Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

A.STANDARDY HODNOTY Miloš Mařík B.VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "A.STANDARDY HODNOTY Miloš Mařík B.VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ."— Transkript prezentace:

1 A.STANDARDY HODNOTY Miloš Mařík B.VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

2 ČÁST A STANDARDY HODNOTY PŘI OCEŇOVÁNÍ

3 Miloš Mařík Standardy hodnoty Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění (podniku, nemovitosti) ?

4 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Veřejnost: objektivní hodnota Účetní: fair value

5 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Obchodní zákoník: § 59 Nepeněžitý vklad může být jen majetek: hospodářská hodnota jehož hospodářská hodnota je zjistitelná který může být použit ve vztahu k předmětu podnikání § 183b – Povinná nabídka na převzetí: přiměřené hodnotě „Cena nebo směnný poměr uvedené v povinné nabídce na převzetí musí být přiměřené hodnotě účastnických cenných papírů.“

6 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Znalci: V posudcích najdeme zpravidla jediný výsledek: „tržní hodnota“. Je ale tržní hodnota jediným možným výsledkem znaleckého posudku?

7 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Základním vodítkem pro odhadce jsou v tomto případě: International Valuation Standards European Valuation Standards IDW Standard 1 (podniky) + +

8 Miloš Mařík Mezinárodní oceňovací standardy Například IVS rozeznávají mimo tržní hodnoty ještě: hodnotu při stávajícím využití (value in use) hodnotu pokračujícího podniku (going concern) investiční hodnotu (investment value) pojistitelnou hodnotu (insurable value) hodnotu pro zdanění (assessed value) hodnotu zbytkového materiálu (salvage value) likvidační hodnotu (liquidation value) zvláštní hodnotu (special value)

9 Miloš Mařík Evropské oceňovací standardy Podle EVS opět rozeznáváme: tržní hodnotu (market value) hodnotu při stávajícím využití (existing use value) férovou hodnotu (fair value) hodnotu při používání (value in use) hodnotu při alternativním využití (alternative use value) amortizované reprodukční náklady (depreciated replacement cost)

10 Miloš Mařík Německý standard Jiné názory na hodnotu ve vztahu k podniku nalezneme v německém standardu IDW S1: hraniční hodnoty rozhodčí hodnota objektivizovaná hodnota X (Verkehrswert)

11 Miloš Mařík Americké standardy V USA jsou rozlišovány tyto kategorie: férová tržní hodnota (fair market value) tržní hodnota (market value) férová hodnota (fair value) věrná hodnota (true value) investiční hodnota (investment value) vnitřní hodnota (intrinsic value) fundamentální hodnota (fundamental value) pojišťovací hodnota (insurance value) účetní hodnota (book value) hodnota použití (use value) zástavní hodnota (collateral value)

12 Miloš Mařík ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/ § 2: (1)Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

13 Miloš Mařík ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/ § 2: (3)Jiným způsobem oceňování je: nákladový způsob výnosový způsob porovnávací způsob oceňování podle jmenovité hodnoty

14 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Dílčí poznámky: Ve vyspělém světě vládne značný zmatek Je třeba se tím zabývat?

15 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Důvody pro: 1.Hospodářské statky nemají jedinou „objektivní hodnotu“. 2.Hodnota závisí na účelu. 3.Varianta hledané hodnoty do značné míry determinuje postup ocenění, tedy volbu: zdrojů dat, metod.

16 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Tržní hodnota: tržní diskontní míra tržní (objektivizovaná) data pro finanční plán Investiční hodnota: Investor do značné míry určuje: povahu dat diskontní míru

17 Miloš Mařík Co má být výsledkem ocenění? Základní úkoly: A.Zvolit vhodné standardy hodnoty pro českou praxi v členění (?): pro podniky, pro ostatní majetek. B.Promyslet kombinace podnětů k ocenění a standardů hodnoty (tj. pro jaký případ jakou hodnotu)

18 Miloš Mařík Náčrt možného postupu pro oceňování podniků a)Volba standardů hodnoty: Hraniční hodnoty odpovídají investiční hodnotě Rozhodčí hodnota Objektivizovaná hodnota Tržní hodnota Zastavitelná hodnota

19 Miloš Mařík Náčrt možného postupu pro oceňování podniků Fair value ≠ konkrétní standard hodnoty Vnitřní hodnota odpovídá investiční hodnotě Going concern value ? Výnosová hodnota DRC – blíží se substanční hodnotě

