katastru:  Stejná pravidla jako doposud, prokázání totožnosti nutné pro: - přehled vlastnictví z celé ČR - kopie ze sbírky listin a - údaje o cenách 17

18 Obsah katastru (změny) - pokračování  Posílení bezpečnosti a důvěryhodnosti katastru:  Všechna věcná práva se zapisují vkladem  V případě zamítnutí vkladu nabízí obranu účastníkům řízení ustanovení páté částí OSŘ  V případě povolení a provedení vkladu nabízí tuto obranu ustanovení § 986 nového občanského zákoníku (v KN bude vyznačena poznámka spornosti zápisu).  Navíc:  Oznámení o zahájení řízení účastníkům do datové schránky  Doručování vyrozumění o provedeném vkladu přímo těm osobám, které vkladem právo pozbývají i v případech, kdy jsou tyto osoby ve vkladovém řízení zastoupeny zmocněncem na základě plné moci 18

19 Obsah katastru (změny) - pokračování  Zápisy se budou provádět jako doposud  Vkladem  Záznamem  Poznámkou ALE: vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem 19

20 Základní rozdíly mezi nájmem a pachtem NÁJEM  užívání věci  dočasnost  úplata – nájemné  druhy - obecný, nájem bytu, prostoru sloužícího podnikání, podnikatelský nájem movitých věcí, nájem dopravního prostředku a ubytování  písemná forma - jen u nájmu bytu a u některých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) PACHT  užívání a požívání – brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim  dočasnost  úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace  druhy – zemědělský pacht, pacht závodu  není výslovně stanovena písemná forma  přiměřené použití ustanovení o nájmu 20

21 Nová úprava nájemní smlouvy Hlavní změny v NOZ  Dispozitivní právní úprava  Závazek přenechat věc k dočasnému užívání (i do budoucna)  Zápis do katastru nemovitostí  Nájem i pacht na návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem)  Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele  Zástavní právo – pronajímatel nemá zástavní právo k movitým věcem nájemce (pouze zadržovací právo). U pachtu existuje zástavní právo ve prospěch pachtýře na zajištění jeho pohledávek vůči propachtovateli  Neplatnost nájemní smlouvy  Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění  Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit a neplatnost možné namítat pouze nebylo-li již podle smlouvy plněno 21

22 Nová úprava nájemní smlouvy Obecný nájem (§§ 2201 a násl.) Předmět nájmu  Věc nemovitá nebo její část  Nezuživatelná věc movitá nebo její část  Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy) Doba trvání  Doba určitá nebo neurčitá (nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, ale omezená možnost výpovědi) Zhodnocení  Změna věci jen se souhlasem pronajímatele  Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení 22

23 Změna vlastnictví, výpověď (§§ 2221 a násl.) Změna vlastnictví  Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele  Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti § 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě  Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl. práva (singulární sukcese)  přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl  u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena  Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné  Výpovědní doba: nemovitosti 3 měsíce, movité věci 1 měsíc 23

24 Změna vlastnictví, podnájem, výpověď (pokračování) Zánik a zhoršení věci  Zánikem věci nájem končí  Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo přiměřenou slevou z nájemného  Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na straně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby Výpověď  Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby  Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá věc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce)  Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem a způsobí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou) 24

25 Nájem prostoru sloužícího podnikání (§§ 2302 a násl.)  NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. (dispozitivní právní úprava)  Předmět nájmu  Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti  Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně slouží podnikání)  Pokud účelem nájmu není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti, aplikují se obecná ustanovení o nájmu  Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu  NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru  NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“)  Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu 25

26 Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování)  Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele  Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost)  Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)  Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) 26

27 Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) Skončení nájmu na dobu určitou  Nájemce může vypovědět:  ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen;  přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo  porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti  Pronajímatel může vypovědět:  má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor;  porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb. 27

28 Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (§§ 3028 a násl.) Všeobecná ustanovení  Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí:  práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti  právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů  jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy  I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva)  Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovně něco jiného). 28

29 Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (pokračování) Lhůty a doby  Podle dosavadních předpisů se posuzují (až do svého zakončení) lhůty a doby:  které začaly běžet před účinností NOZ,  pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními předpisy, i když začnou běžet po dni účinnosti NOZ (např. záruka za jakost dle smlouvy o dílo po dokončení stavby) Závazková práva  Práva ze zajištění závazků vzniklá před účinností NOZ se posuzují podle dosavadních předpisů, pokud se strany nedohodnou jinak  Nájem se řídí NOZ, i když započal před účinnosti NOZ; vznik, práva a povinnosti z něj vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů 29

30 Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (pokračování) Právo na náhradu škody  Právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, k němuž došlo před nabytím účinnosti NOZ, se posuzuje podle dosavadní úpravy  Nerozhodl-li však soud do dne nabytí účinnosti NOZ, může na návrh poškozeného přiznat i náhradu nemajetkové újmy podle NOZ 30

31 Slovo na závěr Krok správným směrem (a)respektuje klasické principy soukromého práva (b)zahrnuje úpravu přibližně 200 dosud samostatných právních předpisů (např. obchodní zákoník, zákon o rodině, ZoVB, atd.) (c)vytváří systematicky uspořádány celek s jednotným pojmoslovím Rizika nové právní úpravy (a)vytváří právní i společenskou diskontinuitu s původní předlohou zákona (b)užívá archaický jazyk, (nikoli nezbytné) dřívější instituty (c)zpochybňuje použitelnost dosavadní judikatury 31

32 DĚKUJI ZA POZORNOST 32

33 Kontakt Salans Europe LLP Platnéřská Praha 1 T: F: E: JUDr. Olga Humlová, LL.M. CSc. partnerka, advokátka, vedoucí oddělení práva nemovitostí České a Slovenské republiky T: E: 33

34 ALMATY BAKU BARCELONA BERLIN BRATISLAVA BRUSSELS BUCHAREST BUDAPEST FRANKFURT ISTANBUL KYIV LONDON MADRID MOSCOW NEW YORK PARIS PRAGUE SHANGHAI ST PETERSBURG WARSAW 34


Stáhnout ppt "Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí Realitní kongres 2012 JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc. 1. listopadu 2012."

Podobné prezentace


Reklamy Google