REALITNÍ TRH V BRNĚ.

Prezentace na téma: "REALITNÍ TRH V BRNĚ."— Transkript prezentace:

1 REALITNÍ TRH V BRNĚ

2 REALITNÍ TRH V BRNĚ Co nového na realitním trhu ?
Rezidenční nemovitosti Kancelářské prostory Průmysl a logistika Obchodní plochy Realitní investice Jak dál ?

3 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Žádný šokový vývoj po vstupu do EU Vítejte ve špatných časech ? Úroky stále na dně Finanční produkty a alternativní financování Developeři jdou do regionů

4 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Žádný šokový vývoj po vstupu do EU bez skokového růstu cen, naopak pokles panelových bytů, pokles rezidenčních a komerčních nájmů růst konkurence a požadavků na nové projekty standardizace realitního trhu (bez rizikové prémie, s komparativní nákladovou výhodou

5 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Vítejte ve špatných časech ? globálně 7 let růstu cen nemovitostí, fondů, indexů – očekáváno ochlazení pokles výnosů z nájmů a průměrné obsazenosti – dle trendu ve starých zemích EU konec spekulací před vstupem do EU přitvrzení konkurence kultivace trhu ve prospěch zákazníka tlak na zkvalitnění projektů směrem k evropským standardům výhoda nižších nákladů jen částečná, výhodnější (i daňově) Slovensko návratnost nad 10 let, pokles yieldu z 11% na 8% (vyspělá Evropa 5–6%)

6 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Úroky stále na dně úrokové dno dosaženo inzerované nejnižší sazby jen výjimečně zvýšení úrokových sazeb, avizované pro rok 2005 se nekoná ČNB překvapivě snížila základní reposazbu dvakrát o půl procentního bodu na 2% levné hypotéky udržuje i mezibankovní konkurence

7 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Finanční produkty a alternativní financování hypotéky i pro právnické osoby a komerční výnosové nemovitosti spíše projektové než korporátní financování důraz na kvalitní záruky alternativní financování v plenkách PPP – špatná pověst či spíše nepochopení realitní fondy – příliš vysoká minimální investice pro kolektivní investování eurofondy – národní program Reality (2004 – 2006) bez výraznějších výsledků

8 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Developeři jdou do regionů limity dynamiky rozvoje pražského realitního trhu nové kancelářské projekty průmyslové investice a logistika

9 CO NOVÉHO NA REALITNÍM TRHU ?
Žádný šokový vývoj po vstupu do EU Vítejte ve špatných časech ? Úroky stále na dně Finanční produkty a alternativní financování Developeři jdou do regionů

10 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
40 bytových projektů v Brně ! Velcí hráči hledají pilotní projekty Jak po ? Panelákové byty dále padají ? Stavební pozemky nadále rostou Starší rodinné domy se drží Rekreační objekty – selektivní renesance Developerské financování

11 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
40 bytových projektů v Brně ! 24 – 26 tisíc Kč/m2 inflační směřování k 30tis Kč/m2 výjimkou nadstandardní bytová výstavba v centru do 35tis Kč/m2 většinou do 100 bytových jednotek posun těžiště poptávky od 1+kk k 2+kk technologické a zařizovací standardy lokalita, lokalita, lokalita ! rostoucí nabídka zvyšuje konkurenci i saturaci poptávky jde o velikost trhu (50% Praha, 20% Jižní Morava + Vysočina, 10% Brno) až 60% poptávky nekoupěschopné neexistence nové nájemní bytové výstavby

12 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Velcí hráči hledají pilotní projekty absolutní omezení – nedostatek stavebních pozemků hledání pilotních rezidenčních projektů naráží na regionální specifika a nižší ziskové marže (srovnatelné náklady, nižší realizační ceny) i zahraniční rezidenční developeři objevují zbytek republiky

13 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Jak po ? nabídková „horečka“ před uplatněním základní sazby DPH skok o 14% ? „polštář“ produktivity práce stavařů a marže developerů = nárůst do 10% možné ohrožení menších stavebních firem developeři hledají alternativu v komerčních nemovitostech

14 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Panelákové byty dále padají ? přehřátí cen v očekávání vstupu do EU prasknutí cenové bubliny efekt „tržního kyvadla“: „tržní kyvadlo“ ve druhé úvrati – enormní pokles cen (až o 30%) v roce 2005 zpomalení poklesu a cenová stabilizace bez revitalizace panelových sídlišť hrozba vzniku slumů s negativním dopadem na trh

15 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Stavební pozemky nadále rostou absolutní nedostatek stavebních pozemků sever a západ Brna – Kč/m2, jih – Kč/m2, městská zástavba – Kč/m2, centrum(pokud se obchodují) – Kč/m2

16 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Starší rodinné domy se drží starší RD mírně zhodnocují v závislosti na lokalitě a technickém stavu nové „podnikatelské baroko“ v satelitech nad 5 mil. Kč neprodejné

17 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Rekreační objekty – selektivní renesance po výrazném útlumu počátkem 90. let postupné oživení poptávka po rekreačních oblastech (voda, les) alternativní celoroční bydlení v dojezdné vzdálenosti od Brna – ceny srovnány s adekvátními rodinnými domy podniková rekreační zařízení neprodejná, obchodují se po jednotlivých nemovitostech

