1. www.pavelpetr.cz Definujte zápatí - název prezentace / pracoviště2.

Prezentace na téma: "1. www.pavelpetr.cz Definujte zápatí - název prezentace / pracoviště2."— Transkript prezentace:

1 1

2 www.pavelpetr.cz Definujte zápatí - název prezentace / pracoviště2

3 Vlastnictví bytů – Pavel Petr3 LITERATURA DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, 2007. 392 s. FIALA, J. a kol. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C.H.Beck, 2005. 500 s. FIALA, J. Nad zákonem o vlastnictví bytů aneb „spoluvlastnictví je vynálezem ďábla“. Časopis pro právní vědu a praxi, 1994, č. 4, s. 9-17. JENIβEN, G. Wohnungseigentumgesetz. Kommentar. Wien : LexisNexis, 2006. 3. bearbeitete Auf. 522 s. KOLEKTIV AUTORŮ. Guidelines on condominium ownership of housing for countries in transition. New York, United Nations, 2003, 84 p. LEYSER, J. The Ownership of Flats – A Comparative Study. International and Comparative Law Quarterly. 1958, Vol. 7., pp. 31-53. LUBY, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava : Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971. 518 s. PETR, P. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě? Právní fórum, 2010, č. 6, s. 279-283. SCHÖDELBAUEROVÁ, P.; ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluwer, 2009. 155 s ZUKLÍNOVÁ, M. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č. 5, s. 479-493. Aj.

4 Vlastnictví bytů – Pavel Petr4 PRAMENY PRÁVA Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu NP Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu vl. některých věcí… Zákon č. 42/1992 Sb., transformační zákon Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vl. a jiných věc. práv Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění n.v. č. 151/2006 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ Aj.

5 Vlastnictví bytů – Pavel Petr5 HISTORIE Starověký Řím – platí zásada SUPERFICIES SOLO CEDIT (GAIUS uč. 2, 73) povrch ustupuje půdě – tzn. stavba je součástí pozemku (pozor současnost §120/2 OZ) Věci - pouze pozemky (res immobiles); možnost práva stavby (superficies) věcné právo sui generis Byty (ovšem nikoliv jako samostatné věci) existovaly v podobě tzv. insulae, skládající se i jen z jedné místnosti, nacházející se až v sedmipatrových domech (údajně jich bylo až 23000).

6 Vlastnictví bytů – Pavel Petr6 HISTORIE 18. – 19. stol. na křižovatce mezi uznáním a neuznáním bytu coby věci v právním smyslu. Velkým odpůrcem např. Savigny (vlastnictví bytů je nesmysl) ovlivnilo německou právní doktrínu Renesance vlastnictví bytů se objevuje ve 30tých letech 20.stol – vzrůstající potřeba bytů (dělníci, inteligence)

7 Vlastnictví bytů – Pavel Petr7 HISTORIE V českých zemích existence zásady s.s.c. aktuální až do účinnosti tzv. středního kodexu, kdy byla z občanského práva vypuštěna; překážka pro hospodářský život země; kolektivizace zemědělství V současnosti se zvažuje opětovné zavedení zásady viz §478 Osnovy návrhu OZ (problémy řeší přechodná ustanovení §2915 Osnovy) Vlastnictví bytů zavedeno až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů (touto formou převedeno/vystaveno cca 32 tis. bytů) – monistická koncepce!! Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. De lege ferenda zařazeno do lex generalis!

8 Vlastnictví bytů – Pavel Petr8 TEORETICKÉ KONCEPCE VLASTNICTVÍ BYTŮ LUBY, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava : SAV, 1971.

9 Vlastnictví bytů – Pavel Petr9 PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU Před rokem 1989 výhradním vlastníkem bytů stát, družstva, organizace, resp. cca 32tis. bytů v „osobním“ vlastnictví Zákon o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí (privatizace stricto sensu) Transformační zákon – družstva Zákon o vlastnictví bytů (privatizace lato sensu) tzv. bytové vlastnictví Bytové vlastnictví pouze jedna z forem - prodej domů právnickým (fyzickým) osobám

10 Vlastnictví bytů – Pavel Petr10 STATISTICKÉ ÚDAJE Počty bytů (jednotek) dle ZOVB Nárůst ovlivněn: a) výstavba b) privatizace c) vestavby Jednotky v ČR celkemBytůAteliérůGarážíDílen Jiných jednotekCELKEM k 31.12.20071 348 3971 36566 9953 61141 8811 462 249 k 1.1.20091 4414981 44169 3173 76343 5521 559 571

11 Vlastnictví bytů – Pavel Petr11 BYT PŘEDMĚT A VĚC V PRÁVNÍM SMYSLU Předpoklady pro uznání bytu jako věci v právním smyslu lze spatřovat v dikci § 118 odst. 2 OZ Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. To ovšem automaticky neznamená, že byt může být věcí v právním smyslu! předmět ≠ věc Byt je pouze reálně neoddělitelnou části věci Nesprávné je rozhodnutí KS v Brně Ca 254/1993, které připouští, že byt je samostatnou věcí v právním smyslu všeobecně viz 118/2! Byt je předmětem občanskoprávních vztahů, ale věcí je jen ve smyslu zvláštního zákona (72/1994 Sb., resp. 52/1966 Sb.) – předpokladem je zde ustanovení § 125/1 OZ Byt v družstevním, státním nebo soukromém vlastnictví není věcí v právním smyslu