20 Miloš Mařík Náčrt možného postupu pro oceňování podniků b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým účelům ocenění Tržní hodnoty4. Fúze Investiční hodnota x Tržní hodnota 3. Vklad podniku Hraniční a rozhodčí hodnota 2.Prodej pro konkrétní případ Tržní hodnota (jsou-li podmínky) 1.Prodej obecnému zájemci Standard hodnotyPodnět k ocenění

21 ČÁST B JEŠTĚ JEDNOU K VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Diskontní míra Odpisy

22 Miloš Mařík Nemovitosti a diskontní míra Diskontní míra Pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou kapitalizační míra Jedině správný postup: výnosová míra nemovitosti vyvodit z dat trhu Regionální a dále členěné kapitalizační míry

23 Miloš Mařík Nemovitosti a diskontní míra Zásada symetrie: Konstrukce výnosů (peněžního toku) Konstrukce kapitalizační míry X Výnosy bez odpočtu odpisů Kapitalizační míra včetně odpisů

24 Miloš Mařík Nemovitosti a odpisy Lze rozlišit dvě pojetí: 1.Současná praxe v ČR věcné hodnotě Odpisy = částka, kterou je nutno ročně odložit z čistého výnosu, abychom získali při zadaném úročení obnos odpovídající věcné hodnotě nemovitosti, a to ke konci předpokládané životnosti

25 Miloš Mařík Nemovitosti a odpisy Prakticky nahlíženo: Postavím stavbu Budu ji na konci životnosti stavět ve stejné podobě znovu Nebo ji budu stále opravovat, aby vydržela do nekonečna Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty? Technický pohled

26 Miloš Mařík Nemovitosti a odpisy 2.Ekonomický pohled Rozhodující význam má ekonomická hodnota, nikoliv věcná hodnota Rozhodující je pohled kupujícího protože Tržní hodnota (~ výnosové hodnotě)

27 Miloš Mařík Nemovitosti a odpisy Odepisuji z ceny, za kterou koupím, ne z odhadu nákladů na znovuvybudování (obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí)

28 Miloš Mařík Nemovitosti a odpisy Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezerv Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezerv, která má vyrovnat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebování (návratnost kapitálu) Odpočet odpisů se však neprovádí, protože odpisy budou kalkulovány při výpočtu zásobitele.

29 Miloš Mařík Příklad - zadání Čistý výnos nemovitosti před odpisy51 Zůstatková životnost30 let Diskontní míra (bez odpisů)5 % Inflace0 % Věcná hodnota: a)784 b)584 Jaká je výnosová (tržní) hodnota budovy?

30 Miloš Mařík Příklad – doporučené řešení 1.Doporučené řešení (pomocí zásobitele):

31 Miloš Mařík Příklad – doporučené řešení Součet Zůstat. cena k poč. roku Amorti- zace VýnosÚrok Zůstat. cena k poč. roku Poř.

32 Miloš Mařík Příklad – obvyklý postup, VH= Obvyklý postup a) Věcná hodnota = 784 = výnosová = tržní Roční odpis: Roční zisk: Z = ČV – Odpis = 51 – 11,8 = 39,2

33 Miloš Mařík Příklad – obvyklý postup, VH=784 Úroková míra: kde:r 2 = 0 % r 1 + r 2 = 5 % r 4 = 11,8 / 784 = 1,5 % (průměrná odpisová sazba) r= 5 % + 1,5 % = 6,5 % r = r 1 + r 2 + r 3 + r 4

34 Miloš Mařík Příklad – obvyklý postup, VH=784 Pak podle obvyklého postupu: Při zachování symetrie čitatele a jmenovatele bez odpisu: s odpisem: Chyba spočívající v asymetrii

35 Miloš Mařík Příklad – obvyklý postup, VH=584 b) Věcná hodnota = 584 < tržní hodnota Amortizace: Roční zisk: Výnosová hodnota bez odpisu: Z = ČV – Odpis = 51 – 8,79 = 42,21

36 Miloš Mařík Závěr Je-li nákladové ocenění << tržní ocenění Klasická metoda může vést k nadhodnocení Je-li nákladové ocenění >> tržní ocenění Klasická metoda může vést k podhodnocení

37 Miloš Mařík Závěr Navrhuji zařadit do „metodik“ ČKOM pro výnosové oceňování nemovitostí metodu: na bázi zásobitele, s omezenou životností, bez explicitního propočtu odpisů.

38 Děkuji za pozornost Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty


Stáhnout ppt "A.STANDARDY HODNOTY Miloš Mařík B.VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ."

Podobné prezentace


Reklamy Google