18 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
Developerské financování výrazný růst nabídky, růst saturace a sofistikovanosti poptávky omezování financovatelnosti ze záloh stavebníků banky požadují předprodeje u projektového financování v Evropě běžný nákup z hotové nabídky bytů již i v Praze slevy na nové byty úroky z projektových úvěrů zatíží developery, problematické promítnutí do cen bytů (konkurence, koupěschopnost)

19 REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI
40 bytových projektů v Brně ! Velcí hráči hledají pilotní projekty Jak po ? Panelákové byty dále padají ? Stavební pozemky nadále rostou Starší rodinné domy se drží Rekreační objekty – selektivní renesance Developerské financování

20 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Kategorie B – majitelé plačte !
Kategorie A : Brno a Praha – srovnání Nové projekty – průzkum bojem ? Dlouhodobě udržitelný výnos aneb možná přijde i nájemník Bankovní garance a předpronájmy – slepice nebo vejce ? Pokles výnosů, růst požadavků na standardy

21 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Kategorie B – majitelé plačte !
diferenciace nájemců, silní jdou „do svého“ nebo hledají kvalitnější nájem, slabí snižují pronajaté výměry, tlačí na snížení nájemného, nebo odcházejí pokles nájemného, pokles pronajatých ploch, růst fluktuace následná nezaprojímatelnost někde rekonverze na byty

22 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Kategorie A : Brno a Praha – srovnání
stávající kapacita (IBC, M-palác, Bibus, …) + nové projekty (CD palác, Platinium, Lidická, Viena point, Lordship, Axis, …) srovnatelná s ročním přírůstkem v Praze, 10% celkové pražské kapacity ani spekulativní výstavba ani výstavba předem určenému zájemci

23 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Nové projekty – průzkum bojem ?
minimální stávající nabídka, očekávaný růst poptávky s předpokládaným rozvojem města poptávka ad hoc ohrožením Bratislava, srovnatelné podmínky, nižší mzdy, ostatní náklady, daně + výhody hlavního města

24 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Dlouhodobě udržitelný výnos aneb možná přijde i nájemník návratnost investice pro developera základní tržní parametr pro institucionálního investora průměrná nezapronajatost (např. v Praze pod evropským průměrem) kdo zaplatí až 16 € /1m2/měsíc ? (viz Praha) „pražské ceny“ někde nedosažitelným limitem administrativní podpora průmyslových investic, služby pro průmysl, back-offices, call centra, zákaznický servis, výzkumná a vývojová střediska, administrativní podpoar např pro celou Evropu primární je rozvoj průmyslových investic !

25 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Bankovní garance a předpronájmy – slepice nebo vejce ? dva extrémy: spekulativní výstavba nebo výstavba pro předem určeného zájemce banky požadují předpronájmy, budoucí nájemci chtějí bankovní garance projektového financování role kotevního nájemce

26 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Pokles výnosů, růst požadavků na standardy
trend vyspělé Evropy – pokles nájemného v Brně poptávka po „áčkových“ kancelářích za „béčkové“ ceny

27 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Kategorie B – majitelé plačte !
Kategorie A : Brno a Praha – srovnání Nové projekty – průzkum bojem ? Dlouhodobě udržitelný výnos aneb možná přijde i nájemník Bankovní garance a předpronájmy – slepice nebo vejce ? Pokles výnosů, růst požadavků na standardy

28 PRŮMYSL A LOGISTIKA Stará ekonomika a revitalizace brownfields
Nová ekonomika – převážně greenfields Výroba nebo skladování ? Průmyslové parky Rozvojový potenciál Brna Eurokoridory, ŽUB a JC

29 PRŮMYSL A LOGISTIKA Stará ekonomika a revitalizace brownfields
útlum a restrukturalizace výroby (tradiční strojírny a textilky) v Brně řada brownfields přímo v centru města mnohdy spletitá majetkoprávní situace často ekologické zátěže státní či municipální zdroje pro revitalizaci minimální komerční revitalizační projekty vysoce rizikové a nákladné ve srovnání s investicemi „na zelené louce“

30 PRŮMYSL A LOGISTIKA Nová ekonomika – převážně greenfields
vyšší přidaná hodnota, nižší zaměstnanost HI-TEC, IT, komunikační technologie zahraniční a globální firmy Silicon valley České republiky ?