12 Vlastnictví bytů – Mgr. Pavel Petr, LL.M.12 VLASTNICTVÍ DOMU (BUDOVY)

13 Vlastnictví bytů – Pavel Petr13 VLASTNICTVÍ BYTU 1/3 společných částí domu, resp. pozemku + určitý byt (Byt1)

14 Vlastnictví bytů – Pavel Petr14 BYT Místnost nebo soubor místností, který je určen k trvalému bydlení dle rozhodnutí stavebního úřadu Rozhodující je tedy právní nikoliv faktický stav, resp. vůle stran např. nájemní smlouvy conditio sine qua non! NS 26 Cdo 400/2000 Byt ve smyslu ZOVB Jednotka!

15 Vlastnictví bytů – Pavel Petr15 VZTAH OZ A ZOVB Jde o vztah subsidiarity lex specialis derogat generali Právní vztahy ZOVB neupravené se řídí ustanoveními OZ Zákaz použití ustanovení OZ o podílovém spoluvlastnictví (vyjma spoluvlastnictví jednotky) Jednotka není nemovitostí viz §119/2

16 Vlastnictví bytů – Pavel Petr16 JE BYT NEMOVITOSTÍ? Sporná otázka §3/2 ZOVB říká, že právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními OZ a dalších zákonů o nemovitostech – písemná forma smluv, vznik zástavního práva, zápisy vlastnických práv do KN aj. Nejde však o stavbu spojenou se zemí pevným základem, proto nemůže být nemovitostí Přesto se objevují názory (Eliáš), že byt je věcí nemovitou a to cestou fikce

17 Vlastnictví bytů – Pavel Petr17 VZNIK BYTOVÉHO VLASTNICTVÍ Základním přepokladem je existence alespoň dvou bytů, resp. nebytů, resp. jednoho bytu a jednoho nebytu v budově Pro bytové vlastnictví je typická pluralita subjektů a předmětů Jednotlivý byt (nebytový prostor) a společné části domu, resp. pozemek Vznik bytového vlastnictví A) vklad prohlášení vlastníka budovy do KN+převod první jednotky B) výstavba jednotky na základě smlouvy o výstavbě

18 Vlastnictví bytů – Pavel Petr18 PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA Předpoklad pro vznik bytového vlastnictví Jednostranný právní úkon vlastníka, resp. spoluvlastníků budovy Budova se účinkem vkladu je rozdělení budovy (domu) na byty, resp. Nebytové jednotky – původní vlastník se tak stává vlastníkem každé jednotky, ale výhradním vlastníkem společných částí domu Až převodem první jednotky vzniká bytové vlastnictví (vkladem práva do KN – účinky ex tunc) Kvalifikované požadavky na převod první jednotky Smlouva o převodu jednotky – kupní, darovací, směnná aj. Speciální požadavky – předkupní právo, resp. smluvní přímus u družstevních bytů

19 Vlastnictví bytů – Pavel Petr19 SMLOUVA O VÝSTAVBĚ Smluvními stranami jsou tzv. stavebníci Řeší otázku nabytí vlastnického práva k jednotkám, resp. Vztahy mezi vlastníky nově vzniklých jednotek Zcela nový dům – nástavba – vestavba – přístavba – přestavba apod. Dokončení výstavby nebo alespoň stádium rozestavěné jednotky

20 Vlastnictví bytů – Pavel Petr20 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Nejde o tzv. kondominium!!! Právnická osoba sui generis (Wohnungseigentümergemeinschaft, owners association, wspolnota mieskaniova) Významná novela ZOVB 103/2000 Sb., resp. nález ÚS PL. ÚS 51/2000 ze dne 13.3.2001 Netradičně založena na nuceném členství – vzniká a zaniká se vznikem/zánikem vlastnictví jednotky Speciální právní subjektivita – tzn. Smí jen to co mu zákonodárce dovolí – na rozdíl od všeobecné právní subjektivity (způsobilosti k právům a povinnostem) fyzické osoby Může nabývat jen taková práva, která souvisí se „správou domu“

21 Vlastnictví bytů – Pavel Petr21 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Vzniká pouze v domech, kde je nejméně 5 jednotek a alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků (výjimka družstva) Vznik je komplikovaně spojen s doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do KN poslednímu z těchto vlastníků Statutární orgán – ten kdo jedná jménem PO (pozor na úpravu jednání jménem PO – Organschaftliche Vertretung x sověstká doktrína (Bratus aj.) Výbor společenství nebo pověřený vlastník Shromáždění vlastníků (nejvyšší orgán) Další orgány Vnitřním předpisem jsou stanovy (dle nařízení vlády nebo vlastní) Zapisuje se do vedeného soudy rejstříku SVJ Nezisková organizace

22 Definujte zápatí - název prezentace / pracoviště22