31 PRŮMYSL A LOGISTIKA Výroba nebo skladování ?
dosud spíše průmysl (IBM, Alstom, Andrew, Daikin, …) logistika v menšině (DHL, …) vzhledem ke geografické poloze na křižovatce sever-jih a východ-západ, na trase silničních a železničních eurokoridorů a vzhledem ke koncentraci průmyslových investic v regionu – potenciál stát se středoevropským centrem průmyslové logistiky (dálnice na Bratislavu a především na Olomouc a Ostravu)

32 PRŮMYSL A LOGISTIKA Průmyslové parky
černovická terasa – 1/3 pro strategického investora, 1/3 developerská výstavba nájemních hal pro průmysl a služby, 1/3 rezerva, Flextronics částečně nahrazen Honeywellem, přicházejí japonští investoři a další podpůrné investice magistrát města Brna zvažuje další průmyslovou zónu (Heršpice) technologický park – poslední akvizicí Symbol technologies v podstatě naplněna stávající kapacita, otázkou další rozvoj a větší propojení s VUT CTP Modřice – úspěšná kombinace výroby, logistiky a administrativy

33 PRŮMYSL A LOGISTIKA Rozvojový potenciál Brna
obyvatel a dalších spádová oblast univerzitní město kvalifikovaná technicky inovativní pracovní síla průmyslová tradice geografická poloha komparativní nákladová výhoda

34 PRŮMYSL A LOGISTIKA Eurokoridory, ŽUB a JC
nutnost obhájit železniční eurokoridor rekonstrukcí železničního uzlu v odsunuté poloze dokončit dálniční napojení na Ostravu, dálnice na Vídeň odsunutím nádraží a kolejišť umožnit rozvoj nového jižního centra role mezinárodního letiště

35 PRŮMYSL A LOGISTIKA Stará ekonomika a revitalizace brownfields
Nová ekonomika – převážně greenfields Výroba nebo skladování ? Průmyslové parky Rozvojový potenciál Brna Eurokoridory, ŽUB a JC

36 OBCHODNÍ PLOCHY Kupní síla – podmínka nutná, nikoliv postačující
Obchodní řetězce – dokompletace a kultivace Retail v multifunkcích Silné značky do centra, slabé ven Městské centrum – zóna second-hand ? Kategorický imperativ - dopravní infrastruktura a parkování

37 OBCHODNÍ PLOCHY Kupní síla – podmínka nutná, nikoliv postačující
zaměstnanost – primární role průmyslových investic rozvinutá síť maloobchodu – adekvátní nabídka

38 OBCHODNÍ PLOCHY Obchodní řetězce – dokompletace a kultivace
dostatečná penetrace nákupními centry menší formule marketů do městských částí velkoplošná monotematika (D.I.Y., sport, nábytek, elektro, …) kolem shopping center role volnočasových aktivit, nákupy s rekreací a společenským životem

39 OBCHODNÍ PLOCHY Retail v multifunkcích
nový fenomén (Velký špalíček, Rozkvět, projekty CD palác, Amadeus, …)

40 OBCHODNÍ PLOCHY Silné značky do centra, slabé ven
potvrzení evropských trendů, vznik hi street

41 OBCHODNÍ PLOCHY Městské centrum – zóna second-hand ?
tržní nájemné jako samoregulátor potřeba kultivované centrální tržnice

42 OBCHODNÍ PLOCHY Kategorický imperativ - dopravní infrastruktura a parkování projekty parkovacích domů a veřejných parkovišť (Kounicova, Moravské nám., CD palác, Internacional) dokončení městského okruhu, severojižní diametr, nová městská třída, křižovatka Hlinky, …

43 OBCHODNÍ PLOCHY Kupní síla – podmínka nutná, nikoliv postačující
Obchodní řetězce – dokompletace a kultivace Retail v multifunkcích Silné značky do centra, slabé ven Městské centrum – zóna second-hand ? Kategorický imperativ - dopravní infrastruktura a parkování

44 REALITNÍ INVESTICE Slabá nabídka – slabý trh
Primární trh (developer – investor), závislý na produktu (kancelářské budovy, multifunkční centra, průmyslové a skladové haly, …) Sekundární trh (investor – investor) následně potvrzuje likviditu Investiční, penzijní, realitní fondy

45 REALITNÍ INVESTICE Slabá nabídka – slabý trh
kde nic není, ani smrt nebere

46 REALITNÍ INVESTICE Primární trh (developer – investor), závislý na produktu (kancelářské budovy, multifunkční centra, průmyslové a skladové haly, …) rozvoj podvázán nedostatkem kvalitní nabídky s dlouhodobě udržitelným výnosem z nájmu blýskání na časy např. v kancelářských objektech

47 REALITNÍ INVESTICE Sekundární trh (investor – investor) následně potvrzuje likviditu zatím hudba budoucnosti, reálná až po dozrání primárního trhu

48 REALITNÍ INVESTICE Investiční, penzijní, realitní fondy
první vlaštovkou akvizice areálu GOTEX prvním českým realitním fondem SEKYRA GROUP silný růst zájmu zahraničních institucionálních investorů

49 REALITNÍ INVESTICE Slabá nabídka – slabý trh
Primární trh (developer – investor), závislý na produktu (kancelářské budovy, multifunkční centra, průmyslové a skladové haly, …) Sekundární trh (investor – investor) následně potvrzuje likviditu Investiční, penzijní, realitní fondy

50 JAK DÁL ? Využití historické šance Brna v rámci euroregionu
Primární role průmyslových investic Nastartování poptávky po administrativních plochách Růst kupní síly – rozvoj retailu Stabilita a perspektiva – motiv k investicím do bydlení Zralý realitní trh – vstup institucionálních investorů Vyvolaný rozvojový potenciál

51 DĚKUJI ZA POZORNOST